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关于商业地产调研

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服装作为人类生活必须的物品,它已经不再是过去意义上的蔽体之物了,而是兼有装饰的作用。服装具有一定的时令性和时间性。所谓时令性即指人们根据不同的季节需要购买不同的服装来满足自己的需求;而所谓时间性即指现代社会中的服装概念已经发生了根本性的变化,它不再作为人们生活必需品出现了,而是代表着不同的人对生活不同的态度和看法,不同时间,人们会有不同的需求而不仅仅是根据季节来调换服装了。人类的需求是社会发展和前进的动力,有了需求,就会有满足需求的市场。消费者是市场形成的一个最主要因素,有消费者的地方就有市场,市场提供人们所需求的商品和交换的场所,为人们服务。但是市场究竟能否满足消费者的需求愿望,决定了市场能否存在和发展。被消费者认可的市场就有很强的发展动力,但是市场如何经营和管理直接影响到消费者对这个市场的忠诚度。有的市场红红火火、人流如潮,而有的市场却冷冷清清、门可罗雀。为什么呢?我的看法如下:
一、关于市场的定位。
1、根据市场所在区域的人流量和消费水平来确定市场的规模,要保证市场的聚气效果。
2、根据目标消费者的需求层次确定经营的产品的档次。
二、关于市场的选址。过去,市场的概念很简单,就是商品交换的场所,基本都是自发形成的,属于自然习惯。而现在市场在选址方面虽然保留着原来的部分形态和因素,但是还有其他的出发点。随着社会的进步和人类素质的提高,人们在消费观念方面的转变已经在人们的消费行为中表现得淋漓尽致。不同地域的人因为文化和生活习惯的不同有不同的消费理念和行为,而具体的市场又有一定的影响范围,它只能针对影响范围内的消费者。所以是如何选址是经营市场的第一步。通过走访西安部分服装交易市场,发现人流比较集中的地方,市场的经营就比较红火。这里所说的人流集中是指消费人群的集中,是人们生活和工作集中的区域。所以市场的选址要以人们的生活圈为主,在生活圈内有商圈的存在的可能性。商圈是市场存在和发展的基础。不同的人接受的文化不一样,不同的市场定位所针对的消费群体是不一样的。如果在土门地区搞中高档的市场,那前景不会很好,因为那个区域的消费者所能接受的文化不一样。他们有他们自己的生活圈子和生活品位。
三、关于市场的管理。
1、市场的管理定位。根据所经营的品种不同采取不同的管理措施。其实民生和开元也是市场,只不过是市场中的商场。而同样是市场,如果这种管理方法用到其他批发市场就不太合适了。但是在市场管理中可以互相交流管理经验和互相借鉴管理模式。如果金朗、澳龙等服装批发市场借鉴民生、开元的管理办法,会收到另外一种效果。
2、通过走访发现,目前部分服装批发市场的管理存在的普遍问题是产品分类不够详细。很多市场的产品分布区域还是靠自然办法,即按照先后顺序确定位置。如果按照更加详细的标准对产品进行细分的话会更加方便消费者。比如按照性别分类,按照年龄分类等。
3、走访部分服装批发市场发现,有的市场内部划分比较合理如金朗、澳龙、西北服装城,这些市场的内部格局比较明朗,整个环境有些接近大型购物商场。而有的市场内部划分就显得有些乱,如康复路交易广场。这里的铺位布局虽然有一定的合理性,但是对于新的顾客则不容易摸到门路,路径指示设施不够齐全。另外,部分大型的服装批发市场的建筑结构都有中庭,而且西北服装城等还有公共休息设施。
4、关于市场内部的服务配套设施。一些新型的规模比较大的市场如金朗、澳龙、西北服装城、多彩等配有中央空调,而有的市场如恒兴布艺批发市场则没有这项设施。
四、关于市场的前景认识和建议
目前,因为李家村即将改造,所以服装批发市场基本全部集中在长乐路商圈内。经营商户认为商业氛围是吸引他们去一个地方的主要原因。根据李家村现有部分商户的反映,新的市场对他们的吸引力不是很大,关键是看新市场的政策和前景。以长乐路为例,这里服装批发市场林立,离不开历史的原因。市场形成的最初状态是自发的,虽然现在加入了一些科学的规划观,但是要建立一个新的市场也不是一件容易的事情。首先定位要准确,我们要经营什么样的产品、我们的产品是卖给谁的、我们需要什么样的人来卖产品。其次氛围营造方面要根据市场的需求和经营商户的期望来做。比如说在走访调研中,恒兴布艺批发市场的客户建议,将铺位的门面做得大一些。另外,招商政策方面要针对不同的商户采取不同的措施。在文艺路附近的经营商户,大部分是本区域的原住居民,其中有一直做生意的、也有部分下岗职工,他们都比较关心招商政策。而附近李家村的经营商户普遍认为商业配套和商业氛围是最重要的。
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关于市场的前景认识和建议


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