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滨江商城定位


第一部分  项目概述
   滨江商城位于南大街，是宏安房地产公司分公司开发的一个大型商住中和性物业项目。
   通过我们前期的销售，取得了很好的效果。滨江商城是目前在最大的商业城，也是吸引消费人群最多的商业步行街，它已经具有相当的知名度，同时消费者的认可度也达到了相当高水平。
   但在消费者心目中本项目的商业价值很高，因此一般人不敢轻易咨询；也有消费者认为我们产品已销售完或者认为留下的位置较差，兴趣不大。
本物业的营销推广应立足于本项目之前奠定的良好基础，发挥“滨江商城”的品牌战略；打造滨江路（河堤）餐饮娱乐一条街，形成强势，对消费者达到最大冲击力。以原有优势加上新的活力源来带动销售。
“滨江商城“品牌+餐饮娱乐特色一条街        物业的成功销售
一、        项目优劣势分析
1、        物业卖点
卖点（1）：地段
        南大街、与杨武坊毗邻的黄金位置；
        都市生活的榜样地，商业的代表，繁荣的丰碑;
        交通方便；
卖点（2）：现房
        即买即得，即收益。
成熟的大型商城。
卖点（3）：结构
      全框架结构，拆分灵活，任意组合。
卖点（4）：特色街
       滨江路（河堤）餐饮娱乐一条街，叙永第一个集餐饮娱乐、购物、休闲于一体的立体消费城。
卖点（5）：规模
       没有第二个地方有如此规模的商业城，上千平米甚至几千平米的独立物业也别无二处。
卖点（6）：价格策略（优惠政策）
      租金的一次性返还，折扣的灵活性等
2、        劣势
（1）        现有物业相对位置较差
（2）        客户量不大
（3）        滨河路门面层高有的不高，马路存在坡度
（4）        走廊部分处于背街面
第二部分  项目出路思考
1、市场竞争方面的突破口
目前市场上的在售商业有以下几个：1、本物业，2、新区，3、永南路，4、永宁路小黄果树转盘（10个左右，价位：5200—7000左右），5、中环路中段（10个左右，价位：3500—4500左右）。通过分析现有其它物业对本物业步行街这部分门面可以形成冲击而河堤部分，二层物业与架空层，车库都有我们的优势：1、现目前市场上唯一的大面积物业；2、经营可上档次、上规模、经营面灵活，投资潜力巨大；3、大型综合性型物业。其它商业的弊端在于：1、“是路不是城”直接决定其经营不集中、上不了规模的命运；2、量不大，散兵游勇。
提示：一、对于其它市场采取关注，随时注意其变化的态度；二、塑造滨江商城的规模优势，建立一个以滨江路（河堤）为依托的餐饮娱乐特色街。
2、商业结构方面的突破口
本物业已具有多结构经营：服装、餐饮、超市、饰品、家居……，但餐饮不多，且没有规模，同时缺乏娱乐品牌。
提示：引进娱乐业，发挥原有优势，打造餐饮特色街，形成规模竞争力。
3、        商业经营方面的突破口
（1）现有部分特别是步行街内商家信心有所变化，且经营氛围不够。
（2）投资者信心开始减弱。

提示：要把优势信息放出去。通过对项目的再次塑造，推出现有物业，打造滨江路及河堤，转移投资者注意力到现有物业，坚定投资者的信心。
4、铺面销售方面的突破口
要拉动商业投资和不动产投资，核心因素只有一个：投资回报率大小和这个回报率的可信度。投资回报率越大，拉动投资和购买就越大。我们怎样才能拉动商业投资和不动产投资呢？利用我们已有商家的高回报率和我们要打造产品的决心和信心去保证这个核心。怎样才能说明我们是有这个决心和信心的呢？通过我们的广告，通过我们的招商，最后通过我们商家进入。
提示：广告的渲染，现场的说服，招商的效果是我们成功与否的决定因素。
第二部分  项目定位
一、        功能定位
（一）定位依据
1、滨江商城是一个专业市场的规划和布局，从市场格局中已经不能做任何调整和改动；
2、项目初始阶段定位已经取得成功；
3、项目现在的经营状况还算乐观，有比较好的发展前景；
4、城市的快速发展和房地产开发，较大的商业市场空间；
5、生活资料市场聚集人流的功能较大，其引导人流的功能很强，同时，项目所在区域，是聚集人流很集中的区域，所以不需要考虑聚集人流的其他功能定位；
6、如果要全部改动现在市场的定位，就要造成项目经营重新开始，需要大量的资金，这个变动是没有任何现实意义的，因此，只有在现有市场的定位基础上进行深化，通过有效运作，才有成功的最大可能性。
7、现有物业都是靠内街和滨河路，相对优势不强，因此销售存在一定的难度，所以必须找出一个亮点。
（二）功能定位
核心定位：
滨江路餐饮特色一条街+河堤娱乐城+烧烤夜市的黄金三角链与原有商业布局形成一个立体消费城
1、功能分布图解（P-2）








2、市场功能结构



3、市场分区要解决的问题：
（1）原有市场没有必要改变，建议保持并加强商家信心，以保证整个市场的活力，从而有利于现期市场操作。
（2）三栋、五栋楼街区、滨河路、河堤部分较为冷清，市场活力不够，不利于销售。原因：a.三栋、五栋楼街区处于整个商城最里端b.老百姓超市租用步行街部分仅留有一个进出口，而其他大部分只用于宣传橱窗，完全没有商业气息；台球室部分同样没有汇集人流的能力。所以此条街区没有商业活力。C.滨河路包括河堤部分本身就没打造过，可能一直被冷落了，所以这一块消费者了解不够，造成市场信息不对称。
a.b两个问题的解决：我们要改变原有商家有困难，鉴于这种情况建议：通过广告、各类活动方式强力推出物业，形成全城密集性广告轰炸；现场解说突出物业优势，包括优惠政策（优惠政策待商讨）

滨江商城定位


第一部分  项目概述
   滨江商城位于南大街，是宏安房地产公司分公司开发的一个大型商住中和性物业项目。
   通过我们前期的销售，取得了很好的效果。滨江商城是目前在最大的商业城，也是吸引消费人群最多的商业步行街，它已经具有相当的知名度，同时消费者的认可度也达到了相当高水平。
   但在消费者心目中本项目的商业价值很高，因此一般人不敢轻易咨询；也有消费者认为我们产品已销售完或者认为留下的位置较差，兴趣不大。
本物业的营销推广应立足于本项目之前奠定的良好基础，发挥“滨江商城”的品牌战略；打造滨江路（河堤）餐饮娱乐一条街，形成强势，对消费者达到最大冲击力。以原有优势加上新的活力源来带动销售。
“滨江商城“品牌+餐饮娱乐特色一条街        物业的成功销售
一、        项目优劣势分析
1、        物业卖点
卖点（1）：地段
        南大街、与杨武坊毗邻的黄金位置；
        都市生活的榜样地，商业的代表，繁荣的丰碑;
        交通方便；
卖点（2）：现房
        即买即得，即收益。
成熟的大型商城。
卖点（3）：结构
      全框架结构，拆分灵活，任意组合。
卖点（4）：特色街
       滨江路（河堤）餐饮娱乐一条街，叙永第一个集餐饮娱乐、购物、休闲于一体的立体消费城。
卖点（5）：规模
       没有第二个地方有如此规模的商业城，上千平米甚至几千平米的独立物业也别无二处。
卖点（6）：价格策略（优惠政策）
      租金的一次性返还，折扣的灵活性等
2、        劣势
（1）        现有物业相对位置较差
（2）        客户量不大
（3）        滨河路门面层高有的不高，马路存在坡度
（4）        走廊部分处于背街面
第二部分  项目出路思考
1、市场竞争方面的突破口
目前市场上的在售商业有以下几个：1、本物业，2、新区，3、永南路，4、永宁路小黄果树转盘（10个左右，价位：5200—7000左右），5、中环路中段（10个左右，价位：3500—4500左右）。通过分析现有其它物业对本物业步行街这部分门面可以形成冲击而河堤部分，二层物业与架空层，车库都有我们的优势：1、现目前市场上唯一的大面积物业；2、经营可上档次、上规模、经营面灵活，投资潜力巨大；3、大型综合性型物业。其它商业的弊端在于：1、“是路不是城”直接决定其经营不集中、上不了规模的命运；2、量不大，散兵游勇。
提示：一、对于其它市场采取关注，随时注意其变化的态度；二、塑造滨江商城的规模优势，建立一个以滨江路（河堤）为依托的餐饮娱乐特色街。
2、商业结构方面的突破口
本物业已具有多结构经营：服装、餐饮、超市、饰品、家居……，但餐饮不多，且没有规模，同时缺乏娱乐品牌。
提示：引进娱乐业，发挥原有优势，打造餐饮特色街，形成规模竞争力。
3、        商业经营方面的突破口
（1）现有部分特别是步行街内商家信心有所变化，且经营氛围不够。
（2）投资者信心开始减弱。

提示：要把优势信息放出去。通过对项目的再次塑造，推出现有物业，打造滨江路及河堤，转移投资者注意力到现有物业，坚定投资者的信心。
4、铺面销售方面的突破口
要拉动商业投资和不动产投资，核心因素只有一个：投资回报率大小和这个回报率的可信度。投资回报率越大，拉动投资和购买就越大。我们怎样才能拉动商业投资和不动产投资呢？利用我们已有商家的高回报率和我们要打造产品的决心和信心去保证这个核心。怎样才能说明我们是有这个决心和信心的呢？通过我们的广告，通过我们的招商，最后通过我们商家进入。
提示：广告的渲染，现场的说服，招商的效果是我们成功与否的决定因素。
第二部分  项目定位
一、        功能定位
（一）定位依据
1、滨江商城是一个专业市场的规划和布局，从市场格局中已经不能做任何调整和改动；
2、项目初始阶段定位已经取得成功；
3、项目现在的经营状况还算乐观，有比较好的发展前景；
4、城市的快速发展和房地产开发，较大的商业市场空间；
5、生活资料市场聚集人流的功能较大，其引导人流的功能很强，同时，项目所在区域，是聚集人流很集中的区域，所以不需要考虑聚集人流的其他功能定位；

zhuchongyu1

6、如果要全部改动现在市场的定位，就要造成项目经营重新开始，需要大量的资金，这个变动是没有任何现实意义的，因此，只有在现有市场的定位基础上进行深化，通过有效运作，才有成功的最大可能性。
7、现有物业都是靠内街和滨河路，相对优势不强，因此销售存在一定的难度，所以必须找出一个亮点。
（二）功能定位
核心定位：
滨江路餐饮特色一条街+河堤娱乐城+烧烤夜市的黄金三角链与原有商业布局形成一个立体消费城
1、功能分布图解（P-2）

2、市场功能结构

3、市场分区要解决的问题：
（1）原有市场没有必要改变，建议保持并加强商家信心，以保证整个市场的活力，从而有利于现期市场操作。
（2）三栋、五栋楼街区、滨河路、河堤部分较为冷清，市场活力不够，不利于销售。原因：a.三栋、五栋楼街区处于整个商城最里端b.老百姓超市租用步行街部分仅留有一个进出口，而其他大部分只用于宣传橱窗，完全没有商业气息；台球室部分同样没有汇集人流的能力。所以此条街区没有商业活力。C.滨河路包括河堤部分本身就没打造过，可能一直被冷落了，所以这一块消费者了解不够，造成市场信息不对称。
a.b两个问题的解决：我们要改变原有商家有困难，鉴于这种情况建议：通过广告、各类活动方式强力推出物业，形成全城密集性广告轰炸；现场解说突出物业优势，包括优惠政策（优惠政策待商讨）

走在济南的大街

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yong123fan

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lusyh520

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hdyoo

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汉江

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