市中心旧楼改商业用房，我该如何招商？诚请各位出出主意！谢谢！（附图）

我认为在市中心,位置是三层以上我认为以宾馆为主,以洗浴\足疗\美容\写字楼为辅助项目,这样我想应该比较不错,看了你的介绍,觉得商业\休闲周围已经做的很多了,再做休闲为主的话,可能竞争压力较大,我们这也有这种情况就是我说的这么做的,现在宾馆生意很红火,希望你考虑一下!

个人浅见

只看单层面积和那14根柱子以及楼主所说的周边业态与商气，本人非常赞同：3～6楼招：美容生活SPA、西餐、酒吧、咖啡、培训机构  7楼以上搞商务写字间，相信不难

上面都说的不错啊
我个人愚见：
  1.虽然是绵阳，但是我不是很看好当地人整体意识和经济。
  2.所以我认为如果做单一的写字楼或者其他商业都不是很好，虽然每层面积不大，毕竟共九层招商。
  3.做百货更不行啊，中间没大厅，上下通道不方便，人气不流通；单层面积小，没规模，不能聚集人气。
  4。故，我个人认为：从上到下可以：6-11为商务写字间，3-5为休闲商业

    多多指点哈

不难

朋友有这么好的项目 用心做 肯定好 先恭喜了

你的项目和我们的有点类似

我们的项目位于连云港市新区的老城区,以前的市中心,旁边商场,步行街,第一人医院,五大银行,四星级大酒店,KTV所以配套都齐全,本来开发商准备做酒店的,但是因为种种原因没有做起来,放了三四年了,我们接手的时候一到四路租给了一家量贩式KTV,,一楼还有一个挑高５米５，局部十米的大堂，我们接手后把客观存在定位为纯写字楼，一楼没有做大堂，卖给了工商银行回陇了不少资金，五楼到十楼全部包装成写字楼，当然中间有很多公司要买整栋楼的，但都没谈拢．我们是０６年９月份接手的，０７年三月份拿到证开始销售的，十月份销售完毕，我们的项目也是框架结构，以前里面只有柱子的，根据市场把房间隔好，大小都有的，我们之所以做写字楼，是因为我们位居老城局，办公配套齐全，连云港真正的写字楼很少，高档的都还在建筑中，现房比我们家高档的几乎没有，还有我们家停车位在目前为止是连云港配比量最大的一家，

　　　你们那边具体写字楼的需求怎么样，这个定位你们也要根据你们那边的市场行情来定，当然写字楼里面有健身房，和咖啡厅是很好的，是一个卖点，具体的你们要根据你们当地的情况来定位．

我来谈谈的我看法

说到绵阳我个人好真有点感情，从事房地产行业的第一站就是在该市的临园大厦，完全是当时绵阳的标志性建筑。
对于楼主说到的大厦，本人还有点点影响，恰好又勾起了我对以前时光的怀恋。从你说到的：“前对肯德基、美一天面货、家福来电器商场，时代大厦，后接商业步行街、左临好又多，麦当劳、市人民公园口广场等还有各大银行及4个大型停车场”来看，整个区位十分的看好。不过从以前我对绵阳的了解来看，从临园大厦和新益大厦这两个标志性的建筑的经营情况来看，整个市场的商业感觉让人有些担忧。从诺马特的倒闭，好又多经营的下滑等等迹象表明，绵阳的商业应该进行洗礼。从好的方面来看，绵阳在四川的二级城市来说有着十分不错的条件：长虹电器、湖山音响、科学城、卫生城市等，这些的存在必然有着强有力的消费前景。
从楼主谈到的经营来看，很是不错，不过商业成功的条件还的有比较好的硬件。我个人认为单层的面积小，柱子过多是完全的弊病。从情况看，你该是销售公司，应该从销售的角度个以前的物业所有人进行洽谈：不管进行何种销售方式，只要能够把资金回收回来是关键（不过也的从以后的管理、维护等进行思考，尽量不给开发企业留下麻烦。
楼层低的可以做成办公区域，这样在电梯使用不充分的情况下可以从楼梯进入。而楼层高点的可以经营香蕈、美容、休闲咖啡、茶楼等，或者电玩之类。
只是个人的看法，希望能够给予点点的帮助！

提供思路参考

上面各位策友都说的很不错.
我说一下我的想法:
首先看这商业体的主人愿意出多大成本.
在不提供资金或少量资金支持的情况下可以参考此标准:
   根据楼主的介绍,本项目所在区域是绵阳市的城市中心，可以理解为城市规划中的商业、商务核心区，位于城市主干道上，所以相对价格高，投资门槛高。
分析项目特点是体量较小，交通便利，商业繁荣,但空间使用率低，商务形象较差,配套标准较低.
建议1:延续项目特定走商务办公,但要明确定位客户群,建议2:体量小，我们完全可以做成专业化、集约化的面对少数公司的写字楼产品，再赋予它独特的商务理念和文化内涵，对于实力较弱，却又自尊感极强、喜欢标新立异的智力型企业，会很合胃口，很投脾气。相对于傻大傻大，没有差异化的大体量写字楼，优势就显现出来了。非常适合办公环境急于“脱贫”的中小型、智力型公司。
如果本项目主人愿意大投入,那是好事.
建议:做特色性买场.一层300多平米,十多根柱子,空间小,但作为买场来说再适合不过.一层分割为十几个店面,每层或两层集中特定产品.......(都知道商场,不细说了)但需要说明的是,你的特别之处是:以某一个主题推出.比如以酒吧方式进行整体装修后,推出后现代购物方式进行特定找商.
本方式是建议,还要考虑当地的消费方式等条件.
如果本方案可以的话,愿意进一补沟通.呵呵,本人有成功案例.

坚决支持做高端商务写字楼

虽然对周边实际情况不太了解，但根据楼主提供的情况得知附近有麦当劳，相信交通、人流都不是问题，麦当劳的选址是非常严格的，这样的区位优势相信对高端的商务客户也很有吸引力。
建议这个项目规划成中小间隔的写字楼，低层可以考虑高档的酒吧与咖啡。
楼体标识建议改成中英文，亚光银色金属字，字体黑体，以体现项目形象定位。

我也说两句

我个人发表一下对商业大厦招商的建议：
一。商业大厦招商首先要具备良好的人气，人旺也就什么都旺了。（可以用一些方法加强人气）
二。对大厦进行商业炒作，广告 媒体   采取所有的宣传方式。
三。采取招商招租的方式进行对外销售。
四。市场定位：针对人群，是投资？自营？设计出合理的规划。
五。挖掘周边其他商场的潜在客户，找本市比较有影响力的大店参与其中来增加人气和知名度。
六。实行反租金的销售模式。吸引人群。
七。适当的制造一些人气，与影响，火暴的营销场面。

2007-12-23 12:19  20^#   最怕孤单

绵阳是俺们读书的地方，是个好城市啊！

首先赞同3F的朋友所说，做西餐、咖啡吧的可能性不大：

• 首先是层高，从图上来看，3-9F，层高估计也就3-3.2米吧，做咖啡类偏低。因为咖啡吧等通常会有比较复杂的吊顶设计，良木缘咖啡的对层高的最低标准都是3.8米。
• 其次是体量，单层330平，扣除厨房、员工更衣室、厕所等，最多就只有250平了。如此狭小很难做出规模，没有规模，则很难吸引消费者。
  
  个人体会，或许做“独层专享的中小企业写字楼”会不错：
  
  概念规划：
       如果一个公司，在介绍自己的办公地址时，说“巨丰商务大厦4F，整层都是我们办公室”。我想他在讲这个话时，心中一定充满了自豪，一定会觉得很有面子。成都的“香格里拉”、“冠城”、“力保”等顶级写字楼，都有不少中小型企业入住，他们，可能更多的，是为了企业的面子吧。
       抓住企业的面子，让他们能够拥有一个专属自己的独层办公楼。用这个独特的USP去吸引客户，我想招租工作并不太难吧。况且，每层330平，是否不大不小正合适呢？而且咱的区位，还这么好！
  
  执行：
• 首先，得做好大楼的外观形象。不用投入太多资金，只需要做好外墙卫生，安排好入口处的重新装修既可
• 然后，做好两个效果图。把一个平层，去找一个设计公司，做一个公司办公的效果图。再把大楼外观，也做一个入口的效果图。用两个效果图告诉客户，办公室的气派程度。
• 接下来，招商开始。让招商员，拿着效果图资料，去搞上门拜访吧。如果能和银行合作，获取年先进流量1000W左右的企业客户名单，进行针对性拜访，效果肯定会更好。
  
  可行性：
• 客户： 3-11F，不就是9层么，找9个企业客户就解决了，招聘4个招商员，要求每人每天至少拜访2个客户，积累到40个客户后，搞个会议营销就搞定。
• 老板：老板不想投入太多，好象咱们方案不需要用广告吧，就四样开销，做效果图、重装入口、人员工资、招待费用。咱们花点小钱，一样把事给办了。
• 价格：当然，做为写字楼，价格肯定不会太贵。如果能把9个客户，都做为同一类型，比如：电脑软件销售类，直销公司类等，或许价格能稍微高点。老板非要想高价，要做营业用房，那咱照办啊，去找咖啡、酒吧那些招商啊，让老板知道商家不买帐后，再做咱们的定位咯，别直接说，没撞南墙前老板都是不太爱听反面意见。
  
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