star003

公司04年开发的一批洋房，不是那种公馆那样的，就是比一般的多层好一些，景观特色一些。
优点：1.得房高，90％；2.设计是围合式的，私密性较好；3.景观比一般的小高要好，每个围合里都不一样，主题元素是竹林、木栈道、荷花池；4.区域具有希缺性，周边都是以高层小高层为主
劣势：1.项目前期口碑较差，每次交房都延期；2.项目配套还没跟上；3.此类产品好的位置，好的户型的房源基本都买了，剩余还有20套，其中有9套都是采光未通过标准；4.产品质量瑕疵较多；5.二手房的价格比现场销售价格低很多
项目位于知名的开发区，外企很多，老板和高级打工的白领都不少
剩余的房源里，大部分都是200平米左右的，总价基本都在170万左右
客户来访量比较少，而且70％以上都是冲着将要开盘的小户型来的
公司最近想把这些尾房先处理了再让开新的
本来是想放在策划版的，但是公司不考虑出销售费用，就靠现场，所以还是放在销售执行版了，请高手们出出主意

xuanji6822

把以前关注此房，但是并未购买的客户，从新回访一遍。
可以隐性降价，比如送家庭用车。或者搞购房抽奖送现金。
实房样板间。（做的有品质，有味道点，客户看完后有憧憬感最好。）
实在不行，就只能成本价给关系户，或者内部价给工程款抵。
联合中介机构，销售提成高些。

我本人觉得还是开小户型，来访的人多了，对大面积，套价高的余房也是有推动作用的。

star003

谢谢6822，有没有不牵涉到策划，就销售这块的办法呢，现在只有十万条短信的资源可用

star003

考虑现场的以小带大，但是产品差异太大
又不能影响到小户的正常工作

mianmian303

200平的房子采光竟然达不到标准，不明白你们的房子当初怎么通过设计的。
原价不变，20套房子全部精装修推出，或许还能吸引众人眼球。
主题：珍存多层，精装开放。

配套不好，房子有瑕疵，完全可以通过人为而克服。
现在是现房，不存在交房延期的问题，所以这个问题不攻自破。

ruyudeshui

1、实物样板间最好做一个。
2、不必精装修，成本划不来而且开发商也是不会赞成的。
3、看是否你可以切割成二个小户型。
4、同意二楼隐形降价，或是赠送储藏间等方式吸引。
5、销售员全力引荐大户型。
实在不行的话，先住后付款。

腊老鼠

我是新手，就我个人觉得，现在是尾盘阶段，成交率本身就很低，上客率提高了，才能提高销售的速度，而上客率提高的最佳办法就是广告宣传，夹杂一些促销活动。要是单靠现场，我感觉不是很可行奥

min072544

项目已经处于尾盘阶段了，之前成交的老客户的资源有没有进行充分的挖掘？就剩余20多套住宅而言，采用老带新的方式消化应该问题不是特别大呀。价格如果不能进行一定的调整，还是建议将那9套采光有缺陷的住宅全部进行简单装修，房间配木地板、包门套、窗套，客厅、厨房、卫生间铺好瓷砖、配好洁具及厨房家电既可，总装修预算应该不超过8万元，将装修款加入房款进行按揭，以此种方式部分降低价格上的劣势。

star003

谢谢大伙的建议，偶没资格发币了，只能衷心感谢大家！
我现在的想法是：
1、先把案场的布置调整一下，自制个标牌表明现在还有珍藏版的花园洋房，吸引一下眼球；
2、和物业联系，把剩余的房源重新打扫一下，不求装修但求干净无异味（毕竟空置这么久了）；
3、从银行处搞点高端客户的联系方式，选择周边一些比较富裕的乡镇，进行短信空炸；
4、联系近半年来成交金额在80万以上的客户，告知我们这批房源，同时告知老客户推荐将享受更多优惠和奖励；
5、加强现场产品培训，提高推荐意识，不管是买小的还是大的，只要来现场的客户，不管是买还是没买都必须知道我们现在还有这样的产品

倒手惯

1、来访客户：既然来访客户少且基本都不符合所推产品，那说
明宣传主题或途径不明确；如果不宣传靠现场，那现场营造的氛
围至少得与产品相符合。
2、产品: 剩余单位较差，产品质量有瑕疵。可考虑在样板间上
下功夫，用样板间的装修质量及现场氛围营造打动消费者。
3、价格：既然价格相对较高，而且周边有相对较高端的客户，
何不考虑降产品提高一个档次来销售。（鉴于货量不多，可行性
不高）
4、推货：下一期有小户型，（纯小户型？）如果纯小户型的话
，可建议发展商把大户型单位与新货搭配销售；如果同样有大户
型，可在价格上取得优势与新货一起推。（毕竟与下一期一起推
售，可在火爆的销售场面上促成客户购买）
题外：
1、目前剩余二十套单位，其中有将近一半采光存在问题。
   当初推货没考虑这个问题吗，怎么把好户型都推出去了？上
头往往最为关心的是价格的升幅，到了尾货如果剩余单位都较差
的话，在价格升幅上是绝对走不上去的，老板也不会同意降低价
格出售，这就是最大麻烦了。