行云流水070716

我们是别墅
在上海
我们的项目根本没促销
来人量再少
成交量再少
发展商也不及
因为他们上半年赚疯了
所以也没促销策略了

betterland

下班前汇总下我所有的回复，便于大家看！也便于＂绿荫如云＂超级版主给我再多奖励一堆朵花


重庆楼市
回龙湾  凡购买其H组团客户，可享受“零元首付”。此零元首付非零首付，而是要求购房者先交3万元的购房定金后，即可签订《商品房买卖合同》，剩余的三成首付款在明年初接房时一次性付清。

奥林匹克花园、松龙•锦绣园、望江阁等楼盘    "首付两成"，通过“交二缓一”降低购房者首付压力,达到促销效果。

也有部分项目   赠送西藏游等商机，推出让利给购房教师、业主的优惠活动。

东方港湾      推出购房月，团队越大，折扣越多，其售价已从年初的3000多元/平方米，优惠至2799元/平方米。

直接让利
金科•天湖美镇观天下   购房月期间，购房最高可优惠两万元。
香港城，一期项目开打9折。

同创国际    凡购其指定的两室至四室户型，分别可获得1万元－2万元不等的贴息.
渝北新城的锦域蓝湾　　＂无风险购房计划”
购买该楼盘的部分业主可享受“无风险购房计划”，即这类业主购买的房子，在三年后无条件退房，并享受合同成交价格基础上增值15％的保障。
“秋交会”上，一楼盘：该楼盘购买一套价值45万元的房子，开发商即送一辆价值8万元的雪佛来轿车。并且，开发商表明了送车的数量为50辆。

秋交会上，某开发商则推出看房送大礼活动，宣称看房买房者将分成10人一组参加抽奖，1/10的购房者将被高级轿车“砸中”；
某楼盘在促销宣传中承诺，购买该楼盘的房屋，一律送精美装修。
一些楼盘　　高额返现：购房者一次性付款，不仅享受总价4%的优惠，还可以获得最高达6万元的现金回馈；
有的楼盘则推出了一口价房屋，对所有特价房全部实行ＸＸＸ元/平方米的一口价
还有楼盘推出了“净价房”，购房时，除了房屋价格外，五通费、契税、印花税、保险费、公证费、转移登记费、抵押登记费等税费统统免费。
“我开价，你出价，适合就卖”，购房者可以与开发商讨价还价。


南京房市：
南京星汉房产置业公司   替买房者找好承租方.

广州楼市\深圳楼市
不再罗嗦,以免占用论坛空间!
最直接的促销:      降价!
万科是典型代表！
王石挥大旗！
估计现在天天担心被＂追杀＂！


湖南长沙市场
2007年11月23日晚间，在长沙，不少被万科在长沙开发的一楼盘所认定的目标对象者，均不约而同地收到一条短信：万科在长沙开发的某楼40-140平方米主力商铺全城热销中，现认购额外享受1-5万元/铺优惠。

上海楼市
“上海之春”房展会　　　“裸女”促销
女模特只靠丁字裤和彩绘来遮挡关键部位，在沙盘前走动展示，吸引参观者

各地尤其使大城市：
　　　明星促销
一堆垃圾，不说了！

北京　　打折促销

目前北京正有越来越多的楼盘进行打折促销，其突出特征是价格大多在每平方米1.5万以上，且以大户型为主，客户若愿意一次性付款则享受更多优惠。
位于海淀清河小营的The House国际花园三期，均为200平方米以上的大户型，毛坯房均价为1.8万元/平方米，精装房均价为2.4万元-2.5万/平方米。该项目11月26日正式开盘时即承诺，一次性付款可享受96折优惠；位于CBD东部中心居住区的A-Z TOWN爱这城H座目前均价为2.15万元/平方米，最高价格达到2.4万元/平方米，一次性付款可以享受96折优惠；位于国贸桥南的合生国际花园，一次性付款能在99折的基础上再打96折。


深圳：
深圳的楼盘较之广州的促销手段更为火爆：
左庭右院推出买3房送10万元、买2房送8万元

中海西岸华府推出登记后每天1000或2000元优惠。

风口浪尖的广州：
近期“重出江湖”的促销手段有各种打折、送装修、免月供等。统计显示，类似的优惠几乎涵盖了近期推出的所有楼盘，包括星河湾、番禺海伦堡、江南玫瑰园等等。

珠三角楼盘近期促销手段总结（主要是降价）
珠三角楼盘降价主要有两种形式，一是新开楼盘预售价格调低，另一种调价属于价格策略用“送家电”、“送车库”等促销手段，明折暗降。


楼市常见促销"八大招式"

　招式一：直接降价。这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35%。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。

    招式二：免费送礼。“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目，2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金（4-6万）”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？

    招式三：内部员工价。这一招最早是被嫁接到商业领域，上海著名的襄阳路服饰市场里，冷不丁地就有人凑上来神秘兮兮地问“名品水货皮包，要不要？”。而浦东的一大型楼盘正大家园，就拿内部员工价说事。按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其它女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事（水岸蓝桥退房事件即为明证），只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，这一价格确实很诱人：均价的五折———目前上海楼市最大的折扣。

    招式四：搞团购。从开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体买房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。自去年8月以后，在上海搜房网的积极组织下，团购买房忽然在上海火了起来，有近百家开发商参与，比如嘉城、碧林湾、玫瑰99、欧风丽景等多个楼盘团购成功。而且，团购买房热有从上海蔓延到北京等地之势。

    招式五：无理由退房。“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创，“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”———这是为应付1999年“氨气事件”的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没任何风险，去年上海的新湖明珠城推出“两年内包退”，可有点在风口浪尖跳舞的感觉。结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。

    招式六：减首付。2000年曾有银行推出过零首付，减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。上海闵行的欧风丽景推出首付10％，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，这笔款项的还款期限为交房时。当然，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付这二成房款，后遗症就会发作，开发商可就“哑巴吃黄连”了。

    招式七：保价计划。去年9月，位于上海新江湾城的雍景苑推出了一项独创性的“购房价格全面保护计划”，根据承诺，计划实施期内（至2006年6月30日）购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。如此高招，一经推出便震惊楼市，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点这可有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道。这一计划真要实施起来还有诸如今年区域均价如何具体界定等问题，但既然开发商理论上已“风险全担”，部分购房者果真怦然心动，开盘当天成交33套———这一数字足已让几个月没开锅的诸多开发商狂流口水了。以现在该楼盘的均价衡量，基本上与去年9月持平，由此证明此招颇有成效。

    招式八：先租后卖。“先租后卖”这一招够狠，完全解除了消费者的心理防御，“试住”一段时间不满意即可退房，这跟水果小贩们“先尝后买”的策略如出一辙。使用这一招，开发商要对自己的产品非常有信心，经得起住客的考验，待其产生恋家情结后（装修、家具、电器都配备舒心之后），除非楼市发生大的下挫（若真这样任何促销都无能为力），否则一般不会退租。这一招早先被香港人玩过，尤其在楼市低迷期，堪称促销的一大“撒手锏”，但也真有个别楼盘届时退租现象严重。去年，这一招数出现在次新房市场，那些房子套在手中的炒房者，为了挽回些许损失（尤其是避开当时出台的两年内转售需缴5.5%营业税）的无奈之举。

爱家

1、辞旧迎新看房送礼
对到访客户赠送08大礼包，内容包括台历，吊钱和福字
2、变被动为主动，售楼人员走出去，全面开展“老带新”活动
推出一些有代表性的楼座，冠以“年度珍品”等称谓，同时印制专题DM，由销售人员以年底维系的由头拜访各大企事业单位老业主，力推“老带新”政策，利用办公室文化增加潜在客户。
3、活动营销
一般圣诞和元旦左右，会有一些大型活动举办。我项目所在城市有一场大型交响乐，正在考虑以与主办方合作的形式对项目进行推广。利用音乐会宣传形式的多样性来促进我项目信息的传播，同时提升企业和项目的形象。

岁末正值房地产淡季，SP活动作用其实也是相当有限，建议还是从内部深挖客户潜力，单纯依靠新增客户，难度大而且成本高。

zhongzhong

从年终和目前房地产的形势来看,真正可以达到促销的方法其实还是很多,不过要说真的实用,有的单位还不一定完全的采用.
从整体的形势来看,现在有两类客户的判断让房地产的成交量有所下降
其一:投资类.成功的该类人对国家的经济政策、房地产的政策对房价的影响比较的敏感。在现在的形势下，认为房价下跌的可能性很大，现在下手，担心真的房价下跌了则没有起到投资的目的，反而损失不小。
评：这样的认为完全不成立，在各种费用增加的情况下，房价怎么下跌呢？难道开发商不赚钱，搞慈善呀！——要想这类客户成交，必须在理想的价格范围内进行回购保证，至少说保证房价不可能下跌，要真下跌，原价回购。当然“原价回购”应该是促销的一种方式。
其二：每年的年末，是民工讨要工资问题最严重的时候，每年出现劳动监察处理最多的，一般的开发商要支付建筑单位的钱，建筑单位支付民工的钱，你说这是不是一个降价的说法。难道现在的开发商还真的愿意把这样的事情闹大吗？
评：民工没有钱怎么回家，回家怎么交差嘛！做活不拿钱吗？要钱，开发商就的买房子。理想价格多少就直接找优惠！销售人员就要优惠呀！

amokachi

其实很多的方法都是旧瓶装新酒。

清秀儿

大家说了很多现有的促销手段，学习了，不再添加。
补充一条比较少见的吧，也许这种模式会成为以后的发展趋势
电子沙盘：也叫“超级虚拟3D环幕楼盘技术”
原理：将设计方案做成软件植入电脑，通过三维影像传输技术、3D眼镜等辅助工具实现客户身临其境的感觉。开发商不动一砖一瓦便可让客户看到项目交付后全貌，从而促成销售。
不但普通住宅可应用此技术，此他物业形态均可应用。
优势：1、成本低
      2、很大程度增强客户购买信心，缩短销售周期
      
个人很看好这种模式，相信不久的将来或许会像沙盘一样普及到每一个项目。
不是空想，此技术已通过试用^_^

wcn999666

年终岁尾,大部分公司都会推出打折促销,我们公司也不例外,有所不同的是我们公司采取的可不是打折促销,相反确是加价促销:

首先选择一套优质房源(原价83万)
然后对外宣称,百万豪宅面市,购房即送名车(价值15万)

从广告打出来之后,市场反映不错.

看来打折不是目的,即便是年终岁尾,赚取噱头才是促进销售的有力措施!

liubixia

我们所在的城市：
1`直接降价
2`零公推
3`零首付（或1成2成首付）
4`其它的是买房送车，送电器等等等等
5`个别项目涨了，涨了再变相优惠（如折扣加大

xuanyu-6977

说说我公司的把吧
1   售楼部内烘托热销气氛.每个进来咨询客户均有精美小礼品赠送,并有瓜子糖果咖啡侍侯!!

2    搞客带客--"寒冬送暖礼"活动每一个老客户介绍成功一个新客户均赠高档电磁炉一台!

3    在大型超市商场门口做户外展台,售楼人员现场介绍!

4    接近年关考虑到各行各业的资金回收问题可搞一个"首付一万"活动 ,其余首付款有开发商垫付后再做贷款已缓解开发商年底的资金压力 !

深蓝ea

6、做一个征名活动，采用海选的形式，面向全市人民，有专家评选出10个好名字后 ，由全体市民和客户通过打电话，和到销售部现场投票的形式，选出最后的冠军（提高人气，和关注度）
这个促销手段很好，全民参与，既可以提高人气，又可以提高项目的关注度．用很少的成本成就不可估量的宣传效果．
还有7、做一个与项目所在地区的焦点事件有关系的活动，提高长期的关注度（如，所在地区教育不好，我们就与新东方联合办学，我们提供场地，和帮其宣传和招生，但对购买本项目业主的孩子免费，通过本项目业主介绍过来的孩子半费，效果不错，有了长时间的关注度，少花了钱，也让业主感受到了尊贵感）　　
这一措施也很好，引进名校健全配套设施，解决教育设施不健全的问题，但通过本项目业主介绍过来的孩子半费，对于引进生源有很大的好处，但教育的投资成本能否收回有待查看．