wjhszxiao

amokachi

调研县城的人口情况，了解适婚人口的数量，根据现有房屋的房龄推算换房者的比例，了解当地及周边城镇的消费能力，推算商业部分价值。先做好前期把，毕竟那么大块的土地。

laoluotomato

谢谢楼上各位的宝贵意见
再说点个人想法
老县城中心广场旁已经有一个规模较大的商业中心，有超市、购物街、大卖场，现在是县城最繁华商业中心，但是老中心广场的商铺出租率并不高，二楼有较多空置商铺。项目地块建商业中心我总觉得会有很大的竞争，对政府而言定位也较老套，至少投资客这块不敢盲目投资。对于建娱乐中心而言，我担心县城人的消费水平和观念对娱乐场所需要不大。
有没有一点创新的东西哦各位老大？？？

laoluotomato

补充一下
开发商和政府的意思是最好能不能建个具有地方资源特色的xx市场来着，可能也是考虑到县城商业的需求问题吧。
迷茫～～～～～～

laoluotomato

补充政府关于地块的说明（现在才从开发商那里拿到，不好意思）
随着近几年城市建设的加快、工业的兴起，城市框架不断拉大，莲花县城已成为赣湘边界地区的新兴工贸城市和人流、物流、商流中心。
新城开发区项目（即本项目）。该项目地处县城中心，是一个集商业、休闲和居家的最佳区域，广兴路为开发区的主交通轴。项目内容包括：沿路商业门点开发及房地产开发两大项，占地面积26.86万平方米，其中城市道路长约2000米，宽40米。住宅区约14.78万平方米。项目总投资约1.31亿元。

无极太极

很显然，如此规模的项目（只指商业部分）如果将消费人群限定在市区内5万多的人口是明显不够的。那么焦点只有一个，那就是如何将本项目的辐射范围有效扩大到周边的村镇。接下来需要重点考虑的问题就是商业的业态组合，什么样的业态组合能够吸引我们圈定的消费人群？进而来让这部分人群支撑整个商业项目的运作？
项目位置：县级城市 中心广场
消费人群：县区人口+县所辖村镇人口
消费能力：中低
考虑到项目潜在的主流消费人群的消费水平还只是停留在对购物本身的实际需求上，而非文化和享受，所以本项目的业态组合可以考虑：超市+服装批零专业市场+家电家居批零专业市场；当然可以适当加入餐饮、娱乐的元素，但建议不要超过整体商业规模的20%；毕竟项目所处县城的消费力是相当有限的，只能将其作为辅助以增加人气。

   以上建议仅供参考，因为更多的还是要考虑市场的实际情况，比如消费者的真实意愿，经营者的实际需求，以及市场竞争者的现实状况等等，只有将这些都综合考虑进去，然后将其进行合理取舍和修补。

   另外想说的一点是，看到上面有位朋友提到县城二楼的商业经营状况不理想是经营者经营不善造成的，但我认为这只是其中之一个原因，更深层次的原因还有待我们进一步研究讨论。比如说建筑上缺乏新意、人流动线设计不合理、空间上不够畅通、经营商品不够吸引以及管理没有跟上等等原因都可能造成以上情况发生。

[ 本帖最后由 无极太极 于 2007-12-27  15:53 编辑 ]

supperandy

莲花县我经常去，城市比较落后，但当地人比较敢花钱，出外打工的多，消费能力比较强，做一个设在县城的,辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心，是有可能成功的

wjhszxiao

由楼主的补充可以看出，本区域基本具备商业所需的条件，要想做商业项目不能光看目前本城市已有的成熟商业中心对本项目的威胁，只要能做出自己的真正能吸引消费者的特色，加上专业化的市场操作手段，肯定能成功。也就是说关键看你怎么规划设计，怎么进行市场引导。
和我作过的一个县城的商业项目有点类似，也是定位的设在县城的,刚开始定位有点偏差，死掉了两年，我们入驻后，进行重新包装和定位，作成辐射全县各乡镇的大型一站式休闲、购物、集贸中心，取得了很好效果。送你一句推广语,望能抛砖引玉：
   人流、车流、物流、财富流、源源不断，八大主题风情商街，邀您共享财富盛宴
   记住，县城和农村人老土，但很崇洋。只要注意环境优美、设施现代，业态丰富，瞄准并县城和各乡镇人的中、高端需求。我相信肯定能成功。
   祝你好运！

wjhszxiao

天高水阔

25万人口？天哪，太少了啊。多做商业吧，要体现档次和专业度。住宅做中高档的，别超过五层。争取在设计上20年不落后