小李寻刀

《物权法》的一个重大突破　　
　　任何一部新法规颁布之后，想短时间内读透，都存在一定的难度，此次《物权法》亦不会例外。寻刀自不续版主之职开始，倒是找出一点时间，来学习了一下只闻其名，却从未细看的《物权法》，自列为个人《塞翁失马集》。此篇即为心得收录之一。
　　在新《物权法》中，有一个重大突破，就是区别原则的设定。个人认为其最具价值的一点就是，物权变动和原因行为的区别原则，其规定终于解决在此之前，法院裁判的一个错误做法，明确了法院不得以未办产权过户或抵押登记为由判合同无效！
　　具体内容关于物权变动与原因行为的区分原则(见第十四条、第十五条)。为方便阅读，现解释如下：
　　所谓物权变动，是指产权过户、抵押权设立；所谓原因行为，是指买卖合同、抵押合同。买卖合同是导致产权过户的原因，我们先签订房屋买卖合同，根据买卖合同去办产权过户。买卖合同和产权过户之间是一种什么关系？是原因和结果的关系。设立抵押权也是如此，先订立抵押合同，再根据抵押合同去登记机构办理抵押登记，于是成立抵押权。抵押合同是原因，抵押权设立是结果。产权过户和抵押权设立是具体的物权变动的事实，买卖合同和抵押合同就是发生具体物权变动的原因行为。
　　那么，新《物权法》规定这个区分原则要解决什么问题呢？就是要解决现实当中法院裁判案件的错误做法，以及现在担保法上的错误规定。例如房屋买卖合同，因为没有办理产权过户，法院判决房屋买卖合同无效。这样的做法，把原因和结果的关系颠倒了。按照《合同法》第一百三十五条的规定，买卖合同生效才发生出卖人交房和办理产权过户的义务。买卖合同未生效，登记机构会给你办产权过户吗？可见，因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法，不符合法律的逻辑和基本原理。
　　同时还要看到，这样的判决是不公正的。签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，出卖人故意拖延不办产权过户，甚至把已经出卖的房屋再卖给别人，最后发生纠纷，法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。这样的结果，正好是出卖人所希望的，这样的判决，使不诚信的出卖人的目的得逞，使买房人的正当利益遭受损害。不动产抵押的情形也是这样，债务人在向银行贷款的时候，把自己的房产抵押给银行并签订了抵押合同，一旦贷款到手之后，他就故意拖延不去办理抵押登记。最后他还不了贷款，法院以未办理抵押登记为由，判决抵押合同无效，最后使银行的正当利益遭受损害。这样的判决使诚实守信的人吃亏，使不讲诚信的人得利，影响了市场经济的健康发展。
　　于是，此次《物权法》的起草人创设了物权变动与原因行为的区分原则。
　　草案第十四条明确规定物权变动的生效时间：不动产物权变动，如产权过户、抵押权设立，自记载于不动产登记簿之时发生效力。商品房买卖，房屋产权什么时候转移到买房人名下？是记载于不动产登记簿之时。房地产抵押，银行什么时候获得抵押权？也是记载于不动产登记簿之时。
　　草案第十五条明确规定原因行为的生效时间：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。按照条文第一句，商品房买卖合同和房地产抵押合同，自合同成立时生效。此与合同法的规定完全一致。合同法第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。
　　这样一来，产权过户和抵押权设立的生效时间，与商品房买卖合同和房地产抵押合同的生效时间，就被区分开来了。紧接着条文第二句明确规定：未办理物权登记的，不影响合同的效力。按照这一规定，作为原因行为的买卖合同和抵押合同，应当按照合同法的规定，自合同成立时生效，而作为物权变动的产权过户和抵押权设立，应当按照本法规定办理登记，自记载于不动产登记簿之时生效。订立房屋买卖合同，没有办理产权过户登记的，只是不发生产权过户的结果，买卖合同的效力不受影响；订立抵押合同，没有办理抵押登记的，只是不发生抵押权设立的结果，抵押合同的效力不受影响。
　　至此，法院不得以未办理产权过户为由判决买卖合同无效，不得以未办理抵押登记为由判决抵押合同无效。这种情形，如果出卖人未交房而房屋还在出卖人手里，则法院应当根据买受人的请求，强制出卖人交房并办理产权过户登记；如果已经交房，则法院应当责令出卖人补办产权过户登记；如果实际上已经不可能交房、不可能办理产权过户，则法院应当根据合同法的规定，追究出卖人的违约责任并同时解除合同。在设定抵押权的情形，没有办理抵押登记，仅抵押权不成立，但这时候不等于抵押人就可以赖帐，法院可以强制抵押人补办抵押登记，经补办抵押登记而使抵押权成立后，当然可以执行抵押权。如果抵押物的所有权已经依法转归第三人，没有办法补办抵押登记，则可按照抵押合同追究抵押人的违约责任。
　　法律是逐渐健全起来的，此次《物权法》的颁布与实施，充分印证了这一点。当然，随着社会与经济活动的不断进行与发展，又会有诸多新的问题需要解决，更新更科学细致的法律法规也会应运而生。同时，法律存在的意义更关键的不在于制定，而在于执行。但中国实现真正的以法制国，相信终会离国民越来越近。

wanze1

顶起，

anlihu

顶

timerambler

非常有见地！佩服！

lusyh520

这是一个突破，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。按照条文第一句，商品房买卖合同和房地产抵押合同，自合同成立时生效。此与合同法的规定完全一致。合同法第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。

快刀小浪

强人啊佩服

蜗牛

小李寻刀的误判及引发对新物权法的失望随语
    了解之前合同法和民法通则，区分好债权和物权。应不会出现你现在的感慨。
    如你那里有“因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法”，那是法官的误判，不是法律的误订。
    希望你不要将现在的物权法看的过高，新法只不过是罗嗦的堆积了以前的各法条文，看是说了一大堆，其实和没说差不多（留下一大堆尾巴），仓促应付一下老百姓，完成立法者差事又调和不了各利益阶层，是缺乏专业和道德水准的一部应景之作（还好意思称为法律 ）。
   当然也有忽悠老百姓的好消息：第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
    该条说了半句，要不要缴纳使用费，没说。也不可说，也不需说，（到期时该物权法早已更改，这事还是留给后来者做吧）
    再看第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
一部国家大法管得真细
感慨良多，再叙无意

小李寻刀

首先感谢蜗牛对“小李寻刀”的红字关注。
对于你说的第一件事，据我所知，绝不是个别法官的误判，而是一种普遍现象。当然也许和我地处北方冰城之僻荒之地有关，与安徽无法一论高下。
你希望我不要将物权法看得过高，并对其进行了立场鲜明的抨击，甚至于严重到《物权法》都不具备称为“法律”的资格，这倒令我对蜗牛刮目相看，但寻刀尚有自己的看法，恐怕会让你再度“失望”。
寻刀认为，尽管中国目前的法律存在着种种问题，但总比目无法纪要好。在中国现行法律体系中，作为市场交易规则的《合同法》比较完善，而规范财产关系的法律规则，却没有受到应有的重视。1995年的《担保法》，规定的抵押、质押、留置，虽属于《物权法》的内容，但因缺乏《物权法》总则性规定，也未能发挥应有的作用。由于没有及时制定《物权法》，财产归属关系的法律规则不完善，影响了房地产市场法律秩序的建立，影响了市场经济的进一步发展。立法机关从1998年开始着手制定《物权法》，就是要完善不动产的法律规则，依法保护开发商和买房人(业主)的合法权益，促进我国房地产业的进一步发展。毫无疑问，《物权法》的颁布实施，为房地产业的健康发展提供法制基础，有利于建立房地产市场的法律秩序。
就你所指的７０年后自动续期没有明确交费事项，这在立法的过程中，是有相关内容的，只不过由于情况相对复杂，至于最终会确实如何续交土地出让金及数额多少，存在诸多细节，需要以进一步的《实施细则》来体现。这是任何一个国家，任何一部法规的出台，都可能出现的情况。但是，不管怎么说，这一条至少先解决了一直存在的私房产权无限期而其依存的土地却是有限期的这个矛盾问题。这是《物权法》的另一点突破之处。本来这是我下一篇的核心内容，现在就先简单说一下罢。
最后，寻刀也希望蜗牛不要对中国、中国政府、中国法律的现状进行过于激烈的吓骂，任何一个国家都不可能完美无缺，只是你可能没有看到而已。只要有人的地方，就会出现问题，看看你周围的“小环境”就应该可见一斑，更何况是一个泱泱大国？我们都希望中国社会能比现在更美好，这应该是每个人中国人的希望，但要实现这个愿望，却绝不是能靠“骂”来解决的，靠的应该是“建设”！

8825982

合同的无效与物权的变动不属于一个法律关系。