sundong1092

上海办公楼买卖市场综述

办公楼作为不动产，具有其能够保值增值、回报稳定、不容易变现的一般特点。上海的办公楼买卖市场从上世纪90年代至今，在几十年的发展历程中日渐成熟，形成了自身的一些特点和规律。
一、
投资需求VS自用需求
一直以来，上海办公楼买卖市场上有2种需求：投资和自用（或者二者交叉的复合型需求）。从上世纪90年代开始，由于中国经济的不断发展使得上海办公楼的租金不断上扬以及国内储蓄率走低、股市长期萎靡不振，不少投资者看到了其间的投资价值，通过买进办公楼，然后出租获得丰厚而稳定的回报或者升值后出售赚取可观的差价。同样也是由于办公楼租金的长期上涨，以及银行当初宽松的放贷政策。不少企业苦于不断搬家的麻烦，纷纷买下办公楼作为自己公司的办公场所，通过银行的贷款，只需不到总价的50%即可买下一套办公楼，剩下的贷款可以分10年还清，每个月的还款额相当于租金。目前，这2种需求还在交替不断推动上海办公楼买卖市场的上升。而且越来越多的海外基金由于看好上海办公楼市场的未来发展，加入到对上海优质的办公楼整栋收购的行列中来，从2004年开始已有高腾大厦（原名百腾大厦）、腾飞海洋大厦（原名海洋大厦）、爱美高广场（原名百富勤广场）等高品质的甲级办公楼被海外资金收购。
二、
国家政策影响VS宏观经济影响
上海的办公楼买卖市场的起伏主要来自于我国国家政策以及我国宏观经济对其的影响。最早由于国家对于建设涉外写字楼的严格控制，使得港陆广场、香港广场、招商局大厦等销售型的涉外写字楼一时风光无限，早在1997年新加坡金山投资有限公司购得港陆广场26层、27层的价格就达到了USD3000/平米的高位（以上数据由上海量奥房地产顾问有限公司提供）。然而由于随后亚洲金融危机的爆发，外资公司纷纷撤出上海，整个办公楼市场的萎缩，上海办公楼的售价一再下降。虽然从2000年开始，上海办公楼的市场开始复苏好转，但是由于国家对于涉外写字楼的控制开始放松，涉外写字楼不再是稀缺资源。之前的港陆广场等涉外写字楼的售价很长时间一直没有恢复到1997的高位。2004年，新加坡金山投资有限公司出售港陆广场27层的成交价格为USD2400/平米；2005年出售港陆广场26层的成交价为USD2800/平米（以上数据由上海量奥房地产顾问有限公司提供）。直到2006年开始，上海的办公楼买卖市场才超越之前的价格，走出新高并延续至今。从2006年开始，整个中国包括全世界的宏观经济对于上海的办公楼买卖市场起到了更强的作用，政策影响开始逐渐走弱。2006年，国家对于外资（包括港澳台的企业与个人）购买上海的房地产以及个人购置多套房地产（包括办公楼与住宅）分别出台了非常严格的限制政策。相对于与住宅买卖市场的应声回落，在主要以国际游资为代表的资金炒作下，上海的办公楼买卖市场仍然十分活跃，交易价格不断走高，大有越限越火的趋势。
三、
出售型办公楼VS出租型办公楼
作为一个高回报、高风险的市场。上海的甲级办公楼市场长期以来一直以出租为主，例如恒隆广场等办公楼的业主看好中国经济的发展，打算长期持有手中的物业以期获得丰厚的回报。其风险是在没有收回全部投资的情况下如果遇到宏观经济的下滑，则出租型办公楼将不得不面对一个大面积的空置率，从而使得投资成本难以在短期内收回。相对而言，出售型的办公楼则可为业主提供一个非常快速的现金回流，在很短时间内收回成本并且盈利，比较适合在办公楼市场波动比较大的情况下规避风险，获得利润。但是在目前一个经济快速稳定发展的环境里，一次性出售办公楼就无法分享中国经济发展，周边交通、配套日益成熟带来的资产溢价。
上海办公楼买卖市场上最早鲜有高品质的甲级写字楼出售，主要是以交通环境不甚理想的乙级写字楼和商住楼为主，随着市场的日渐成熟以及客户对楼品的要求越来越高，从2004年开始，无论是从地段或大楼品质来说，都涌现了一批非常具有代表性的办公楼：例如位于上海CBD核心地带人民广场的海通证券大厦（原名银晨数码）、大楼硬件设施达到5A甲级品质的华敏瀚尊大厦、占据上海办公楼西南门户位置的飞洲国际大厦等。这些办公楼改变了人们对传统的销售型办公楼品质不如出租型办公楼的概念。
虽然现在从大楼品质上来说，销售型办公楼与出租型办公楼相差无几，但是在物业管理上二者还是有比较大的差距。一般来说，由于出租型办公楼由一个业主统一管理并任命物业公司，从而能够比较好的控制入住大楼租客的品质，对物业公司的监督并对大楼出租面积作出统筹合理安排，能够稳步提高大楼租金水平、为楼内公司未来的扩租预留面积。而销售型的办公楼由于本身业主的来源参次不其，对于入住大楼的客户品质难以管理，没有对物业管理公司的有效监督，不利于整个大楼租金提高。所以当在淮海路上的兰生大厦从2006年开始出售以来，就对购买者规定了必须整层购买以及只能自用2点要求，也是为了保证整个大楼的品质。
四、
地段VS功能
最早的上海办公楼买卖市场是唯地段论，好的地段就能卖到好的价格，从而在六大CBD地区兴建了大量办公楼，造成很大的资源浪费。但是随着市场的细分以及不同客户的差异化需求。现在的办公楼更多注重对其本身功能的发掘，越来越多的在以传统眼光看来是二、三类地段但是定位鲜明的办公楼一推出就受到市场的追捧。例如四川北路上的海泰时代大厦的优势是总价低、小面积、复式；张江高科技园区内的张江大厦利用其位环境的优势首倡生态化办公楼、绿色办公的理念等。将来的办公楼买卖市场也一定是一个差异化竞争的市场。
五、
一手方市场VS二手房市场
上海的办公楼买卖市场发展至今，一手房市场从以浦西为主转向以浦东为主，市中心可以销售的一手房已经越来越少，将来在传统CBD区域买卖交易的主体肯定是以二手房为主。各大开发商只有在外围地区开发特色鲜明，定位准确地办公楼才能吸引到买家。例如嘉定区的曹安国际商城—皮尔中心就依托其商铺的优势，旗帜鲜明的打出了皮革、皮具商贸办公一体化的方案，推向市场后取得了很好的销售成绩。

综上所述，上海的办公楼买卖市场已经日益成熟，注重功能化，在中国经济飞速发展的今天，其抵御通货膨胀、保值增值、带来稳定收益的投资价值会越来也强化。

wying_1005

谢谢楼主，

chq208

活雷锋，谨慎文明建设标兵

zentoo

谢谢