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▓▓房策天下(地产思想库) 商业地产专栏 现房,处于滞销期的商铺如何操作
房策秘笈2010
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现房,处于滞销期的商铺如何操作

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发表于 2007-12-5 15:23 |显示全部帖子

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庭院深深+50(无评语)2007-12-15
城市 概述; 该城市为一个县级市 ,总人口为99万,其中市区人口为15万,人均年收入为一万多元,有一两个较好的国企,而且有几个省部级的大学,商业的话有 百货大楼,华联商厦等。现在市场上的住宅均价为三千多,商铺为五千多。城市的地点在山东。
    该商铺状况;在未来规划中的中央商业区,建筑面积6wan  平方,为围合式的设计,共上中下三层的,一层对外开门,二层是室内步行街的设计,三层也是对里面 开门的,经营的业态比较丰富,有服装鞋帽,建材,小饰品, 现在已经是现房,大多数商铺没有开门营业,现在在当地百姓的心中觉得这个地段是挺好的,但是看到还有 很多商铺没有开业不敢买。现在的销售政策是二层三层可以返祖。
上客量也很少 每天售楼部了里都是空荡荡的,虽然这里的人有能力买商铺,但是看到目前的状况全在观望。
     现在有部分商铺 往外出租了,但是过来租的 人很少,有的看到老是 不 开业,人流量少,就 动摇 了,一般 过来 租房子的 人说,现在这里人这么少 ,虽然租金便宜,但是进货就 得几万块钱,还有 人员工资什么的,到时候赚不出来就赔了,还有的客户 已经签订了租约,但是迟迟不开门,现在 就只有几家营业的。
  求助各位大侠如果你遇到这种情况的话该怎么呢

[ 本帖最后由 lanse6 于 2007-12-5  19:14 编辑 ]

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发表于 2007-12-5 17:13 |显示全部帖子

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猛龙+100(无评语)2007-12-09
做商业要的就是人气,现在2、3层的商铺可以返租,那就开始对外招商啊,我在县级市做过这样的项目,客户都看好但就是没有人买,大家都在观望,但是我们把返租的商铺对外出租后,情况大有改变。贵项目我觉得也应该先从返租的商铺开始,先出租在销售,前提是你们的返租期限不能太长,这样会给客户带来利益上的影响。
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发表于 2007-12-5 17:15 |显示全部帖子

大唐西市

作为县级市,老百姓的购房意识还不够,想办法调动起购房的意识最重要。对商铺的销售要抓住该市的具体情况,设计上要符合一般商户的需求,交通动线上要合理。

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发表于 2007-12-5 17:21 |显示全部帖子

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win16828+10(无评语)2009-07-16
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sh000000+50(无评语)2007-12-06
又是一个不懂的如何运作商业项目的开发商,很明显前期出现了问题,招商与运营出现断代,脱钩现象。
现房,购买者少,观望者居多,病灶极深,翻身不易啊。
说一说现行的运作办法:
  第一,没有看到整体规划方案以及规划图,简单的说一下,围合式商业体,不利的就是临街商铺较少内街商铺较多。简单的解决办法,实行规划式招商,控制节奏和商铺位置。
  第二,商业项目招商先行,业态组合随后,销售运作最后,这是多个开发商经营的经验总结,所以针对你的商铺特点,可以实行1脱2或是部分大面积分割,业态组合搭配,再重新招商。
  第三,商业项目无非就是两种模式
     1、大主力店带动内街小点,大主力店+佽助力点+内街商铺
     2、小商品集结地,批发城。
  根据你的描述可以用第一种,先对大主力店进行招商,如果大主力点进驻,那么你2-3层的返租客户群才会稳定,因为有个大商家进驻就会有大将压阵的感觉,也就是安全感,其次就是佽助力点就是品牌店,连锁店,知名店,等待部分入驻后,提升租金,哄抬金价,马上那些观望的人群都会簇拥到你的怀抱。如果开发商有头脑可以好好经营,即便是250的开发商也赚足了钱,一切随他去吧。

     最后衷心的说一下,不是做过几个住宅项目就可以随随便便的做商业地产的,那根本是两个运作概念,切勿亲举妄动,也不是有钱就牛,甚么都敢作,到时黄金变大便,你哭都不知道往那去了。
     所以,积累经验,多做市调,户型匹配,订单式招商,规划合理,业态组合,优劣互补,租售配比,合理经营,才是商业之道

                                            房虫sese
                                                                                         以上言语只表达自己见解,请开发商勿怪
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发表于 2007-12-5 17:22 |显示全部帖子
编写东西时,沙发丢了,希望楼主金币补偿~~~~55555

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发表于 2007-12-5 19:10 |显示全部帖子

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发表于 2007-12-5 20:01 |显示全部帖子

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jwbjust+50(无评语)2007-12-06

亡羊补牢

我当前在做和你差不多的项目,如果你是开发商,请加我QQ 密码是 “新加坡”,可以给你支几招。
一朝步入房产,难以收手

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发表于 2007-12-5 20:44 |显示全部帖子

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泰山之巅+50(无评语)2007-12-07
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jwbjust+50(无评语)2007-12-06

哈哈,我也来说两句!

需求=市场≠人口×可支配收入
总人口为99万,其中市区人口为15万,人均年收入为一万多元,有一两个较好的国企,而且有几个省部级的大学。相对县级市而言,他的消费力是很强的,他可以容下一个综合的购物休闲娱乐中心区。但并不代表着我们的商业地产有市场。我07年9月份曾到山东某些县级市做过市调,可以说大部分山东县级市存在这个问题。
1.        任何一个城市,都有他固有的商业中心,旧商业中心到新商业中心有一个过度时期。一是商家认可,二是消费者认可。
2.        老的商业中心很生命力,大的超市、百货大楼,各类品牌店,都集中在那。新的商业区很难跟他抗衡,毕竟县级就那么大,这头到那头不会超过20分钟车程,消费人群在就是那些个人。
3.        新旧商业中心对步行者来说会有一段路,北方的路面很宽,消费者不愿意老消费区穿过几条马路到新消费区。
4.        山东人商铺投资意识很差,没去跟江浙一带比。看你说的“现在市场上的住宅均价为三千多,商铺为五千多”可以知道了,而上南方商铺的均价是住宅的3-5倍,车库都是住宅的1。5倍。
5.        老商业区的拆迁没有跟新商业区的建设很好的衔接起来。县级市不能同一二线城市比,6W平方是个非常有重量的数字,假如同时与老商业中心并存很难活下去。
6.        山东人的夜生活很短,我今年9月份在山东做市调的时候,晚上十点时市中心就看不到几个人,那时气温还可以的,20几度,我穿短袖。想那么大的地方弄个特色的休闲娱乐中心暂时还成熟。
7.        山东处于大平原中,城市可以朝任何方向扩展,到底以后是那里是中心?谁也不知道。政府规划很混乱,再说中国是人治不是法治,领导的心思老百姓是猜不透的。那些炒房团也不怎么盯它。
所以说我们得出结论是在山东县级市不要轻易做新商业中心的,那里的新商业中心跟老商业中心是你死我活的态势,你不是在跟一个人在战斗,而是在跟一个固有的成熟市场在战斗。假如要做新商业中心的话,只能跟政府套在一起,借行政力量。你不可能靠广告能来唤起那些人的投资欲望,那样难度太大,对于小开发商来说是吃不消的。
政府必须为我们做这三件事:
1.        要政府明确表态,你那个项目是未来的商业中心、老商业中心改造时间。
2.        政府的市政配套要马上跟上。
3.        政府要组织几个有份量的行政机关、企事业单位迁在附近。

我们要做事是重新市场调查,找出需求,重新定位。而不是一些常规的老套路,先大型超市,百货大楼,再什么次主力店什么的。别人在老商业中心待到好好的,为什么要来,不管什么店,熙熙攘攘,皆为利来皆为利去。
至于做成什么样的特色,要改根据市场调查来定,不是你我随口说的。
从我以前调查,和你提供信息,可知老商业中心一定布满了当地很有影响的大型生活超市,百货大楼,各类知名品牌店,我怀疑肯德基、永和豆浆也进去了。
那么必然产生两个大的门槛:一,那些超市和品牌店一般都有明确规定的在一个县级市,该开多少家。不是你说招就招的。二,消费已对整个老商业中心区已形成了强烈的忠诚度了。
毕竟在县级市,消费者是确定的,不会突然膨胀,也不会突然减少。说到底我们是跟老商业中心竟争,一个县级市只充许一个商业中心,其它的就不叫着商业中心了,除非你的县级市是义务,虎门那些行政名义上的县级城市。新商业中心起来,老商业中心必然一蹶不振,一般来说,大部分的品牌无法在一段时期内容纳更多的分店,在新商业中心的品牌店起来了,老商业中心的老店基本上会死掉一大片。
前面以说到,要借行政力量对老商业中心进行致命打击,这只是新商业中心起步条件。

定位从那里下手呢?
1.        特色业态。
老商业中心是能过自发发展起来的,他们在组合上可能存在许多不合理,不能够很好的满足消费需求。找出这些消费需求。我们就成功了。
当时我做市调的时候,发现县城的休闲娱乐业很不发达。但他们几乎没有什么夜生活,白天又有多少有时间休闲娱乐,消化不了多少商业物业。
再就发现他们的餐饮业布局很分散,没有形成竞争力的饮食一条街,虽然会有他们所谓的饮食街,但不成气候。如果做一条有特色饮食街,把可客流引过去,可能行得通。
其它的业态我还没进行研究,就回南方了,你最好针对你的实际情况,多调查。

2.        物业特点
老商业的物业是远不如新物业有生命力的,要在这里找到我们的买点大轰炸。新物业的内部结构,开间进深更科学,各种软硬件设施更合理,特别是有大量的停车位,这是老商业区无法提供的,当年他们没那个意识。再加上漂亮的外立面,这里消费者第一眼感觉得到。只要有政府的大力支持,是不愁做不好的。

总之,结合市场,结合物业优势,做出自己的特色出来。

哈哈,这只是我个人观点,仅交流而已。

[ 本帖最后由 linxuhui1 于 2007-12-6  10:12 编辑 ]
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绿荫如云 + 1 + 3 + 3 做商业地产,物业和市场心理都得把握

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发表于 2007-12-5 22:50 |显示全部帖子

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绿荫如云+50(无评语)2007-12-06

2选1

看到大家的铁子,我也说二句,呵呵
我认为楼主现在面临的是2选1的问题,仅个人意见,欢迎大家砸砖!
第一.项目现在已经建成了,要放水养鱼还是招商.
商业物业不要空置太长时间,时间长,人气也就慢慢的散了,以后的关注度会更低,不得于商业的今后发展.
第一个选项,建议放水养鱼,找一个或几个切实可行的商业配套,(不了解当地情况,比如药店定点报销那种,也就是必须去的那种商业),免租一段时间,不宜过长.带动一下人气,招商同时进行并规划业态组合.
第二个选项,招商,找出差异化的商业配套,选招进来,再考虑其他的招商和出售,让客户看到希望.
不建议二个选项都选,顾彼失此.
第二,1托2.3还是2.3托1
从做过的几个商业项目,还是前者好些,后者无论是投资者还是消费者,吸引力不大.
第三.是自己实行经营管理还是请别人管理
不了解当地的消费结构和消费能力,建议请别人管理或是和别人合作管理(如招进一家大的商业配套,与其合作,他们的经验会很成熟的),针对当地的情况衡量一下了.
第四.走模糊路线还是重新定位
最好重新定位,只有这样,你才知道应当招什么样的项目进入,哪种方式更有竞争力.
模糊的话,市场会更小的,人气不会上来的.
第五.和现有商业是竞争还是不竞争
当然是不要竞争,要走另一条路,最好和现有商业形成互补,即使要替代也不要走其他商业的路线.
说到这了,呵呵
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发表于 2007-12-6 00:22 |显示全部帖子

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绿荫如云+50(无评语)2007-12-06
商业地产,最重要的最核心的就是商家和消费者,投资者只是商业地产的过客而已。所以要抓住核心问题,才能解决楼主碰到的问题。
1.做好前期调研,从宏观面分析到中观和立地的分析,得出此项目未来定位的大致方向,做好主题和业态定位
2.进行消费者调研和商家访谈,先别提卖商铺的事,要先看看人家消费者和商家对你这个项目的法,消费者愿不愿来,他们需要什么;商家要不要来,来的话他们面积、层高、租金等方面的要求是什么
3.进行业态规划,开始预招商,先找大型主力店,租金低点请人家进来,从而吸引中小商家进驻;从而提高满租率。
4.找家懂行的经营管理公司,至少有成功经验的那种,这样会提升投资者的信心
5.这个时候,再拿出你的商铺去卖吧……经营成功的商业地产谁不想分一杯啊
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