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误区一：开发思路“重地产、轻商业”
很多开发商原先主要从事房地产开发业务，在运作商业地产项目时常以“房地产开发”的惯性思维来理解“商业地产”，在开发商业地产的过程中照搬住宅开发经验，这种错误的思维方式使开发商过于注重“房地产开发”而忽略了“商业”的重要性，缺乏对商业市场的深刻认识。对“商业地产”的正确理解应从“商业”的角度出发，把项目当作商业项目而不是房地产项目来运作。什么叫商业地产？首先它是商业，然后才属于地产。在角色定位上，开发商只有把自己定位为商业项目的经营者，才能把项目做好。

误区二：开发商急功近利
在错误的开发思路指引下，开发商过于追求“短、平、快”的销售目标，把商业跟住宅等同起来，对商业的培育没有足够的重视，如此一来容易造成项目后期管理不善、投资者和商户惨淡经营的困难局面。
这种情况在产权式商铺项目中比比皆是，开发商为了快速回笼资金，往往打着“10％的投资回报率”、“带租约销售”等旗号，以铺天盖地的广告吸引投资者购买商铺，一旦项目销售结束便不管不顾，这是一种很典型的营销短视病症，巨库、SOHO尚都的经验教训值得开发商深思。
过于追求短期效益而忽略商业发展的规律是商业地产开发的大忌，狂热过后，越来越多的开发商开始转变观念，从拿地开始注重项目的商业定位，销售模式由“散售”变成“自持”，聘请专业的商业地产顾问和商业管理公司参与项目的开发，商业地产的开发逐渐走向理性。

误区三：“不求最好，但求最大”
SHOPPINGMALL，昵称摩尔，西方现代物质文明的产物，从2004年开始，以南方的华南MALL、北方的世纪金源为代表，全国各地兴起一股建MALL风潮。几年之后，摩尔在中国的发展却不像当初描绘的蓝图那样一帆风顺，动辄10万平方米的SHOPPINGMALL在这几年大多处于平淡经营或惨淡经营的窘境。由此令业界开始反思：SHOPPINGMALL到底适不适合中国市场？SHOPPIINGMALL在中国应如何运作？
大多数SHOPPINGMALL都位于城乡结合部，虽然紧邻城市交通主干道，但缺乏成熟的公公交系统是制约SHOPPINGMALL发展的主要原因，华南MALL、世纪金源不温不火的经营现状与交通条件的制约有莫大关系。
在业态规划上，庞大的体量对招商是个极大的挑战，即使能实现100％的招商目标，如何做到合理的业态规划与招商目标相得益彰是件非常困难的事情，因此我们可以看到，多数SHOPPINGMALL的业态都是由各个主力店简单拼凑起来的，个别主力店经营状况不佳是比较普遍的现象。
当前国内的SHOPPINGMALL在建筑设计上主要有封闭式与开放式两种，受气候影响，南方的SHOPPINGMALL以开放式设计居多，北方以封闭式居多。两种风格都各有优劣，封闭式设计的便利性更好，但缺乏体验式消费功能，对吸引人气帮助不大，开放式设计刚好相反。另一方面，如何把各个主力店有机地联系起来对设计师的水平是个很大的挑战，在北京，很多SHOPPINGMALL的建筑设计以封闭式为主，各个主力店相互独立，看似互不相干的两个购物中心，完全是建筑设计上的败笔。因此，在进行SHOPPINGMALL的建筑设计之前，应尽量平衡便利性与体验式两大消费功能，增强各个主力店之间的人员流动性。
开发SHOPPINGMALL项目，如果过于追求规模效应，往往更容易导致项目的失败，开发应尽量把项目做精而不是做大，什么“亚洲第一”、“中国第一”都是虚名而已。在这方面，上海西郊百联购物中心的为我们提供了值得借鉴的成功经验。

误区四：商业定位－高处不胜寒
商业定位是否合理关乎项目的生死存亡，定位得当一飞冲天，定位不当便是一失足成千古恨。当前商业地产项目的招商广告，大多充斥着“时尚、潮流、知名品牌……”等字眼，似乎项目定位越高，就能获得最理想的投资回报。事实上很多项目因为定位过高，要么与地段不匹配，要么脱离了市场需求而举步维艰，当前北京CBD区域的商业项目大多如此，每个项目都定位为高端购物中心，似乎摆脱不了CBD的“名门情结”，CBD真的需要那么多的高端商业吗？
商业项目的定位与地段特性、人文特征、购物习惯、购买力、商业市场状况等密切相关，只有对上述各方面进行深入的调研，运用科学的分析方法才能为项目找到一个可持续发展的方向。光凭个人主观上的感觉或客观上的模仿，得出的定位结论大多经不住市场的考验。在这方面，万通小商品批发市场、塘沽洋货市场给了我们很好的启示，只要定位得当，不管档次高低的商业一样有很大的发展空间。

误区五：建筑设计漏洞百出
现实中商业建筑设计失败的例子实在太多，尤其是“先建房，后招商”的项目，大多没有从商家的实际需求来进行设计，常见的问题有：建筑设计布局不合理、交通系统设计与人流走向相悖、商场内部空间布局过于紧凑，影响视野和舒适感、扶梯位置安排不合理，可辨性不强，对部分商户不利、楼层过高，标准层面积过小、电力及排污等技术型指标达不到要求等。
北京大都市街的失败与其说是行政指令的失败不如说是建筑设计的失败，该步行街1.8公里的长度对消费者来说是个体力上的极大考验，而两广大街的宽度对大都市街只能起到反作用的效果，消费者不愿意多作停留；位于建国门的中粮广场，似乎只考虑了风水的问题，在外观和内部机构上完全是一个败笔；而上海中山公园的龙之梦购物中心则给人一种“只在此山中，云深不知处”的感觉，此外国美旗下的国美第一商街、明天商业中心在建筑设计上都存在致命的硬伤。

误区六：业态规划过于随意
很多商业项目在开发之初没有一个清晰的定位，业态规划也是跟着招商走，等到开业后才发现业态结构五花八门，没有特色；即使是定位明确的大型购物中心，在这方面也存在许多问题，如个别业态规划不合理、个别楼层规划不合理等，因此大多数购物中心都有业态调整的经历。
大型购物中心的业态规划，首先应在商业定位的基础上突出项目的商业特色，引进的品牌应与项目的档次相匹配；其次对于B1层，适宜引进超市、美食广场、电玩等配套型商业，顶层适合引进特卖商品、家用电器、家具等。总之，业态规划是商业定位的执行阶段，应是对商业定位服务而不是招商目标服务。

误区七：市场推广不力
当前商场之间的竞争随着商业地产的突飞猛进将更加激烈，广告、促销活动、商品展示、公关活动等宣传是必不可少的，尤其是在各个节点，应有相应的广告和促销刺激销售。
个别商业项目在推广上的无为态度很令人费解，笔者在北京工作多年，一直以为中粮广场仅是个写字楼项目，一层有部分底商配套，直到进入中粮广场才知道其商业规模如此之大。缺乏市场推广的项目谈不上什么发展，但这毕竟是少数。

误区八：商业管理水平落后
观念上的错误是导致管理水平低下的主要原因，管理者往往把自己定位为“官”而不是“人民公仆”，缺乏对商户和消费者的服务意识。在走访中粮广场的过程中我们发现，停车的难题困扰已久，问题不是商场停车位不足，而是商场把大部分停车位留作“内部使用”，因此我们看到很多内部停车位都在空置，而消费者绕了商场一圈因为无法停车而放弃购物。看似不起眼的一个细节，往往是管理水平的真实反映。