lanse6

城市 概述; 该城市为一个县级市 ，总人口为99万，其中市区人口为15万，人均年收入为一万多元，有一两个较好的国企，而且有几个省部级的大学，商业的话有 百货大楼，华联商厦等。现在市场上的住宅均价为三千多，商铺为五千多。城市的地点在山东。
    该商铺状况；在未来规划中的中央商业区，建筑面积6wan  平方，为围合式的设计，共上中下三层的，一层对外开门，二层是室内步行街的设计，三层也是对里面 开门的，经营的业态比较丰富，有服装鞋帽，建材，小饰品， 现在已经是现房，大多数商铺没有开门营业，现在在当地百姓的心中觉得这个地段是挺好的，但是看到还有 很多商铺没有开业不敢买。现在的销售政策是二层三层可以返祖。
上客量也很少 每天售楼部了里都是空荡荡的，虽然这里的人有能力买商铺，但是看到目前的状况全在观望。
     现在有部分商铺 往外出租了，但是过来租的 人很少，有的看到老是 不 开业，人流量少，就 动摇 了，一般 过来 租房子的 人说，现在这里人这么少 ，虽然租金便宜，但是进货就 得几万块钱，还有 人员工资什么的，到时候赚不出来就赔了，还有的客户 已经签订了租约，但是迟迟不开门，现在 就只有几家营业的。
  求助各位大侠如果你遇到这种情况的话该怎么呢

[ 本帖最后由 lanse6 于 2007-12-5  19:14 编辑 ]

古力特718

做商业要的就是人气，现在2、3层的商铺可以返租，那就开始对外招商啊，我在县级市做过这样的项目，客户都看好但就是没有人买，大家都在观望，但是我们把返租的商铺对外出租后，情况大有改变。贵项目我觉得也应该先从返租的商铺开始，先出租在销售，前提是你们的返租期限不能太长，这样会给客户带来利益上的影响。

wangjiapei

作为县级市，老百姓的购房意识还不够，想办法调动起购房的意识最重要。对商铺的销售要抓住该市的具体情况，设计上要符合一般商户的需求，交通动线上要合理。

sesezlj

又是一个不懂的如何运作商业项目的开发商，很明显前期出现了问题，招商与运营出现断代，脱钩现象。
现房，购买者少，观望者居多，病灶极深，翻身不易啊。
说一说现行的运作办法：
  第一，没有看到整体规划方案以及规划图，简单的说一下，围合式商业体，不利的就是临街商铺较少内街商铺较多。简单的解决办法，实行规划式招商，控制节奏和商铺位置。
  第二，商业项目招商先行，业态组合随后，销售运作最后，这是多个开发商经营的经验总结，所以针对你的商铺特点，可以实行1脱2或是部分大面积分割，业态组合搭配，再重新招商。
  第三，商业项目无非就是两种模式
     1、大主力店带动内街小点，大主力店＋佽助力点＋内街商铺
     2、小商品集结地，批发城。
  根据你的描述可以用第一种，先对大主力店进行招商，如果大主力点进驻，那么你2－3层的返租客户群才会稳定，因为有个大商家进驻就会有大将压阵的感觉，也就是安全感，其次就是佽助力点就是品牌店，连锁店，知名店，等待部分入驻后，提升租金，哄抬金价，马上那些观望的人群都会簇拥到你的怀抱。如果开发商有头脑可以好好经营，即便是250的开发商也赚足了钱，一切随他去吧。

     最后衷心的说一下，不是做过几个住宅项目就可以随随便便的做商业地产的，那根本是两个运作概念，切勿亲举妄动，也不是有钱就牛，甚么都敢作，到时黄金变大便，你哭都不知道往那去了。
     所以，积累经验，多做市调，户型匹配，订单式招商，规划合理，业态组合，优劣互补，租售配比，合理经营，才是商业之道

                                            房虫sese
                                                                                         以上言语只表达自己见解，请开发商勿怪

sesezlj

编写东西时，沙发丢了，希望楼主金币补偿～～～～55555

子宁不嗣

投资天下

我当前在做和你差不多的项目，如果你是开发商，请加我QQ 密码是 “新加坡”，可以给你支几招。

linxuhui1

需求=市场≠人口×可支配收入
总人口为99万，其中市区人口为15万，人均年收入为一万多元，有一两个较好的国企，而且有几个省部级的大学。相对县级市而言，他的消费力是很强的，他可以容下一个综合的购物休闲娱乐中心区。但并不代表着我们的商业地产有市场。我07年9月份曾到山东某些县级市做过市调，可以说大部分山东县级市存在这个问题。
1．        任何一个城市，都有他固有的商业中心，旧商业中心到新商业中心有一个过度时期。一是商家认可，二是消费者认可。
2．        老的商业中心很生命力，大的超市、百货大楼，各类品牌店，都集中在那。新的商业区很难跟他抗衡，毕竟县级就那么大，这头到那头不会超过20分钟车程，消费人群在就是那些个人。
3．        新旧商业中心对步行者来说会有一段路，北方的路面很宽，消费者不愿意老消费区穿过几条马路到新消费区。
4．        山东人商铺投资意识很差，没去跟江浙一带比。看你说的“现在市场上的住宅均价为三千多，商铺为五千多”可以知道了，而上南方商铺的均价是住宅的3-5倍，车库都是住宅的1。5倍。
5．        老商业区的拆迁没有跟新商业区的建设很好的衔接起来。县级市不能同一二线城市比，6W平方是个非常有重量的数字，假如同时与老商业中心并存很难活下去。
6．        山东人的夜生活很短，我今年9月份在山东做市调的时候，晚上十点时市中心就看不到几个人，那时气温还可以的，20几度，我穿短袖。想那么大的地方弄个特色的休闲娱乐中心暂时还成熟。
7．        山东处于大平原中，城市可以朝任何方向扩展，到底以后是那里是中心？谁也不知道。政府规划很混乱，再说中国是人治不是法治，领导的心思老百姓是猜不透的。那些炒房团也不怎么盯它。
所以说我们得出结论是在山东县级市不要轻易做新商业中心的，那里的新商业中心跟老商业中心是你死我活的态势，你不是在跟一个人在战斗，而是在跟一个固有的成熟市场在战斗。假如要做新商业中心的话，只能跟政府套在一起，借行政力量。你不可能靠广告能来唤起那些人的投资欲望，那样难度太大，对于小开发商来说是吃不消的。
政府必须为我们做这三件事：
1．        要政府明确表态，你那个项目是未来的商业中心、老商业中心改造时间。
2．        政府的市政配套要马上跟上。
3．        政府要组织几个有份量的行政机关、企事业单位迁在附近。

我们要做事是重新市场调查，找出需求，重新定位。而不是一些常规的老套路，先大型超市，百货大楼，再什么次主力店什么的。别人在老商业中心待到好好的，为什么要来，不管什么店，熙熙攘攘，皆为利来皆为利去。
至于做成什么样的特色，要改根据市场调查来定，不是你我随口说的。
从我以前调查，和你提供信息，可知老商业中心一定布满了当地很有影响的大型生活超市，百货大楼，各类知名品牌店，我怀疑肯德基、永和豆浆也进去了。
那么必然产生两个大的门槛：一，那些超市和品牌店一般都有明确规定的在一个县级市，该开多少家。不是你说招就招的。二，消费已对整个老商业中心区已形成了强烈的忠诚度了。
毕竟在县级市，消费者是确定的，不会突然膨胀，也不会突然减少。说到底我们是跟老商业中心竟争，一个县级市只充许一个商业中心，其它的就不叫着商业中心了，除非你的县级市是义务，虎门那些行政名义上的县级城市。新商业中心起来，老商业中心必然一蹶不振，一般来说，大部分的品牌无法在一段时期内容纳更多的分店，在新商业中心的品牌店起来了，老商业中心的老店基本上会死掉一大片。
前面以说到，要借行政力量对老商业中心进行致命打击，这只是新商业中心起步条件。

定位从那里下手呢？
1．        特色业态。
老商业中心是能过自发发展起来的，他们在组合上可能存在许多不合理，不能够很好的满足消费需求。找出这些消费需求。我们就成功了。
当时我做市调的时候，发现县城的休闲娱乐业很不发达。但他们几乎没有什么夜生活，白天又有多少有时间休闲娱乐，消化不了多少商业物业。
再就发现他们的餐饮业布局很分散，没有形成竞争力的饮食一条街，虽然会有他们所谓的饮食街，但不成气候。如果做一条有特色饮食街，把可客流引过去，可能行得通。
其它的业态我还没进行研究，就回南方了，你最好针对你的实际情况，多调查。

2．        物业特点
老商业的物业是远不如新物业有生命力的，要在这里找到我们的买点大轰炸。新物业的内部结构，开间进深更科学，各种软硬件设施更合理，特别是有大量的停车位，这是老商业区无法提供的，当年他们没那个意识。再加上漂亮的外立面，这里消费者第一眼感觉得到。只要有政府的大力支持，是不愁做不好的。

总之，结合市场，结合物业优势，做出自己的特色出来。

哈哈，这只是我个人观点，仅交流而已。

[ 本帖最后由 linxuhui1 于 2007-12-6  10:12 编辑 ]

房身术

看到大家的铁子,我也说二句,呵呵
我认为楼主现在面临的是2选1的问题,仅个人意见,欢迎大家砸砖!
第一.项目现在已经建成了,要放水养鱼还是招商.
商业物业不要空置太长时间,时间长,人气也就慢慢的散了,以后的关注度会更低,不得于商业的今后发展.
第一个选项,建议放水养鱼,找一个或几个切实可行的商业配套,(不了解当地情况,比如药店定点报销那种,也就是必须去的那种商业),免租一段时间,不宜过长.带动一下人气,招商同时进行并规划业态组合.
第二个选项,招商,找出差异化的商业配套,选招进来,再考虑其他的招商和出售,让客户看到希望.
不建议二个选项都选,顾彼失此.
第二,1托2.3还是2.3托1
从做过的几个商业项目,还是前者好些,后者无论是投资者还是消费者,吸引力不大.
第三.是自己实行经营管理还是请别人管理
不了解当地的消费结构和消费能力,建议请别人管理或是和别人合作管理(如招进一家大的商业配套,与其合作,他们的经验会很成熟的),针对当地的情况衡量一下了.
第四.走模糊路线还是重新定位
最好重新定位,只有这样,你才知道应当招什么样的项目进入,哪种方式更有竞争力.
模糊的话,市场会更小的,人气不会上来的.
第五.和现有商业是竞争还是不竞争
当然是不要竞争,要走另一条路,最好和现有商业形成互补,即使要替代也不要走其他商业的路线.
说到这了,呵呵

Johnnyl

商业地产，最重要的最核心的就是商家和消费者，投资者只是商业地产的过客而已。所以要抓住核心问题，才能解决楼主碰到的问题。
1.做好前期调研，从宏观面分析到中观和立地的分析，得出此项目未来定位的大致方向，做好主题和业态定位
2.进行消费者调研和商家访谈，先别提卖商铺的事，要先看看人家消费者和商家对你这个项目的法，消费者愿不愿来，他们需要什么；商家要不要来，来的话他们面积、层高、租金等方面的要求是什么
3.进行业态规划，开始预招商，先找大型主力店，租金低点请人家进来，从而吸引中小商家进驻；从而提高满租率。
4.找家懂行的经营管理公司，至少有成功经验的那种，这样会提升投资者的信心
5.这个时候，再拿出你的商铺去卖吧……经营成功的商业地产谁不想分一杯啊