zh_1982

看了半天，终于把各位的高论看完！结果我却不知该说些什么？？？

我在想以各问题，就搂住的帖子而言，谜团很多！ 其所针对的商业产品应该是集中式商业或MILL模式吧！
那所提出的先卖后租和先租后卖的辩论应该是针对——集中式商业吧！
如此而言，搂住所阐述的集中式商业的操作模式就是有问题的，等同于头痛医脚，无效还找药的问题，而不去想是否对症下药呢？？？
请问各位策友，身边有多少集中式商业是在抛开：产权商铺、百货商场等模式，采用先租后卖或先卖后租运作成功的！！！

在北京有一个类是搂住表达的操作模式的项目马可以说是轰动商业地产街！就是潘先生在CBD的soho尚都， 用牛人的一句话：该项目就是把所以临街商铺放在一起，然后再上面盖了一个盖！！！大家可以上网上搜索一下就明白了！

希望大家明确讨论的主题和条件，不要误导各位策友！如果仅对临街商业、街区商业、做如上讨论，我无话可说1 或者就搂住的产品类型进行产权商铺模式的探讨也是尚之！

针对先租后卖模式的利弊的问题，以上各位策友已经说得很详细了，我就不妄加评论了！

以上仅为个人胡言乱语之，还请大家指正，本人虚心听取大家的意见和批评，学习之共勉之！！！

雪花花的酒

两方面看的东西，怎么能分辨出行与不行

mfa88

矛盾的语言差点把我带如了一个误区，我觉得什么决策应该根据市场而定，不管是带租约的卖得好还是不带租约的卖的好！
       我个人认为一个带租约的商业地产销售已经进入了一个休眠期，是因为现在很多策划师对市场不负责任，遇到了商业就搞什么带租约销售，虽然这个是很多的成功案例，但是也不能跟风抄作，让市场的投资者进入疲惫、失望状态。所以带租约的销售策略已经进入了休眠区。
       不带租约的商业地产主要看城市规划发展，区域的发展潜力及自身状况。
       我是一个搞销售的，我认为什么样的商业地产都有他们的客户群体，抓住客户要点，细心分析，这样的话没有卖不出去的，只有卖不出去的人。

wangxianwu999

学习了！

awen811

还没进论坛就被楼主这个标题给吓坏了，进来仔细看了好几遍才明白楼主的一些意思。我认为首先楼主的整个文章逻辑和表达有问题，通篇读下来，就象5楼兄弟说的一样，楼主的意思就是要表达————“先租后卖，租得好就会卖得好”的论调具有片面性，采用此种模式有许多的原则性的东西需要把握，但是标题却是“《先租后卖》商业地产的要命误区！”，文章内容表达的意思和标题不一致，让人以为“先租后卖”这一操作模式已经完全不行了！
   关于带租约销售，个人有一些不成熟的看法请大家一起探讨：
   1、一些地理位置比较偏僻而项目有没有上什么“饼”能够画给投资者的时候，先租赁再销售有助于局面的打开，有助于成交。因为这样的项目硬性销售的话基本上卖不动。
   2、新开发的楼盘周边发展不成熟，要做带租约销售的话，往往只有较的租金甚至免租好几各月才能招到商家入住，而这个时候的租金往往和销售价格所要求的回报率租赁价格相差很远，这是带租约销售这一模式不可能避免的问题之一。因为，商家入驻他只会付出目前的周边成熟度能够给他的营业带来的人流所符合的租金，至于3 年5年后周边发展成熟了人流多了，那是以后再签和约要考虑的事情，不会在他进入新楼盘新项目时前考虑的范围之内。
   3、所以操作这一类带租约项目时，明白地跟投资者说明“当前的租金并不是代表商铺以后几年后的真实租金价格”这一个道理非常重要，如果仅仅以目前的租金情况来推导回报率，那是比较荒谬的事情。
   4、之所以卖不动位或置不好的项目要带租约，最重要的目标是通过商家入住这一事实，来跟投资者说明，这一项目或区域以后有可能的投资潜力和升值空间。
   欢迎大家拍砖指点。

招商高手

本人不否定也不赞成
情况一：
在销售情况良好的情况下不必租赁，即使全部售完也不须要租赁，只是开发公司本着负责的态度对后续进行引导，比较好的方法是成立业主管理会，推荐好的经管公司与业主管理会签定合同，让经管公司进行统一管理打造。
情况二：
已销售部分，但是剩余商铺销售情况不好，则有两种选择：1、对已售商铺进行返租统一打造2、已销售商铺不用理会，对未销售商铺进行租赁后在销售；其中1的风险来自于统一打造的成功率2的风险来自于已销售商铺不能与开发公司统一打造未销售进度步伐一致。
情况三：
销售相当困难，那么就在一定的时间内封盘不销售，下大力气先招商租赁在经营一段时间后再进行销售

汉江

大家都有道理！

jian0531

事无绝对，人无完人，
一个观点而已，
大家费了这么多唇舌，
到最后还不是…………没有任何有意义的结果~！

本人觉得操作一个商业地产项目如同孕育一个人的人生，变化无常。
出生，教育，成长……每一步都是关键，项目成败不是在其一点上妄下定论，
如楼主真正从头到尾孕育过一个商业项目的话你就能体会到“为人父母”的艰辛。

rbshooter

计利以听,乃为之势,以佐其外,势者,因利而制权也!