laoluotomato

在江西省萍乡市莲花县有块2000亩空地，商住用地，大家帮忙想想发展思路
项目位于江西最西边的萍乡市莲花县，与湖南交界，萍乡市是江西的“媒都”，媒铁是莲花县最最主要的产业资源，当地人收入水平较高，消费水平也较高。
莲花县除了发展自身资源产业外，还通过优惠的招商引资政策吸引了不少企业进驻成立生产基地。而房地产却是刚刚起步，住宅商品房开发还是空白（明年有个经济适用住房项目，均价大概为1600），商业商品房项目也只有一个，绝对的县中心地段，前年开盘销售，基本销售完毕，当时一层均价大概为10000左右，最高卖到13000，目前二手商铺价最高达到15000了。目前一楼经营状况良好，以服装、超市为主，但是二楼空置率较高。

地块位于县二环路上（县城较小，319国道穿过地块），整个地块2000亩，其中1500亩将是未来新的县政府和广场用地，商品房开发用地为500亩左右，政府要求较高，开发商拿地还有点困难，现在要求我们公司出份地块发展思路报告（定位报告）来向政府要地，而最主要是怎么打造商业中心或是形成某种市场（住宅在哪开发都不会有大问题的吧）

各位策友给我们点建议，非常谢谢，感激涕零！！！

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2007-12-25  18:31 编辑 ]

hawkel

感谢楼主的话题，谈点本人的看法，抛砖引玉。
关键词：
2000亩地块，县级城市，县二环路，1500亩的县政府和广场，商业中心或形成某种市场
疑问：
该县级城市常住人口？该县的交通其余情况？该县商业的行业结构？
谬论一下：
从楼主的信息来看，该县的地产市场看好，而该地块最大的优势是其中1500亩是县政府和广场，县政府和广场意味着政治中心，休闲中心，未来的人流量是相对较大的。故商业项目从立项上来说是可行的，建议楼主对当地的行业情况进行调查，搞个综合性的大型商业，囊括该县的大部分的交易行为，可从百货中心，娱乐休闲中心，多行业批发中心等方向出发。
另外从拿地操作上来讲，你们可以建议开发公司以出资建广场或出资建县政府办公大楼的方式换地，换个角度就是开发公司出钱不买地只开发建设，政府只给地不收钱收项目。不知道可行否？
以上建议供参考，希望对楼主有所帮助！

laoluotomato

非常感谢！！！
该县总人口25万，县城人口5万，交通条件较好，319国道和320国道交叉穿过，行业主要为生活资料，生产资料较少，业态较杂乱，档次较低。

个人觉得，做百货、休闲中心较平淡，估计很难吸引政府认可，批发市场在莲花县是空白，但是由于资源（除了媒铁）并不足，莲花县内以及其他临县临省对莲花市场的支持好像也不够，做批发市场可以考虑但是估计很难有数据支撑。

对于跟政府的合作方式版主的想法很是值得考虑，但是我觉得这是后一步的事，最主要的是商业怎么打造，能不能搞个有特色的商业体，咳，我脑子一片空白，没一点创新的想法。

谢谢版主，也希望大家多多发表意见啊，期待啊～～～
报告都马上要交了

补充资料：
莲花县还有三处红色旅游景点呢，不过影响不是很大

最怕孤单

定位原则：忽悠政府，方便拿地
定位方法：找能够忽悠出售的理由
报建操作：用商业＋酒店＋写字楼＋住宅
实际操作：少量商业＋大量住宅＋酒店（如果可行的话）

商业定位：餐饮、休闲娱乐广场
商业客户群体定位：当地的企业、事业单位接待消费，市民消费

其它的随便忽悠吧，先把地拿到再说！
千万记得要把政府关系搞好，不然到时候政府逼着你按报建的修，就死人了

laoluotomato

谢谢版主
呵呵

changfengwulang

不知道大家是否有这样的感觉：一到县城，居民都不怎么愿意上二楼以上了（指商业）。

最怕孤单

造成这种情况的主要原因，是二楼经营不善，对消费者的吸引力不够！

laoluotomato

策友们觉得那里可以做什么市场嘛？？？
比如煤炭交易市场，采购中心什么的
大家帮忙啊

vincent_wang82

县城是比较特殊的，在政府边上建煤炭交易市场，采购中心（不知是什么物品的采购中心）？不知楼主想过没建设这样的市场不仅对周边环境会造成很大的影响而且有损政府的形象，政府会同意么？
个人倒是建议商业做大，建设一个大型的商业中心（大卖场、超市＋小型商铺）当然需要定位清晰，调研一下县城目前的商业业态做到补充的同时不伐突出规模和中心的概念，商业来了，人自然就聚起来了，地产还会愁带不起来么？政府当然高兴来不及～～
一点点意见～～

wjhszxiao

商业定位:可以考虑做一个设在县城的,辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心