市中心旧楼改商业用房，我该如何招商？诚请各位出出主意！谢谢！（附图）

tangwenbing

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位于四川省绵阳市中心位，拥有较为浓郁的商业气氛和良好的商业环境，兴达广场商圈位于绵阳市中心，该楼应为黄金地理条件，前对肯德基、美一天面货、家福来电器商场，时代大厦，后接商业步行街、左临好又多，麦当劳、市人民公园口广场等还有各大银行及4个大型停车场，商气十足。
该楼为旧房改造成商业用房，一楼为中国农业银行二楼为中国农行的办公区，现从三楼到十一楼为招商区域。我们定位做美容生活SPA、西餐、酒吧、咖啡、商务会所、务商写字间。
里面现全面改建为全框架，每层楼：330平方，但是柱子14节。
临街安装了一部观光电梯，后面上楼梯也有一部电梯。

我是一个新手，还请各位指导，谢谢！！！

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-12-21  23:29 编辑 ]

一起呐喊

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我个人感觉您应该先炒你的大厦在进行你的招商，商业火不代表你的大厦火。你看你的底商特火，可能上面就比较低沉。原因可能就是你的大厦不够火，我们的城市有过这样的先例，不知道在你们的城市是否可行。

个人浅见！仅供参考。。。

joechan

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首先商业从楼层来说，一层是聚集人流，所以一楼业态尤其重要，而且每层330平方，根本不支撑美容生活SPA、西餐、酒吧、咖啡这种业态，餐饮类排污，排烟要考虑，商务会所、务商写字间是可以考虑，每层分割成几间小办公房，商业区小写字间应该出租容易，主要把电话，网线，空调弄好，根据客户需求再分割。因为对绵阳不熟悉，不敢给太多意见。

mianmian303

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“每层楼：330平方，但是柱子14节。”单层面积的确太小了，柱子这么多，分割成小房间作写字间比较合适。看你大楼的外立面都刻着：巨丰商务大厦，定位已经相当明确，在当地人的印象中就是个办公的地方。如果是3300平，还可以考虑在3层做个健身俱乐部什么的，办公的人需要这种地方锻炼。可是单层面积太小了，最多在3、4层做个酒吧类的东西，其余的根据结构和外包装，还是作写字间为好！个人浅见！

[ 本帖最后由 mianmian303 于 2007-12-21  23:51 编辑 ]

tangwenbing

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其实你所说的不无道理，谢谢建议。正在做这方案的文书。

tangwenbing

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谢谢珍贵建议，你的思路和我真的是一样。当我第一次上提文书，也这是样做的方案。做成精质写字楼（考虑过安利等直销公司入驻）可后来。房产商不想那样做，最后我们才这样定位于商务休闲等项目。唉，谁叫这些房产开发商是个二百五呢。

tangwenbing

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真的非常感谢，谢谢！！！希望多多指点！

linns31

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1.请问你的业态是怎么规划的?应该你们公司还没有准确的定位.LZ应该好好看看你的大厦适合做什么样的业态?上面很多提到做写字楼,,按你们城市的情况,你大厦周边有步行街、左临好又多，麦当劳,我想停车应该不会很方便.做写字楼等之类的不是很方便!
2.一共也才2700平方..体量不大,我建议LZ招一个大型的百货商场就可以了.就是单层面积太小了点.这个你们要去引导商家..甚至帮他们规划好每层做什么
3.招一家大的业主..做什么不管.可以让他自由经营,合同规定好.让他二次招商都行..!不影响环境就行..这么好的位置..其实很好招的.
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风之骄子

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不太清楚当地的实际情况 简单说两句 望大家共讨
我有个项目 区位与该项目类同 正在招商 遇到的问题与该项目基本相似
一至三层商业 依托于周边的浓厚商业氛围  销售租赁皆取得了很好的业绩
但四层以上招商难度加大 颇费周折才得以消化
正如2楼所言 中心商业区的高楼层商业 可未必好租 地段虽好但交通压力 租金压力 停车压力  等诸多方面都给招商造成压力

几点建议：  
由于不清楚当地的实际情况 因此以下建议均按常规思路操作
1、定位的思考
根据图片和结构规划来看 项目前期定位就是商业办公
该项目单层面积较小 而且从照片看 柱间距很小 整体利用率较低 不太适合大中型整体商业的运营
因此 建议 四层以上基本定位于商业办公 其他用途要根据客户需求而定
三层最多连带四层 引进一家 咖啡厅此类商务办公的配套性商业 或 对楼层要求不高的餐饮商业
一是为项目配套 二是增加项目人气（此人气指招商的人气 非指消费人气）
2、客户群定位
中心商业区的写字楼的目标客户群主要以周边的商业经营商家的办公为主
应该深入调查周边商业商户的现有办公状况 和 未进入该区域的商家办公需求情况
根据调查的中发现的需求  进行针对性的目标客户群定位
根据项目单楼层面面积情况和结构情况 建议 最好单层整租  否则如果再增加通道 隔断等装饰  内部的公摊 将进一步加大 给招商增加压力
300平米面积不大 一般的企业可以消化
3、招商推广思路
一定程度的广告推广是招商的必然 而且要在固定的时间段内 进行集中性的推广
营造良好的市场氛围  制造热度和紧迫感
在广告推广的同时 大范围的进行点对点招商 这就要求 前期的市场调研要深入准确
4、项目概念创新
项目位于中心商业区 周边的雷同商务办公场地应该较多 竞争应该比较激烈
建议 根据客户群情况 进行 概念包装   
树立项目独特的概念定位

就说这些吧 要出去了  有时间再研讨

[ 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-12-22  09:01 编辑 ]

老K·烟草味

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楼上的各位诸侯说的都很精彩，也很有思路，有几句我想建议给你
上面提到的推广
推广是必要的，但我建议你不要太大面的推，原因是：1、你这里的定位看样子是写字楼了对吧，2、如果你这里周边的商务氛围浓厚的话，你也就不用到这里来发铁了，3、所以呀，做写字楼的定位无论是烂尾前的定位，还是现在的定位，或是这个楼就应该这样定位，这些不重要，重要的是你的写字楼面对的是怎样的市场？个人想法，你这里商务不浓厚，但商业看样子还可以，从楼体的结构和现状考虑，写字楼的定位是成立的，但面对的市场，我想应该是一些小公司什么的，所以本人建议你，做推广，一定要找好途径和对象，别做无用工！