wymickey

业态分布，合理疏定。管理公司作用要发挥到位，定位一旦确定后，就不能再改，坚持着并努力完善着。

wenzhou

楼主需要解答的问题
该商业是几层，首层的层高是多少
商业经营的不确定性是比较多的。
一、可能影响客户购买或者租赁的条件有层高问题、层数问题、开间问题、面积大小、周边商业环境、人流量、交通动线、价格等等。
不知道这个项目的大概层数，商业的楼层是非常讲究的，象这种小商品批发城，商铺的面积是不能超过两层的，而且在销售过程当中不能急于回款早早的将首层销售掉，这样的做法只能自取灭亡，如果有三层和四层的话，那人流是上不去的，势必造成空置。
而且在好位置销售完毕后，大家知道项目还有后期，那商家不如等等购买后期的首层商铺，造成积压。
二、开商铺的商家其实并不怕商户多，最怕的是没有人流量的支撑，这个问题是最关键的，所以项目出入口的设置是否合理。也是应该重点考虑的问题。
三、很多的小商品城的蓄水期都在两年以上，所以开发商在没有钱的情况下就这么开发，不符合实际情况，开发商的经营理念也有问题。
代理公司的一个通病就是畏首畏尾，这个是角色和立场决定的，没有办法，所以即使提出了合理化的建议，开发商在利润面前是不容你辩驳的，所以失败的可能性是比较大。最关键的问题是开发商没有钱，他不可能等。
四、还有市场的空白点找的不准，虽然有8万平米，业态太复杂的话，容易使规模流失，这样和周边的项目比起来就什么都不是了。倒不如就只作一种业态，这样看来8万平米的一个专业市场规模算是不小了。
总体来说商业的经营要求硬件和软件都很高，感觉项目的整体定位和开发思路有点问题。
[ 本帖最后由 wenzhou 于 2007-12-4  14:43 编辑 ]

karll213

很简单啊!!!
想要办法..可是要收费的啊!!!!! :lol
服了楼主,这些东东说出来就简单,做起来更简单.....只是你没想对路子!!!!:lol

candylau

承蒙12楼兄的贵言，感受颇多，在这里顺便回一下12楼的部分问题。
项目地下一层，地上4层，共5层。地上一层层高约4.5M，其余4M不到。地下一层为设计为下沉式，有楼梯和电梯通地下，开发商想借以提升物业底层商业价值。整个商场每一层面设垂直电梯4部，扶手电梯4部。项目在4层部分区域规划小量库房备用（开发商对库房位置不愿明确，想能出售便出售，可多捞点钱）。
同意12楼兄的业态建议，个人也觉得其实单一业态反而更有可能取得突破。想兼而有之，其实往往适得其反。此项目目前规划业态较乱，具体如下：－1F：副食品、糖烟酒；1-2F：服装；3F:轻纺及床上用品；4F：综合百货。几乎包容了旁边市场的所有经营范围。但从目前成交情况看，投资占50％以上，并且所有购买者大多选择总价在20万元以内的铺位。
至于销售的铺位分布，－1F、2F、3F、4F都卖掉差不多10多套，1F仅两套且为10平方米的小面积铺位。从卖掉的铺位分布于人流动线的主力区域（除1楼外）。

wenzhou

这个可以说明问题，在你的业态规划上，首层的商业价值是最高的，反而没有卖出去，而其他的业态相对经营的商户较多，说明在前期的业态定位上有点问题了。求多求全的思路，反而会使想买商铺的商家观望了。同时开发商的全卖思路本身就是一种不负责任的表现，这对于购买商铺的商家是一种不负责任的表现，想想，当开发商把所有的商铺都卖了的情况下，撤了，但是那时商户的利益就没有保障了，没有了统一的规划和管理，到时候各个楼层进行各种业态的交叉经营，想来经营环境会越来越差，这个商户比谁都明白。商业光外表光鲜是没有用的，合理的规划和统一的管理才是正道，开发商在用自己的短见，阻挡自己的发展道路，商业没有长期的经营思路是做不成的，自己都没有信心，怎么将信心传递给商家。
说道这里，其实产权反而不是问题了，记得郑州的一个项目，前些年积累了人气，现在周边项目动辄几十万平米，但是对于它的经营没有一点的影响，而且现在在卖使用权，价格高的惊人，仍然有人买，这就说明真正做商业挣的不是一锤子的买卖，这种想法只会让自己陷入两难。

巴顿将军

一\根据楼主所说,此项目的区位交通条件不错:省会城市\靠近火车站\周边有几个批发市场.从这些因数考虑,这个项目具备了做专业市场的条件.

二\产品本身也有一些特点.外立面比较好看,一层层高比较符合商业要求,其它楼层符合专业市场基本要求,5层商业在省会可以接受.硬件配备比较到位.开发商分期开发没有什么错,错在建筑成本没有很好的控制,从而导致性价比优势的丧失,这是最根本的原因.

三\业态规划本身是存在比较大的问题,赞同楼上所说,不如将业态集中一个或两个.我所做的专业市场,特别是集群的地方,目前都是走向集中和细分的阶段,大而全不行啦.建议你们重新调查确定.

四\必须让开发商明白:卖房子和卖一般的产品是一样的,性价比和附加值永远是制定价格的根本依据.目前来看,此项目性价比优势不明显,附加值更是没有.对于商铺来说,其附加制就是升值空间,而这个开发商没有经营的愿望和有效的方法.而30年不是大缺点,而是要制定与30年相符合的价格.成本没控制好就已经错了,但产品卖不出去还把住利润率不放就大错特错啦.可以明确的告诉他,不放弃一期的利润,满盘皆输的结局是注定的.
五\市场推广上再审视一下,看有没什么大的问题.另外,目标群不要定在投资客上,要定在做批发生意的群体上,他们即使不买也可以租!

虎虎虎070717

看了上面几位对于项目的分析，个人感觉，该项目还是有可调整的余地的，只是该项目在运作初期就把自己限定在了“批发市场”这个框架下。个人认为该项目有几点可以深入研究的：
  一、地段：楼主只说该项目所在地为该城的火车站附近，当然火车站是比较适合做批发市场的，而且该城又是一个省会城市，这又给“批发市场”定位增加了确定因素，但是我不知道该地段除了靠近火车站之外，又没有其他的地段优势可以挖掘，毕竟8万平米的商业，面积不小，而且周边又有几个已经成型了的批发市场，该地区对于“批发市场”的容纳量是否已经饱和或者不足8万平米，此为其一。
二、产品：上面有位仁兄说的很对，开发商在项目定位尚未真正确定的情况下，已经把产品定了型，在很大程度上就已经缩小了自己的招商范围，因为像一些专业性很高的客户对于商铺的要求也是很高的，层高、单位面积承载力、货梯的承载力等等。但是既然产品已经成型，那就只能在一些对于产品要求不高的商业上下功夫。
三、主力店：个人意见，在深挖项目地段优势后，是否还考虑作单一业态，如果是则可以考虑招2个甚至以上的中型主力店，这样可以将8万平米的体量依据主力店的位置尽量灵活的分割。如果不做单一业态，可以分区招不同也态的主力店。
  总体看来，该项目可以深挖的地方还是很多的，楼主可以参考一下。

pangshao

1、重新整合业态，明确规划出投资者的既得利益！
2、宣传推广的加强，不一定是加大投资媒体的力度，可以更明确宣传客户入住或者商家入住得到的实惠！
3、既然周边有不错的市场可以借鉴他们的经验。
4、关于产权的问题可以考虑从别的途径给于解决，例如可以买一送多少的问题·！也可以给其他优惠。在销售解说上要统一口径，并能告知客户任何一个项目也不可能保持30年，再根据你们城市的其他项目或建筑解释，在解释的时候一定要用数据说明利益的最大化！

WolfBob

首先“5、整体商业布局，但受制于资金和市场风险，开发商选择分期施工、分期交付、分期销售的策略。（即整个项目被分为ABCD四个区域，现建造A区，销售得差不多了，有了资金回笼再将销售资金投入建造B区，依此类推）”这一点说明目前开发商的最大问题是资金不组，后续无法跟进，项目整体出现是一个很大的问题。代理商目前最需要为开发商做的就是回笼资金。招商是必须实施的，而为了开发商工作的延续，销售也做为一个主要工作来安排！因为毕竟招商的资金回笼是不能立竿见影的。

围绕代理商和开发商之间的首要矛盾（销售），建议考虑以下几个问题：

一、项目总建筑面积8万多方，按四个区域划分，假设平均划分首期A区可能需要招商、销售的达到800个铺位。而全部竣工拥有3200个铺位。项目拥有如此体量，想依托周边的几个小商品市场，融入是很困难的事。
但目前来看首期800个铺位2万方面积，就来的轻松。在后期没有动工前，做好前期的口碑很重要。
1、确定总业态的方向，针对A区制定一个最有利于招商销售的业态组合。

2、经营公司介入，招商、销售同步进行。由于项目的位置、建筑设计上的优势。寻找市场缝隙。从最容易招商的业态入手，针对性的操作。在确定业态后引导性的引进大经营户，带动小经营户这些细节楼上都有谈到就不细说了。

3、从市场结构中一直未提及项目的停车位的解决方案，在车站周边，停车都是很大的问题，停车场的配套不可缺失，有合理的停车场有助项目的发展。

二、由于无产权，不受物权法保护的产业；且开发商的使用年限只有30年，那经营户的使用年限折更少。所以销售定价不能按照正常的商铺来制定。建议代理商考虑平均年租金的形式，来为定价做一个合理的公式。剖析30年里的投资回报给业主。消费者不是傻瓜，定价不能过于理想化，但介于开发商的低成本拿地，我相信合理的定价（特别是在一期，这样有助于快速的回笼资金，我相信开发商也愿意在四分之一的利润中牺牲一部分）。只有操作好一期，才会有后面的二期、三期、四期。且由于体量较大，且资金不足，A区的失败开发商将在后期蒙受更大的损失。

以上是我个人观点。不过代理公司和开发公司的思想过多的不一致，无疑是给项目增加操作难度。

阿果

在火车站旁的20平米的小商铺应该会有市场的，三十年的使用权并不是最大的问题，最大的问题是在这三十年的使用权中能给客户带来多大的收益，而且现在的物权法对商业这块也没有明确的规定，30年和40年并没有巨大的区别。
    但一个8万方的市场应该以主力店加小店面的形式较好，否则全是小店面在经营方面会产生较大的混乱。
从楼主的说明中感觉销控及定价会不会也有一定的问题，一层商业价值最高的地方竟然只售出的2套，是否是价差拉得太大，客户觉得一层的空间已经没有？而且每一层都有销售，是不是每一期开盘的时候量就开的太大了？能否只先开一、二层？
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