请高手指点！如何策划地级市场工业区房地产开发项目？

公司承接一项目的策划代理，土地位于城市的近郊区，离城市中心约有5公里的距离，（但明年新的市政府建成并将搬迁，本项目离新市政府约有3公里的距离）。该片区按规划的主要功能为“工业区”，土地面积约100亩，容积率为3左右，土地形状较规则，但是有一定的坡度，高差有5－6米左右，周边有较多的工业厂房，多数为轻工业厂房；

在项目的隔壁有一个房地产项目一期已经建成，且基本销售完成（因当时销售价格较低，约2000元左右），现进入第2期的开发建设。目前市场行情较高，市区的项目均价达到6000左右，新市政府周边项目均价约5000左右，在国家出台新金融政策后，整个房地产市场销售状况较差。

目前由于市场行情较高，开发商的期望值也相对较高，对于该类房地产项目该如何策划定位，请教各位大侠多多赐教！先谢谢各位了！！！

你的信息不够全。
你的地块是工业用地还是住宅用地

虽然现在还是2007年，但是已经明显感觉到明年经济从紧的政策影响，我想一定要慎重，宁可不干，不可乱干，必须有把握才干，否则明年很有可能因为资金、购买力问题发生很严重的影响

沙发是我的

我觉得首先要考虑的是你所占用地的规划性质为工业用地，土地位于城市的近郊区，离城市中心约有5公里的距离，（但明年新的市政府建成并将搬迁，本项目离新市政府约有3公里的距离）。离市中心虽有一段距离但也可以通过未来的交通改造达到交通便利的效果，你所说的政府是区政府还是市政府这个很重要，如果是市政府，那么必定周边的未来规划应该很合理，所谓政府到那，建设先行吗！
该片区按规划的主要功能为“工业区”，土地面积约100亩，容积率为3左右，土地形状较规则，但是有一定的坡度，高差有5－6米左右，周边有较多的工业厂房，多数为轻工业厂房；建议你做土地平整化，根据周边你所说的大部分为工业厂房，那么不知是否产业连完善，估计还在以生产工业为主，所以你要看出周边发展空白，即便你在建厂房也未必政府批准，因为厂房的空气，水，噪音等污染会对政府部办公不利，所以他们未必会顺利批准。

   建议方案
      一、做多功能产业园区
           所谓多功能产业园区，是有别于一代产业园区，其完善的配套设施，和合理的结构产业连，可以带动地区经济发展，也是政府所要扶持的项目，所以可以大力和政府谈判，要一些规划指标给你比如部分工业，部分商业，这样可以完善产业园区，升级到多功能产业园区。
           其整体的产业连是周边厂房企业无法比拟的，因为你的土地占地66600平米，建面可以达到19万平米，建造一个中小型产业园区是没什么问题的。其中包括制造、物流、金融、等等产业连结合在一起的一个综合体。
           建议招商先行
         二、科技产业园区
           所谓科技产业园区是每个大中城市必不缺少的一个产业区域，可以为城市的建设和发展提供一个科技产业平台通过科技产业园也可以向政府要高些的规划指标，比如加大容积率和限高。因为科技产业园区内必定拥有高层建筑，招出名的设计院进行设计，走尖端科技路线，高智能化的企业进行招商或是聘请区域科技协会或是通过这方面的俱乐部进行高科技产业企业招商，进驻每一座楼宇，比如建筑科技区，空值科技专区，弱点科技专区等等。
功能分区一定要合理，并建有大型金融机构和科技展示中心，大型会议中心，餐饮中心，酒店等为他们提供一个交流平台。

                                              简单一说，希望能给与帮助
                                                房虫sese

沙发又没有了，晕望各大版主给与鼓励

难得上来一次，遇此问题，我就谈几点常识性的，望能有所启示。

难得上来一次，遇此问题，我就谈几点常识性的，望能有所启示。太详实的，那就得收费哦。

想一想项目的客户来自哪里？这是典型的区域外客户导入与未来客户裂变的项目。这就需要我们去厘清项目的客户属性。建议可以从以下几个角度去考虑

1.产业导入型客户：如果项目近期启动的话，这是项目的主力客户之一，应该需要进一步梳理园区入驻企业的人群结构，产品建议有为企业定制型与自主开发型。

2.品质导入型客户：也就是说通过项目高性价比产品的营造，以获取区域外客源的导入，比如伴生行政中心导入的公务员客群；区域客户的升级换代而带来的改善性需求，区域客户。产品建议为中高档产品

3.配套/交通导入型客户：随着区域开发的逐步成熟及各项生活机能设施的完善，进而导入区域外客源的导入。这类型客户一般注重性价比，对价格很敏感，中档偏下就行的产品。

4.价差导入型.：很简单，就是价格极具竞争力，满足一定人的刚性需求，其产品大多中档往下就行的。

5.商业导入型：不用说，按我的经验，该区域的商业服务配套肯定很差，可以考虑商业先行，带动住宅开发。

6.其他导入型：这就取决于宗地的其他价值属性分析（项目传递的信息有限），如其他利好等。

楼主的地级市，在江浙一带与内陆一带的差异是相当大的。所以需要对城市的发展容量与人群进行详实的分析，从而更方便确定项目是走多元产品全客户型发展模式，还是主题产品专一客户发展型。

按我的经验，楼主所处的地级市不是个很理想的地方。建议做个小型的市镇项目，客户可涵盖为多线。

希望上述对楼主有所启示。另提个建议，楼主入行不深，所表达的问题与传递出来的信息并不能给人带来更多思考。希望可以心态更开放些，提问前思考更多点。

我们公司也有一个项目是这种情况，周边厂房，但是仅有少部分投产，政府引资的企业、规模还是挺大的，请高手出招！

1、你的地块真的有点特殊，不知道是哪一个城市，省会城市，还是省级二线城市？
一般来说，中国的城市特点比较明显
以市政府半径5公里以内几乎不会有工业用地，按照以前的城市规划来说，工业用地一般在城市边缘，市政周围一般以居住，商业，教育等市政配套用地或第三产业服务用地为主，所以对你的项目保持怀疑态度。
2、按照中国城市的发展，市政周边的居住用地的价格一般都比较高
如果周边的房价都在5000，按照你的容积率在3的标准推断
楼面成本在2000左右
那么土地在400万左右
按照现在的标准应该是二级城市
3、市政边上的房子限高的可能行很大，要做到3的容积率话，楼层间距应该比较小
所以在项目建筑规划上要考虑这个问题
4、微观环境和宏观环境
微观：开发公司在当地或全国有无品牌、竞争对手的优劣等
宏观：所在城市的定位、人口、经济、自然等
比较重要的是关注工业区的级别以及定位
所在工业区的功能是定位？如果入住企业是高科技和第三产业的，这是个优势
如果是第一二产业的话，考虑污染等问题
这个应该是外部环境中的一个因素，以及工业区的企业规模，员工收入等等，都是很重要的。
5、当地的消费行为模式和特征
如果按照楼主的介绍，我相信这个是一个工业城市
但是这个城市有无大型企业或者是行业
在某方面特别强的支撑者
如果是工业城市的话，如果消费者的购买特这就比较明显
6、补充在宏观因素的问题
楼主的所在城市由于新的金融政策的影响，销售变得比较差，这个是对新房还是二手房，因为两者反映的主体不一样，但是可以说明城市规模比较大，反应速度比较快，如果是二线城市的话，反应都比较滞后。
7、项目定位
当然这个不好说，只有把上面的所以结果给出来，结合市场才能判断
8、到底是前期策划还是后期市场营销 ？