商业地产经营模式思考（2003）
03年的旧稿子 给商业版捧个场~
目前国内商业地产以住宅底层营业用房、专业市场、大型卖场、写字楼等几种主要形式存在，在二级地市及其他一些地区商业步行街也作为一种主要存在形式。建筑形态的同质化局限了商业业态的定位，在有限的市场空间内，就出现了“僧多粥少”的局面。
“困”则思变，“产权式商铺”、“产权式酒店”、“认购建筑面积”、“行业联营”、“保底回报”、“反还租金”、“以租代售”等不同的营销策略都在一定程度上取得了不错的业绩。但，这些都不足以支撑整个商业地产市场的发展，在营销策略变化、创新不能解决根本问题，商业地产的运作也应当从经营模式上革新进行考虑。
一直以来，商业地产的运作模式与商品房住宅的运作大至相同，都是开发建设后通过不同的营销手段将物业销售或租赁出去赚取回报，运作难点往往集中在前期开发的资金融资、后期的不动产销售上。销售的进度往往直接影响资金链条的稳定因素，资金链条的断链又往往是导致项目失败的原因。
商业地产从根本上讲是商业活动的场所，传统的营销策略基本都是围绕体现其经营价值方面，而对创造其经营价值和资本变现的模式上都做的有所欠缺。如何在现有的基础上创造新的经营价值及加强资本变现的能力就成为整个运作的核心。以往，商业地产都是冠以一个推广概念，通过广告宣传来引导投资者购买，但是由于定位不准确、建筑形态不合理、选址错误等方面的先天条件限制，而成为“烂尾楼”或“空楼”。体现和创造商业物业的投资价值是建立在其的经营价值基础上，经营价值需要通过经营的行为表现出来才最具有市场说服力，而不是简单的概念包装和广告叫卖。
商业地产的开发企业要从把物业实物卖给投资者的固定思维模式，通过项目运作为依托，以不动产分权债券、股份出让、产业基金等资本运作手段来进行长期融资并扩大企业资本体量而产生效益，不能依靠借贷、销售回款做为资金主要渠道。这里，项目开发已经成为一个资本市场的运作切入点，而不是获取投资收益的核心。在进行资本经营的过程中必须在法律许可的范围内，通过专业的金融投资机构进行规范操作，并且确保项目的经营收益满足于资本经营的回报要求，这样才可能实现开发企业、金融机构、投资者的多样赢利。
项目的开发收益不再作为开发企业的利润核心，那么就不用局限于源于资金链条上的压力而必须短期销售的限制。根据项目的实际定位来确定经营的业态，并由开发商成立专业的经营公司，以先期的融资资金进行软硬件投资、多种形式的联合该业态的知名品牌进行不同行业、类别、形式子项目的“养成经营”，并将这些子项目作为独立的经济个体。在子项目整体经营进入成熟期时，其经营价值就以行为的方式体现在投资者面前并转变成投资价值，这时以项目转让、股权出让等方式进行资本变现，就很容易被接受。在各子项目的经营期间会产生相应的经营收益，并在“养成经营”的过程中使物业快速增值。
在此思路中，重点是企业资本经营中使项目的开发的跳出资金和资金渠道的限制，为项目的投资价值创造和体现做好基础。在项目的经营中以行为体现其投资价值，并在体现的过程中创造新价值，也就是说卖一只已经会生蛋的鸡一定会比以后才会生蛋的鸡容易。另一方面，房地产开发企业要走出“单打独斗”的局面，需要整合专业的金融机构、经营公司及其他多行业的企业机构进行联合运作。开发要达到具有整合、控制这些行业能力，自身就必须对各行业进行深入的学习和研究。以上经营模式并不适应于所有的商业地产
