地产边缘客

2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布[2007]359号文，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。主要从限制贷款发放时间及提高购房者首付及贷款利率来加强商业性用房的信贷管理。如何在这样的形式下快述回收资金

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从以下2个方面来分析
1、限制贷款发放时间
政策原文：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
银行不承诺项目竣工验收后为购房者提供按揭贷款，提高了购房者的置业风险严重打击了客户的购房积极性。
2、提高首付款比例及利息率
政策原文：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比率不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。对购房者而言，首付提高明显增加了购房者的购房压力，利息率的提高增加了购房者的购房成本，目前购房者均采取观望态度。  
对开发商而言，延期获得银行贷款对发展商资本运作能力提出较高要求，而购房者由于购房压力和成本的增加采取观望态度，直接导致开发商的销售难度加大，销售周期将延长，从而影响了资金回笼目标的实现。

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对策
公司营运方面考虑
1、扩大自身融资渠道
可以通过寻求私募基金或担保公司等其他形式的融资渠道来解决自身的资金周转问题。
2、提高自身资本利用率
通过加快房地产项目的开发进度，缩短开发周期，有效提升资本利用率，从而有效缓解资金周转的难题。例如工程进度在保证质量的前提下尽量缩短。
3、引入功能类似于银行的其他金融机构为购房者提供按揭贷款
在银行无法提供按揭贷款的情况下可寻求基金公司或担保公司的资源为购房者提供按揭贷款虽然这些金融机构的按揭贷款利率较银行较高，部分购房者也愿意接受。

营销方面考虑
1、通过有竞争力的价格制定或其他促销手段提高购房者的积极性从而缩短项目的销售周期，以达成开发商的资金回笼目标。
2、通过一次性与按揭付款的折扣差距，同时结合开发商为一次性付款购房客户提供灵活的付款方式，鼓励客户一次性付款，加大一次性付款客户的比例，以保证回款要求

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晕，高手们请不吝赐教啊