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还是在重庆：

秋交会上，某开发商则推出看房送大礼活动，宣称看房买房者将分成10人一组参加抽奖，1/10的购房者将被高级轿车“砸中”；

某楼盘在促销宣传中承诺，购买该楼盘的房屋，一律送精美装修。

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重庆：
一些楼盘　　高额返现　　　
：购房者一次性付款，不仅享受总价4%的优惠，还可以获得最高达6万元的现金回馈；

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有的楼盘则推出了一口价房屋，对所有特价房全部实行ＸＸＸ元/平方米的一口价

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还有楼盘推出了“净价房”，购房时，除了房屋价格外，五通费、契税、印花税、保险费、公证费、转移登记费、抵押登记费等税费统统免费。

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“我开价，你出价，适合就卖”，购房者可以与开发商讨价还价。

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歇口气！
元旦放假四天！
下周上班再继续发！
强烈要求＂绿荫如云＂超级版主给我每一个回复都奖励朵花！
以奖励我这＂使劲回复＂＂次次精彩＂房策好会员．
＂绿荫如云＂版主辛苦啦！

希望我发的回复没有走偏！
大家也别往＂房价降＂的方向想！
我没那意思！
特在下一回复里总结下＂楼市促销"八大招式"＂

[ 本帖最后由 betterland 于 2007-12-28  15:58 编辑 ]

心晴开心

幸好我们销售是尾盘，每天的客户少得可怜，基本没做任何促销和广告．
现在主要针对老业主下功夫：1、业主成功介绍一套房，直接送现金。
                          2、直接打折，最低打到9折。
                          3、按揭暂时批不下的，提前交付装修。
                          5、节日祝福短信发不停。

betterland

总结下：楼市常见促销"八大招式"

　招式一：直接降价。这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35%。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。

    招式二：免费送礼。“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目，2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金（4-6万）”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？

    招式三：内部员工价。这一招最早是被嫁接到商业领域，上海著名的襄阳路服饰市场里，冷不丁地就有人凑上来神秘兮兮地问“名品水货皮包，要不要？”。而浦东的一大型楼盘正大家园，就拿内部员工价说事。按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其它女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事（水岸蓝桥退房事件即为明证），只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，这一价格确实很诱人：均价的五折———目前上海楼市最大的折扣。

    招式四：搞团购。从开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体买房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。自去年8月以后，在上海搜房网的积极组织下，团购买房忽然在上海火了起来，有近百家开发商参与，比如嘉城、碧林湾、玫瑰99、欧风丽景等多个楼盘团购成功。而且，团购买房热有从上海蔓延到北京等地之势。

    招式五：无理由退房。“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创，“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”———这是为应付1999年“氨气事件”的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没任何风险，去年上海的新湖明珠城推出“两年内包退”，可有点在风口浪尖跳舞的感觉。结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。

    招式六：减首付。2000年曾有银行推出过零首付，减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。上海闵行的欧风丽景推出首付10％，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，这笔款项的还款期限为交房时。当然，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付这二成房款，后遗症就会发作，开发商可就“哑巴吃黄连”了。

    招式七：保价计划。去年9月，位于上海新江湾城的雍景苑推出了一项独创性的“购房价格全面保护计划”，根据承诺，计划实施期内（至2006年6月30日）购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。如此高招，一经推出便震惊楼市，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点这可有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道。这一计划真要实施起来还有诸如今年区域均价如何具体界定等问题，但既然开发商理论上已“风险全担”，部分购房者果真怦然心动，开盘当天成交33套———这一数字足已让几个月没开锅的诸多开发商狂流口水了。以现在该楼盘的均价衡量，基本上与去年9月持平，由此证明此招颇有成效。

    招式八：先租后卖。“先租后卖”这一招够狠，完全解除了消费者的心理防御，“试住”一段时间不满意即可退房，这跟水果小贩们“先尝后买”的策略如出一辙。使用这一招，开发商要对自己的产品非常有信心，经得起住客的考验，待其产生恋家情结后（装修、家具、电器都配备舒心之后），除非楼市发生大的下挫（若真这样任何促销都无能为力），否则一般不会退租。这一招早先被香港人玩过，尤其在楼市低迷期，堪称促销的一大“撒手锏”，但也真有个别楼盘届时退租现象严重。去年，这一招数出现在次新房市场，那些房子套在手中的炒房者，为了挽回些许损失（尤其是避开当时出台的两年内转售需缴5.5%营业税）的无奈之举。

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一直潜水 我说说我们的情况
  我在山东的三线沿海小城市,我们是产权酒店,地段好,环境好,根本没受政策的影响,价格还在涨均价在7000左右,我们的定位很清楚,私营老板,小富豪 ,
现在销售策策都使用了效果相当好,
1,利用政府关系找到当地行业协会会员(都是私营老板)详细的联系方式,登门推销,效果相当明显有经济头脑的都买了
2,利用项目优势外销,到二级市场推销,
3.针对韩国人销售 制作专门的楼书配备销售人员:lol 得会韩语,
4.不知道大家使用没有 ,通过关系在二线市场,买高档车的专卖店挖掘客户,销售成功的在余外多奖励1000银子,同时积累客户
先谈这些

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宏观：

区域特点：
      长春是一个内陆且北方关外城市，近新政频繁出台的五年来，每次的大城市政策出台，对这里影响一项不大，或者说是反映很慢。
发展轨迹：
    长春2005年房地产行业才有点复苏，大概平均价格在2000元/平方米左右，因为2005年是长春棚户改造的第一年，大多是开工项目，竣工项目相对较少；
    到2006年，很多项目已经竣工，中小楼盘集中涌现，大盘势头已经有所展现，均价大约维持在2600元/平方米，当年可以消化5万平的楼盘已经很不错了，应该是全市的“销冠”，这个时候有很多大开发商如中海、万科、和黄等进入并炒作市场，这一年整个楼市用一个字来形容就是“火”！但3000元/平方米以上的房子还是相对高端的，3000元被西称为一个“坎”！这一年涨幅达10%左右，最大涨幅中海单平涨800元/平方米。
     2007年年初的时候，每个楼盘都在孕育涨势，不出所料，各大楼盘纷纷向3000元/平方米的预估门槛靠拢，至中旬已经达到均价3500元/平方米，至今已经突破这一均价，并且销售火爆，一般销售率在90%以上，“捂盘”现象很普遍，涨幅创历年之首。并预计2008年价格将平稳攀升。

微观：
促销策略：以产品奠基、以快制胜

促销手段：
高端：（均价4500—1000元/平方米左右）入会制锁定客户，无大幅度打折优惠，赠花园、旅游等，并稳健涨价；
中段：（均价3800—4500元/平方米左右）VIP会员制抓住客户，赠物业费等促销，无大幅度打折，并稳健涨价；
底端：（均价3000—3800元/平方米左右）排号制拉拢客户，赠电梯费及物业费等，无大幅度打折，并稳健涨价。