容积率的确定－－－谈谈你的看法

2006-1-6 16:34 11^# xzqcom

引用:

原帖由 三国总指挥 于 2006-1-6 10:24 发表。

只有做了超过的没有少于的

这种项目可能只有小项目才会这样做，在一个超大型项目中，容积率的太小直接影响了项目的品质及后期的销售，所以在前期规划阶段必须确定那个经济技术指标，以此来引导设计院设计方案。

2006-1-11 09:49 12^# xzqcom

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容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标，
其具体定义为：
项目规划建设用地范围内总建筑面积（地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入）与规划建设用地面积之比。
一般来说，规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求，对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来，开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足，来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是，近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象：部分开发企业主动降低项目的容积率，放弃了对建筑规模的追求。这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考：基于利润最大化的企业目标，是否要将容积率用足？从目前的市场竞争环境来看，这个问题的答案显然是不确定的，项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么，在物业性质已经确定的情况下，多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标？对于这个问题，可以用“最佳容积率分析法”来解决，下面将对此分析法作扼要阐述：
最佳容积率分析是指：
通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测，对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析，最终确定利润最大的开发规模的过程。
该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的，边际理论的核心在于追求最佳的生产规模，即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。
最佳容积率分析法的具体操作如下：以建筑容积率为自变量，以边际成本和边际收入为过程变量，寻求边际利润为零的容积率，即为项目的最佳容积率。由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变，对于高层、小高层或者多层建筑来说，建造成本和市场价格都有很大不同。因此，要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测，由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。
通过最佳容积率的分析可以发现，容积率最大化（规划许可范围内）并不能保证项目获得最佳利润，只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计，才能实现开发价值的最大化。因此，最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义，使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区，可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看，项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性，有效缓解市场供应结构性过剩的局面。

因为在网下没有什么思考直接把思路放在了论坛上  ，信口拈来，可能有不充分或者纰漏错误的地方。请大家原谅。
模型1
假设：
1  建筑形态没有差别  ，主要是说产品的成本以及售价没有差别
2 销售率为 100%
那么： Y=S*X*（P-C）*N                      （1）
Y：项目利润
S：宗地面积
X：容积率
P：单位产品价格
C：单位产品成本
N：销售率
在 S  P  C  为常量的情况下， Y 与 X 成一元线性函数  当X 取最大值时  Y 取最大值。

模型2
假设：
1、X 的逐渐增大，在一定范围内建筑类型是不需要改变的，由于产品的规模效应，单位产品的成本是下降的。比如说容积率从 1.1 变为  1.3 ，一般说来都还是以多层建筑为住。因为单位面积的工程造价是一般不会改变的，所以成本下降的原因主要是项目固定投资（比如说土地，配套费用之类）的分摊。所以
C=A+M/X *S                      （ 2）
A：单位产品的造价
M：项目本身所固有的投资成本
2、X增大到一定的程度建筑形态就会发生改变，从而起单位产品造价的改变。这种改变是如何计算的呢？
还要涉及到另一个规划指标建筑密度的问题。当建筑密度达到阀值的时候容积率的近一步升高就会迫使建筑形态发生改变。
呵呵不好意思
第二种情况还没有说清楚就贴了，因为我发现这种情况下对建筑成本的计算比较复杂。如果用太抽象的公式替过就没大有实际的应用价值。因为实际情况下建筑形态的改变造成的建筑成本的变化是跳跃式的。试一下吧C=A1*a+A2*b+M/X*S
（3）A1：一种产品内的单位造价A2:第二种产品的单位造价 a：第一种产品所占的面积比重b：第二种产品所占的面积比重a b 是变量，随着X 的不断增加而不断发生变化 a+b=1, a=1-k*X (这个公式我有疑问，因为思考的时候感觉有更加精确的公式可以替代它  ，但是我一时想不清楚)代到（3）里面去可以得到 C=A1*（1-K*X）+A2*KX+M/X*S

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2006-1-11 14:30 13^# 三国总指挥

xzqcom的老板真大方

QUOTE:
原帖由三国总指挥于 2006-1-6 10:24 发表。

只有做了超过的没有少于的

xzqcomSample Text版主
这种项目可能只有小项目才会这样做，在一个超大型项目中，容积率的太小直接影响了项目的品质及后期的销售，所以在前期规划阶段必须确定那个经济技术指标，以此来引导设计院设计方案。

版主在的开发商很大方啊，就算实际容积率低于规划要求容积率那也只是暂时的，总有一天客户会发现,卖房的时候好像没有这个东西(某种建筑)交房后不久，很多设施就出现了("设施"开发商的称呼,我们可以把它称呼为违章建筑/没有有写进合同里的东东/配套等等--------------------------------------老实话,昆明的开发商还没有大方到项目容积率做的比规划还低的，低了就改，怎么说也得高它个0.1~0.2吧。

2006-1-11 14:30 14^# 三国总指挥

xzqcom的老板真大方

QUOTE:
原帖由三国总指挥于 2006-1-6 10:24 发表。

只有做了超过的没有少于的

版主
这种项目可能只有小项目才会这样做，在一个超大型项目中，容积率的太小直接影响了项目的品质及后期的销售，所以在前期规划阶段必须确定那个经济技术指标，以此来引导设计院设计方案。

版主在的开发商很大方啊，就算实际容积率低于规划要求容积率那也只是暂时的，总有一天客户会发现,卖房的时候好像没有这个东西(某种建筑)交房后不久，很多设施就出现了("设施"开发商的称呼,我们可以把它称呼为违章建筑/没有有写进合同里的东东/配套等等--------------------------------------老实话,昆明的开发商还没有大方到项目容积率做的比规划还低的，低了就改，怎么说也得高它个0.1~0.2吧。

2006-1-12 10:41 15^# qazalex