prcsz7385

回六楼
哎哟~深圳万象城昨晚的人多得啊。。。
我当时就在想，万象城五楼的人为什么还和一楼的人一样的多。
我想有两点：
1、规划做得好。到处是扶手电梯，让你在逛街的过程中不知不觉就上楼梯了；
2、经营做得好。楼上楼下到处是那么灯火通明，感觉都是那么新颖，那么漂亮，让人觉得楼上会更精彩，包括他五楼设了食街~业态分布也是关键。

[ 本帖最后由 prcsz7385 于 2008-1-1  10:02 编辑 ]

tiandiwuxue

tiandiwuxue

在三线市场做项目,其实最重要的是弄明白当地居民的向往生活,购买力.                                      比方说,经过调查,居民是不是经常看香港电视剧?如果是,再一步深化后可以了解到他们对商业风情的追求;另外,了解本地居民目前的消费需求所做的商业只是使我们不落后于竞争对手,有可比性而已.真正的竞争核心力在我们能找到消费者没有被满足的需要,比如,特色店,或者是引入外地的中挡超市等等.一定需要在风格和业态上满足他们的需求,从这点上来看,修建的前期就应该分析市场后进行主力店的规划.
关于政府,我认为,即使现在你能把项目拿下来,然后做不好的话,一方面不能有下个项目.另外口口相传对开发商的声誉影响很大.

王拓

我是一个专业策师，定位是一个了解各方面资源后得出的一个策划主轴线，又叫案名，它不是随意就能做出的，就算做出那也不一定能得到批准，因你们是商业地产项目，牵涉的很多，必须得出准确的市调资料，才能做出精彩的定位，它不是独立为战的，它是整个项目的核心，必须为整个项目的策划打好基础．还有它只是一个异点，还必须给它找几个支点以支撑你的论点，我给你几个思路供参考．Ａ了解政府的目的，投其所好，将策划书系统化；专业化；可执行化，这样比较能拿下项目用地．Ｂ了解目标客户群，迎合他们的消费需求和理念与意愿，实际上就是做梦和解梦的过程，这样将来也比较容易销售，Ｃ整合资源，融合文化，打造充满个性与标志性的商业楼盘，Ｄ保持它的创新性和唯一性，这个很重要至少也要保持在江西的唯一特性Ｅ结合本地和周边的环境与利导性，Ｆ至于传播，不一定传播费用高，销售就好，关键在于你的切入点与传播的基点，以我们全程操作的这些楼盘经验看，往往以奇制胜，利用事件行销效果更佳．还有很多，在这里就不多说了．我的电话：１３８０４９６２３４３．有问题我免费为你咨询．

越忽越开心

呵呵，客观的说，莲花能算三线城市？
2000亩确实算大盘

但是恐怕全莲花也消化不了这个体量的盘子，就算政府拿50%给你开发
按1。5的容积率来算，也有100万平方的建面喔，恐怕就不是3-5年能消化的了的拉。

别说莲花，萍乡都算不得三线城市，莲花恐怕最多能算个五线撑死了
这样的体量，在这样的一个城市，老实说没什么发展前途

当然，拿地也不是不可以，
拿地的目的是做一级开发
拿地的原则是你去忽悠政府，免费拿过来帮政府平整下然后再出去忽悠别人，最后和政府分脏，其实你最主要的不是做三通一平，最关键的是去做方案，最规划，画一个拖大的饼给政府和你要去忽悠的那些后来者。
莲花一年财政收入大概在8000万，在外打工的再有钱也消化不了这样的体量，本地挖煤的有钱人都奔长沙去了，再差的也会奔萍乡去。
所以这个项目其实最合适的是做新农村，但是政府肯定不干
所以你只能定位个体现县级新城中心概念去做，把那些什么广场啊，博物馆之类的堆点上去，体现当地历史、文化水平之类的整点上去，关键是要了解1号的兴趣在哪里，多了解县委书记的兴趣把地拿下来，后面怎么玩就取决你们投资商的实力了！

越忽越开心

在这样一个穷的不能再穷的县级城市
包装最重要
把你的包装做漂亮点
把你的口号喊响点
提报的人舌头灵活点
起码有八成把握了

越忽越开心

一定要跟政府说，要站在战略的角度，站在区域发展的角度，站在历史的角度
把县里那帮农民忽悠倒了，任务也就完成了
估计2000亩地投资不会超过1000万

站在彼岸

呵呵，我来晚了，不过也跟着口水一下吧～～希望在彼此的浇灌下，我们都能快高长大。
按楼主的信息，先明确以下几点：
说说我的方案。
建议：以餐饮娱乐为主打造中转站式商业娱乐中心，住宅建议先不考虑。
客户群：本地（县辖区内）消费者，过境消费者——自驾游、过境旅游团消费者等
规划：旅店、娱乐厅、餐馆、土特产交易中心。
分析说明：项目规模较大，区域人口过少，开发商品房可能消化能力不足（倘若政府在户口政策上能有所偏斜，如购房可办城镇户口那又另说）；常规商业已失市场先机，竞争较大，且若要压制对手则投入相对也较大。开发中转站式商业娱乐中心的优点在于：第一，项目定位符合城市形象定位，符合后工业时代工业城市向旅游城市的转型要求，容易争取到政府支持；第二，本地消费者具有相当实力，有在物质需求转向精神需求的可能；第三，县城地处交通节点，两条国道交叉而过，有效截留过境客户成为项目求生存的重点，因而建议做中转站式的定位；第四，县内有三处红色旅游景点，且我看了一下大地图，临近的城市就是井冈山，红色旅游有一定潜力，加上临近广东（近年珠三角地区自驾游比较盛行），我们可以设想，自驾游和旅游团晚上在此留宿消费、白天奔赴各景点。

本人经验浅，没有考虑全的地方请见谅。

huan123456

在设计上下工夫

laoluotomato

谢谢各位朋友们啊
呵呵
前几天把报告交上去了
老板意思是做影视城、集市及大型商业综合体，配套有宾馆、酒店等休闲类物业
老板说了算报告就这样交上去了
朋友们觉得怎样？