焦点讨论：近期的新政策会对房市产生什么影响？

近期又是调准备金利率，又是第二套房贷政策，又是不准占用耕地。到底对房价和房市有什么影响。个人认为前两个政策是打压房地产，后一个表面打压其实是使土地资源更紧缺，稳定房价。个人愚见，欢迎拍砖。

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-12-12  14:27 编辑 ]

1、调准备金利率，是为了相应国家的从紧货币政策，直接冻结资金4000亿，但是其实在早前银行规定贷款额度不能超过10月31日之前的水平，很多已经停止贷款，所以这次的影响更多的对于明年，20年最高的存款准备金率，给了市场的一个风向标；
2、第二套房贷政策，现在央行明确规定以家庭为单位，对于一些早前以个人为单位的中小银行需要重新制定细则，影响较大，对于几大银行稍小，对于客户的影响，家庭比个人严格，操作的空间更小，但是总体觉得，各银行在明年资金充足后，对于房贷这一块的优质贷款肯定还将是各银行的争夺重点；
3、不准占用耕地。保证18亿亩耕地的总限，是一个基本国策，是需要现有政府很好的去利用
现有的土地和闲置土地，给政府一个方向，而且这点也有助于稳定房价，因为土地政策是作为一级市场的方向，进而间接影响房地产市场。
4、接下来还可能会有的今年最后一次的加息。加上今年前段时间的五次加息，会在明年一次消化；
5、还有最近股市对于楼市的相互影响。
所以，整体来说，这些只是2007年政策的缩影。会在2008年有所体现，但是政府只是抑制，不是打压。
个人浅见，欢迎探讨！

调准备金利率对房地产的影响在于：
7次上调存款准备金利率并没有真正起到防止经济过热、同时也减少货币的流动性的作用。对于房地产市场而言，它仅仅只是减少了投资性消费和冲动性消费。但广大的刚性需求使这点影响变得微乎其微。与此同时，由于股市及基金的红火使得大量资金源源不断涌入其中，而从中国的股市与房地产的发展史来看，股市过热将会直接导致房地产市场遇冷，但是直至目前为止房地产市场仍一片红火，越涨越卖，很多人都指望用股市赚的钱还贷款，可见上调存款准备金利率除了降低消费者的生活品质外用处不大。

    同近期众多策划一样，上调存款准备金利率仅仅只是降低了老百姓的生活品质，对于房地产市场或者整个中国经济，影响极有限。

第二套房贷政策：
央行、银监会曾于９月２７日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。该通知发布之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在。落实在现行的实际中，一般中小城市对这样的政策还不觉得难受，而对一线城市来说，房价高，首付压力大，在调整了还款的利率后应该有新一轮的冲击。
占用耕地：
现在对占用耕地的税费的上调，从某种角度讲又增加了开发商的成本，占用耕地后还将解决失地农民的生活、工作等等问题。

上调准备金是针对房地产信贷资金的一种警告.第二配套房政策是对投机商的警告,有可能国家会继续上调房贷利息.加之国家2008年会加大对经济适用房和廉租房的投入,2008年房地产行业必然有一定的调整,但不会有大的影响,因为中国的GDP还要房地产支持,信房供求矛盾还是没有解决.

利率调高
对开发商来说，贷款利率的提高将使开发成本小幅上升，但不会因此造成房价的较大波动。
对于开发商增加的这部分成本最终仍将转稼到普通购房者的头上。
对于普通购房消费者而言，与开发商相比受到的影响较大。而且主要针对的是购买中低端产品的普通大众购房者。利率的调整将会导致房地产市场消费紧缩，市场需求将得到抑制，从而可以起到稳定房价的作用。
利率的提高将无疑会刺激一部分贷款购房人群提前还贷，我想会刺激二手房交易市场的成交量增加。总的来说利率的上调是主要真针对投资者的信号，不过普通老百姓一样受到影响，象我没加息前月还款1300元/月，过完年就得1500左右。压力是很大的。这样在一定范围内控制了一部分潜在购买源。对抑制房地产开发过热，稳定房价防止房价过快上涨将起到一定作用。不过我对前景表示不乐观。
第二套房贷政策
确实狠狠的打击了一部分投资为主的炒房团体。至少我象买两套房的想法没有了~
我对此政策表示高度的支持。不过要看相关部门的范围确定和执行力度了。
不准占用耕地
我想一方面是控制小产权房的开发量，维护房地产秩序，另一方面则是保护耕地措施。
最近小产权房由于价格低廉确实抢占一部分市场，但终究不是正规路线。国家应该给予制止。
降低土地成本和多建经济适用房补助老百姓才是硬道理

关于第二套房贷新政的细则，终于在万众瞩目下出台：第二套房将以家庭为单位。对还寄希望于央行走过场的开发企业，无疑是一个当头棒喝。

    银监会和央行12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。

    第二套房贷的新政定调，至少揭穿了流传楼市的以下几个谎言：

    第一，   中国不存在金融风险。



    银监会副主席蒋定之在本次会议总结时强调：“出台加强房地产信贷管理的政策，既是落实国家宏观调控政策的要求，更是加强银行业金融机构风险管理的内在需要。”中国房地产不存在金融风险的谎言由此戳破。

    第二，   房地产是银行的“宠儿”，房贷新政只是走过场。

    在央行颁布房贷新政之后，由于如何界定第二套房的细则迟迟没有出台，许多所谓的专家便纷纷断言央行房贷新政只是走过场，理由则是银行不想放弃房贷利润。基层银行要的是利润，而上头怕的是风险，房价的过快上涨将导致金融资产相对于实物资产的严重缩水，央行房贷新政不是为了抑制房价，而是为了防范金融风险。但由于房贷在各大银行中所占的比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。但这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被媒体和公众所诟病，怀疑（其实准确的说是期待）央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。

    本次会议上，央行副行长刘士余要求，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。人民银行、银监会及其分支机构、各商业银行要坚决贯彻落实从紧的货币政策，加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理。会议还同时要求制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。要求加大监督检查和违规惩戒力度，要求各银行业金融机构自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。央行的强硬态度，让“走过场”的说法不攻而破。

    第三，   房贷新政不会引发楼市拐点。

    正是基于对央行房贷新政执行力度的藐视，基于基层银行的不作为，房地产行业依旧沉迷于对未来的幻想之中。房贷新政颁布多时，捂盘惜售现象依旧，许多开发商完全没有意识到，房地产企业，其实资金链的安全远远比利润的绝对值重要。

    然而，随着央行态度的明确，中央经济工作会议关于银根紧缩的定调，新政的威力越来越大，全国多个城市出现房价拐点，新开盘项目价格调低，老项目打折促销，涨势凶猛的房价，终于低下高贵的头颅。笔者周末到南方某城市出差，顺便做了市场调研，一个本月9日开盘的项目，出于对市场前景的顾虑，将开盘价从9500 元/平方米直接调低到8200元/平方米。另一个周边项目打出一次性付款8.8折的优惠，而还有一个项目则采取开发商垫付首付的办法来降低门槛。

    房贷新政让高烧的楼市骤然冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大  促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。房贷新政的威力还将继续扩大。楼市拐点的到来，或许比我们预计的要快得多。

利率调高,明着是打压房地产市场,打压房地产开发商,让热钱投不要全部涌向房地产
其实只是一种对穷人的限制

价格不会跌只会涨，只是速度快慢而已

九二六政策影响

以成都为例，目前成都各银行节后都执行了926政策，（中行，工行是以个体，建行以夫妻）。
926后，各楼盘来人来访、成交量下降了40-70%  。
知名开发商，位置好的小户型相对影响要小一些

应对措施：因为是政策调控，各种公关、促销、广告 效果都不大，大部分开发商都准备在年底或者来年发力。

国家出台的各项政策，是一个体系，目前来看，对国外及国内已经形成了政策性的“环绕”，整体系统已经建立。
准备金率上调，是国家根据目前国内经济状况而作出的决策，并不完全是针对于房地产。目前国内的通胀压力加大，为了缓解国内经济过热，只有控制资金流，从源头“截流”，收紧货币，抑制高涨的投资需求，从而实现经济“软着路”。而对于房地产公司来说，由于资金链地日益绷紧，会加速行业“洗牌”，最终淘汰一批实力和能力偏低的公司，我想，这个现象其实是国家愿意看到的。毕竟，行业越来越专业，公司实力越来越强，才会形成更大的竞争力和生存空间。至于，可能会形成“寡头”，我觉得房地产一级市场在国家手中，并且各个地方的众多的国企单位均由国家控制，所以，可能性不大。未来的房地产公司发展应该是“竞合”关系。合作开发，相互牵制，此类游戏，是国家愿意看到的，而且比较好控制。
还有一点，准备金的上调，会使所有的行业均面临着资金压力，而房地产公司资金实力比一般行业企业强大，所以，它不会是第一个“牺牲者”。
没说完，下回说。。。。。。。。有事情。。。。。。