非常感谢朋友们的支持和鼓励，我的心情也好多了。说实话，最近没什么事情，所以做在办公室里想得也比较多，苦已经吃了，对于我来说也是一比不小的财富。其实想想，这点为去算什么呢？当兵的时候苦都能吃，现在也不能趴下。只不过想想工作这几年有些不甘心而已，所以不免有些牢骚的，虽说人的命天注定，但是命运掌握在自己手中的，我也想清楚了。( a% B9 L2 p0 h" e5 M
接着写吧，其实作为文章都要有一个标题的，只因是随笔，想到那里写到哪里巴，还请各位看官见量了。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案0 C$ I+ R" Y( ~5 r% [& f8 m6 X- Y
在上述我现在操作的商业项目中，在无任何证件的情况下为什么可以达到一个较好的销售业绩呢？从表面来看，项目最大的优势就是汽车站对面，政府重点开发区域，但是实质上呢？所处区域荒无人烟，竞争楼盘较多、面积过大、销售总价过高。要说到价格便宜其实同类产品的价格我们最高。如何销售？如何面对当时形式的市场而做出正确的引导?等等着一系列的问题如何解决？
. U! q3 @( N9 U▓▓房策天下（地产思想库）1、 对于前期我在前面的文章里已经提到过了，就是利用亲戚朋友购房而达到一个目的：“你看开发老总的亲戚朋友都在这里买了，这个地方肯定不错的！”其实前期卖的就是一个 “理念”，所谓的理念就是一个空洞的想象力，宣传政府的规划及升值的空间。针对04-06上半年市场发展及客户投资的心理。（做法：列举因政府作为而升值的事例、通过有关部门拿到西部发展得规划图）。
* S6 t& M& E- U' A, q- j$ A2 y1 d房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案2、 中期跟后期销售在这个项目上已经连接在一起了，如果要分开来说的话，中期就是一个稳中求发展。要做的是：稳中求发展、扩大项目知名度。目的就是项目的知名度越高，宣传力度越大，对于证件的关心力度就越小。利用价格提升来稳定前期客户，利用价格而掀起涨价前的小高潮，利用价格为后期作铺垫。呵呵，对于这样的项目打得就是心理战。但要有这样的操作，必须注意的是关系！关系！还是关系！
E; l+ U/ O& W2 k1 W' O3、 后期的小尾巴当然要用最常见的方法来做了-----降价。降价只是作为一种促成成交的一种方法，而不是拿他当作卖点或者说是一种宣传点！每个楼盘多多少少都会有销控房源，有时候他就是一个宣传点！如何操作？当时项目的销售人员只是作为“侦察”，意向比较大的客户我自己和他谈。不是不相信他们，只是他们的经验不是很多，面对现在的关键时候，绝对不能浪费一个客源阿！当然不可能客户一问价格能不能优惠就说多少钱吧！我说过，价格只是一个促成成交的方法！bbs.fdc100.com7 M2 g3 ^$ g3 `7 ^; L1 t
广告宣传方面：房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案 L. E- B* H- g$ n u! Z$ |
1、 广告的宣传的主题bbs.fdc100.com% a% V3 E: d4 n
广告的宣传无非就是前期说明什么地方，什么项目要认购了房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案( q! B. F2 m. t
中期说明项目火爆认购中；后期说明项目推出多少套景点保留户型；过年、过节宣传**项目向新老业户拜年等等；针对不同的项目做不同的宣传，我做的是商业，那么商业注重的一点就是升值，还有一个位置。好位置的商业项目本身就是一个广告！而所谓的升值商业项目呢？当然宣传她的卖点了！你为什么说他升值？靠的是什么？升值的潜力有多大？宣传只是一个引导，一个理念的灌输，真正的还要眼见为实！用事例、用政策来说话，前期灌输的理念就是 “不买就买不到了”。而到了中期和后期，不能用促销来让客户掏钱了，承认自己的不足，帮助客户分析，让事例来讲给客户听，利用小幅度的价格优惠而达到成交的目的。& ?2 S" |/ h$ X2 M& f! ? k
2、 广告宣传的形式
) ^* e- l* H# i3 jbbs.fdc100.com对于我们项目我，中期：电视流动字幕、小广告的派发、半岛的夹报、人员的派单、道旗的宣传，人员派单和市场反馈的同时进行。年前的宣传主要以人员派单为主，对于3级城市来说，宣传单页上印上日历和财神是商业项目最好的宣传方式了，派发目标主要以全市所有沿街门头为主，如果要节约成本就只印一面，财神的宣传单页很少有人仍的，一般都悬挂于门头内。如果是住宅项目那就印发观音保佑平安。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。4 w: H! K' i( H/ @+ u
宣传的在于扩大项目知名度从而达到可信度的目的，如没有任何证件再不加以宣传，如何去让人相信？又谈何销售？作为这个行业，要生存，只能如此，不是说我苟且偷生来做一些没有手续的项目，而是每个开发商都希望把手续办好，但是有时候并不是那么顺利，需要的是时间。
' I- ?8 h+ [: i( W5 s' U, ]& E中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。做这样的项目很累，哪怕它的体量很小，你所花费的精力和时间要比手续齐全的大项目多得多，我很想从这个项目中跳出来，一直都想。所以在2007年的时候我建议公司领导充分利用身边的关系，对于一个发展初期的公司来说，不能靠所谓的业绩和名气那项目，靠的就是关系，然后利用手中的项目来成长。公司z 总也同意我的观点，利用身边的各种关系开始行动。在07年的6月份左右联系了青岛的一个开发项目，对于这个项目也是商业项目，沿街100米，地处青岛西部。项目份住宅和商业两个部分，前期的代理公司对住宅项目进行销售，由于当时定位错误导致后期商业代销。对于这个项目来说，我清楚的知道他是一块硬骨头！为什么要拿下这个项目目的在于公司要利用这个项目而打入青岛市场，跟进开发公司！这也就是我前面所提到的一个下午让我做完市场调研报告，而为什么公司最终没能拿下此项目的重要原因就是合作问题！当时接受项目的人是z总得朋友，但是他以介绍项目为名要加入公司，而且要占股份，其实这个这样的要求也不过分，过分的是他要占公司股份的60%！！当时还以正规文件的形式打印出来，当我看到的时候我都觉得可笑！可能吗？世界上真的什么人都有啊！要知道，这个项目不是一块肥肉，而是一块骨头！就这样，花了整整两个月的时间就这样的泡汤了，我很难受，本身开发公司已经同意我们的策划方案了，人员都招聘完毕了，下个星期一就要入住了……….就这样泡汤了。面对招聘人员的电话我真的难以接听啊，唉！我不甘心啊，辛苦的努力白费了，但是我证明了一点，我们不比别人差！只要你对自己说： “我能行”！就一定行的！只要你肯学，不管到那个职位上都一样会做的很好的！
2 i# `$ C% K' R. u. @ D▓▓房策天下（地产思想库）当时在招聘的时候，有很多的刚刚毕业的大学生，我记得很清楚的就是一个学习广告设计的女孩，刚刚毕业。当时面试是以我为主，z总和它的那个朋友为辅。那个女孩不是很漂亮，而且有点黑，大约1.65米的个子，从他的言谈中感觉她的性格比较开朗，而且大学学习的知识比较扎实，我觉得它属于尖子行列的，呵呵。当时我问他：你应聘什么职位，他告诉我说：广告总监。我笑笑说：看来你对自己很有信心阿，我很高兴的你明天就可以上班了。女孩听了很惊讶得看着我说：真的吗？我说：是的！但是我有几个问题想问你：你了解商业网点的销售吗？她说：不了解。我说：你对自己很有信心，所以我给你这个机会，但是你不了解房地产，而却没有任何经验，作为广告总监如何去工作？共无从下手，面对我们现在这个项目来说你能担负起这个职位吗？你不要问我你行不行，我希望你能自己问自己行不行？能告诉我吗？女孩红着脸告诉我说：不行。我朝他笑了笑说：其实没关系的，我今天招聘的主要是销售，作为刚毕业的你来说，如果你去一个广告公司，你一个月也许只能赚1000多块钱，但是作为房地产来说，我认为你很优秀，只是需要一个实践和学习的机会，更准确地说是时间问题，公司很需要这样的人才，我相信，从基层做起，经过一段时间，我相信你会做得很好的。你考虑一下，我相信公司会给你一个发展的空间的，你可以考虑一下，有什么问题可以随时和我联系，我说完看看z综合他的朋友，z 总点点头。女孩很真诚的说：我会努力的。其实我遗憾的是我没有上大学，我相信，大学生缺少的是经验，但是拥有的知识，知识在实践中得以论证会成长的更快。而单纯的靠经验而没有知识要累得多阿。看到房策中有很多的刚刚步入这个行业的大学生，所以我写了这篇经历，希望给为朋友能在这个行业中走得更长更稳！祝福你们！！！
