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“一成首付＋带租约销售＋带精装修＋带家具电器＋免5年物业费＋免5年供暖费”现身北京楼市。
　　在3月初的国贸精品房展会上，

位于使馆区亮马河边的雍景台国际公寓推出了极具诱惑力的“招儿”——只需首付1成，即可拥有一套带全部精装修、带家具、电器，并免5年物业费、免5年供暖费的水景现房。另外开发商在3年免息垫付1成首付的基础上，正式推出“带租约销售”，即雍景台的投资买房人不仅可以首付1成就能入住，而且在签订买房合同的同时签订租赁合同，在买楼之日起即买即租，包租时间为5年。“带租约销售”让投资者买楼即买即租对买房人而言，投资回报比目前的股票等投资形式回报更具吸引力。自住客户也享受同样待遇。所以，“带租约销售”成为雍景台的一张新王牌。今年以来，随着“物业税”征收大讨论的掀起，北京土地政策的变化等房地产相关政策和金融政策的变化，越来越多的有钱人开始热衷把手中的储蓄变现成“房产”，这促使投资型豪宅备受青睐。
　　雍景台介于东二、三环之间的第三使馆区内，位置得天独厚，坐拥燕莎商圈，与著名的昆仑饭店、京城大厦隔街相望，紧邻机场高速公路入口，美丽的亮马河自脚下流过，具有优美的居住环境和便利的交通。且拥有“带租约销售”的先天优势——好地段：使馆区内租赁客源丰富；纯现房：可即买即租，而且配齐了全套家具电器，甚至家饰等细节。如此看来，高档楼盘带租约销售前景看好。

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“带租约销售”让投资者买楼之日即收租
　　目前广州豪宅市场中已经出现了一些无论产品还是口碑都属于“顶级”的楼盘，它们所营造出的居住氛围，有一种与普通住宅小区截然不同的优雅的异域风情，因此打动了不少在本地工作的外籍人士，住进去，能聊解乡悉。然而，既然是顶级豪宅，楼价就肯定不菲，在拓展买家客源方面要费点心思。
　　一份租约胜过推销高手
　　最近，由于看好广州日趋活跃的房屋租赁市场，许多豪宅纷纷打起了投资客的“主意”，这些投资客可能本身就住着豪宅，再买新的不是自住，而是拿去出租以便每月获得高额的稳定收入。于是，“带租约销售”成为豪宅吸纳客源的稳定收入。于是，“带租约销售”成为豪宅吸纳客源的一张新王牌。“一份具有诱惑力的租约，比任何推销语言都更能打动我”，一位有经验的投资高手这样说。
　　记者日前在老牌豪宅白云堡豪苑就见到厚厚一叠颇有点令人“垂涎”的租约：
　　某半山公寓，面积221.39平方米，租期两年，月租金3300美元，租客为美国一渔具公司总裁；某湖畔楼王别墅，面积500多平方米，租期三年，月租金5500美元，租客为香港一化妆品集团老板……

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　这些由发展商成功出租的物业，在白云堡有40多套，成交的租金都相当理想。该楼盘最近透露，将在春节期间推出这批“珍藏”的带租约公寓别墅发售。按上述221.39平方米的半山公寓计算，折后售价为173多万元，做七成20年按揭，首期约52万元，月供8000多元，但在两年的租期内月租金达25700多元，也就是说每月的净收入有17700多元。如果租客满意续租的话，业主不到6年就可以“赚回”这套公寓了，投资回报高达15%。
　　家电窗帘配齐省心省力
　　带租约出售这种方式是从二手楼买卖中移植过来的，发展商从中充当了部分中介的职能。最大好处是实实在在的投资回报摆在眼前，即买即收租。而且发展商已经为租客配齐了全屋家私电器，甚至窗帘等细节，令投资客省却了为租客四处张罗家私的麻烦。
　　据了解，另一个豪宅盘汇景新城也看出了带租约销售的商机，最近试探性地拿出数十套公寓和叠加式别墅作出租，其中18套公寓甫一推出就被一家跨国公司全租下来，用作高级员工宿舍。目前带租约售出的单位已将近20套，基本租期都有2-3年，据说这是许多欧美人士的居住习惯，他们在选择房子时十分挑剔，但一旦租下来以后只要觉得满意就不会贪新鲜经常换房。汇景160多平方米公寓的月租大约为8000-10000元，280多平方米叠加式别墅的租价约2-3万元，回报率达8%。

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投资牌带出了100%销售率
　　豪宅的带租约销售正逐步向市场展示出投资客的购买实力，以往发展商大都把注意力集中在自住型买家身上，却忽略了一群正持币观望的低调的投资者。但先饮“头啖汤”的发展商已经尝到了甜头，天河北的帝景苑就是一个成功的例子。
　　该楼盘开始也是只盯着自住客，后来随着天河北商圈的租赁行情越来越活跃，他们敏锐地嗅出了投资的价值，率先打出了“带租约销售”的卖点，这一招成为推动它后期销售的有力武器，接近收盘时均价反而回升到7000多元/平方米。更为难得的是，目前标准层和复式单位已经全部售罄，一套不剩，整个楼盘实现了100%的销售率。其负责人说：“是投资版成就了帝景苑。在广州，有资金的投资者为数不少，他们寻求的是稳健的投资渠道，只要让他们看到有信心的回报，而且省事省心，他们是乐意掏腰包的。
　　然而，什么是打动投资者的诀窍呢？一位专门从事豪宅中介业务的人士归纳为三点：回报率、租客素质和楼盘品牌。据他介绍，许多外资公司手头上都有一张表，什么职位的员工租房应找什么样的楼盘是泾渭分明的，总裁级通常就找白云堡、金亚花园、二沙岛别墅以及较新的汇景新城等，部门经理级就找中信公寓、滨江豪宅等。因此，各个热租楼盘的租金会相对固定，同一个楼盘里租客的身份也是旗鼓相当。

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返租已经不适合市场了，即将退出历史的舞台

现在比较好的就是“带租约销售”它和返租有一定的共同点，都是却降低了投资者的投资风险，它的前提就是开发商或者专业招商公司现把店铺按一定的回报租出去，再行销售，这样就防止了开发商经营不下去卷款逃跑的风险

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返租的利弊
返租
具体形式：
这是最原始的一种返租形式，它是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。  
优势：
1．        给与投资者以足够的信心。
2．        可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。
3．返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大的促进作用。

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劣势：
1．        返租给发展商带来极大的经营风险，这对发展商的资金实力和经营管理能力有很大的要求，而现实情况是返租的租金都相当高（在8%以上），而一个商铺要做旺通常要有个磨合期，也就是所谓的守场。在这时期，需要以低租金甚至免租的形式吸引商家过来经营，因而发展商在此时期要取得利润难度相当大，甚至可以说是只赔不赚，所以很多发展商的做法都是在返租前把售价打高30%左右，这种做法是把发展商的风险提前预支。
2．        返租期通常在3年或5年，但承租户意愿的租期则五花八门，这样给商场的招租带来了困难。
3．        返租期完了以后经营使用权将从新落到投资者手里，这意味着以后的经营发展商将对业主没有约束力，这将对以后的经营管理提供了难度。另外返租期之后商铺将逐步做旺，而这以后的高额利润发展商将无法泛指，这实际上使发展商扮演了一个为人作嫁的脚色。
4．        这种传统形式的返租在市场上早已使用，对投资者已缺乏新鲜感，而且国家规定未竣工的物业不许采取返租的形式进行销售，因而这种形式的返租有待探讨。

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近几年，在商业地产市场营销中出现了“售后返租”营销模式，开发商纷纷打出高投资收益率的旗号，吸引众多普通市民参与投资购买。
   “返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。　　此法在上世纪九十年代中期由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为了降低投资门槛，产权往往被分割得很小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多“烂尾楼”，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
　近几年，“返租销售”模式在全国的许多城市都存在。在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“１０年返租，每年８％”。上海某酒店式公寓的开发商则承诺，在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后，净回报返还业主１０年期６．５％。开发商为了取信客户，还请了专门的担保公司做担保。所有这些都有一个共同的特点，就是在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同，使得普通市民进入楼市“炒金”的门槛大大降低。

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警惕“返租销售”风险
　　记者在采访中了解到，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
　　例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％。但投资者的实际房产收益却为负50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有3％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于一窥售后返租的真实一面。
　　更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

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在模拟返租计算中，通过我们对前面商业物业、专业市场的租金对比调查情况，可以假设oooo的租金为60－75元/M2。这里我们取租金为60元/M2进行（租金为静态情况，假设商舖为100％出租率），如下表1：