彼岸春天

呵呵,这个问题开发商心知肚明.

aimal

请大家继续探讨！！！

kiikibuzai

考虑出来让市场估价、每平方建设成本,达到理想差值,把几种容积率的可能都演算得出投资最大回报应该可以了..

jasonsh

御驾亲征

严重关切，

冰红酒蓝

同意回笼觉主的看法：‘品质不如数量值钱“。其实政府在出让土地前，就已经详细算过帐了，往往开发商拿到土地就只能按照规划意见书执行，不由得自己。

gzy2006v

其实做成综合容积率最好，一般都是中间做高层，四周做多层，在同样的地皮上作出的产品面积越大成本越低

lhshh

在控制性详细规划确定的容积率范围内,本着土地利用价值最大化的原则,在考虑了项目景观,园林,配套,建筑小品等构筑物用地的范围之外,充分利用每一寸土地,合理的设计项目

trxtq1

容积率高建筑面积大,土地成本分滩就低,没有谁愿意浪费容积率.

双玄月

我来说２句
就容积率来说是拍卖文件里所规定的
一般是小于等于而不能大于
（后期和政府之间进行公关除外）
那么如何来确定这个容积率成为关键
我想就这个来说
做足的情况下
要形成几个步骤
第一：你要对拍卖详规进行考量，这里面有二个重要指标，就是覆盖率和限高，如果没有限高，那么就把容积率加到高层上去（跑量产品，收回成本就行），而不省下的容积做到高价高回报的产品上（利润的来源）
第二：就上面的方案做分析，在既有的容积率下，结合价格预测＼销售周期＼市场风险做对比分析，在期间找一个平衡点．
第三：方案的技术可行性考量．

降低容积下
这个一般在郊区楼盘比较常见，当然在中心区域也可能出现（物业之间的价格相差非常大）
是否需要降低容积，考量步骤：
首先，该区域按照原有的容积做出的产品，区域内客户是不足的，同时该方案很难牵引到外区域客户来补充，在这个情况下就要考虑降低容积，因为容积率越低客户的半径越大．
其次，容积到底降低到什么程度？这个就需要进行经济可行性的考量（当然有时候2-3个容积情况下经济效益相差不大，那么又会出现矛盾，这个时候又需要结合对开发企业品牌无形价格的贡献来判断）

总体来说，开发企业是首先把效益作为最大的考量因素，在效益达到预期的情况下，就是考量对品牌的贡献度。降低容积所损失的效益必须通过替代方案的价格来拉平甚至是大幅度提升。

作为地产的前期人来说，这个比较重要，是慎之有慎的关键，其实这个问题，说到底，就是个定位问题，既然是定位，就涉及到市场可行性、技术可行性、经济可行性之间的博弈。