2006年中国房地产市场宏观预测
2006年中国房地产市场宏观预测
我们预计2006年第一季度中国房地产市场将出现自2004年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情，我们认为将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18个月。（见图1）
宏观环境
1）政策趋于平稳
我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化前，应不会有新的政策推出，将继续保持2005年已经出台政策的连续性。政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件。
政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为平衡有些失衡房地产产品结构性供给现状的一种对冲与调剂。但是这部分供给面临着两个问题的挑战：一个是供应量如何测定；另一个是由于这部分房地产产品供给是并非完全市场化，它与其他完全商品化房地产产品在资源分配协调性上如何平衡。
2）金融持续脉动
房地产信贷政策对于房地产开发企业采取重点倾斜政策给予授信额度的支持。整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的信贷光顾。房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。
银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。由于2006年是对外资金融机构全面开放的起始年份，因此外资银行将不可避免地与中资银行争夺住房信贷资源。
人民币利率预计在2006年调整可能性比较小。房地产消费信贷利率将保持不变。由于固定房地产利率实验可能推出，因此优惠房地产利率也会作为产品出现。
2006年人民币继续处于升值背景，预计升值幅度在5%-7%之间。这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。但是它们的侧重点应该在各类物业资产上。
2006年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性龙头企业上市的趋势进行，估计在1-2家之间。另外国内商业上市公司那些具有位于城市核心地区的地产资源收购价值正在受到部分房地产企业的注意。
房地产企业境内外私募资金状况在2006年内将继续保持旺盛需求。部分企业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券。
虽然房地产信贷证券化在2006年还会有规模更大的提高，但是房地产信托基金上市和募集仍然难有政策上的突破。在过去两年中房地产业界舆论争论中令人遗憾的是，重点都是在讨论或声明所谓房地产有无泡沫博弈方面，而在房地产融资争取上少有声音。也许这是因为发出声音较多是住宅类开发商，而不是商业地产开发商。
在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作，以及短期资金拆借合作。预计在2006年这种模式即使在政策上对外资流入监控上有所加强，但是由于各地区对引进外资的态度有所不同，因此外资流入中国房地产市场的趋势不会中断或者减弱，估计重点仍然在商业房地产项目方面。
由于海外资金在境外有很好的房地产基金融资市场平台，并且全球正处于房地产基金热销背景下，不但海外房地产基金不断进入中国，即使在国内的外资或其他类别企业，也会在这样的条件下，购买中国商业地产，再采取海外基金上市上做周期性套现操作。（见图2、3）
3）经济影响
2006年中国经济增长率相比2005年将有所回落。新的五年计划将从第二季度开始。由于新的计划刚刚开始，不会产生一下子出现新的行业热点来与房地产争夺资金。由于消费仍然是政府极力推动方面，因此鼓励房地产消费依然是重点。
由于石油价格仍然处于较高位置，在2006年当中似乎缓解可能性也较小。政府将在2006年推动能源价格体系改革，因此价格上升将是不可避免的趋势。如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市的消费者带来新的住房消费变化。住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。
另外部分城市公共交通施行“刷卡”付费方式，如果不考虑普通消费者承受能力，将使得他们出行的金钱和时间费用加大，也会对房地产市场特别是不同区域的房地产价值和需求带来潜在的变化。
4）税收变数
房地产企业税收方面在2006年仍然是政府检查的重点。而房屋转让时的收益税和房屋物业税全面执行和推出可能性不大。对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，它的主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和在所有时间上使用。采用之前首先要对所处的市场当时情况给予定性的判断。这是一个不能长期使用的税种。至于物业税，我们认为执行条件并不成熟。在物权法还没有通过，消费者房屋最后所有权悬念未决的情况下，执行这一政策显然没有法律环境支持。另外物业税还将涉及诸多外部条件，如中立房地产评估体系等。
5）土地悬念
土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或者那样的问题，但是这个方向不会因为有问题而改变。土地供应量在不同城市会有所不同。热门城市土地供给永远是相对不足的。但是热门城市不会永远是热门城市。
政府在2006年将加大对中小户型、中低价格、经济适用房和廉租房土地供应的倾斜。经济适用房和廉租房土地供给是容易理解的。但是中小户型应该属于开发商项目规划方面，似乎政策过于微观了。另外中低价格房屋认定就会与经济适用房重叠，会引起对于标准不必要的争议。
中观环境
1）投资波动
2006年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中，我们认为不会出现全国性投资热潮。
2）消费复苏
各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。
根据三年来的数据观察，如果上海连续两个月日均成交房子套数超过850套、北京超过750套，就可以认为有一定规模的投机或者投资性消费者进入这两个市场。上海房地产在2006年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面的遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。（见图4、5）
3）区域魅力
都市圈：
北京由于奥运会因素将投入庞大的资金对于基础设施、环境、交通给予改善，因此北京房地产投资价值将逐步显现。从近来北京土地拍卖竞争激烈程度来看，房地产开发商强力预期已经出现。我们认为以北京为首的环渤海都市圈将成为房地产牛市第二阶段北方地区的领头者。
深圳在2005年年末出现了少有的投资热潮，深圳房地产价格异动不能简单理解为投机冲动与所谓长三角资金南下的结果。我们认为由于2006年深圳有可能成为中国高科技投融资、创业投资、中小板建立的场所和阵地，必然引起潜在财富和消费聚集，目前深圳房地产的冲动是一种试探性、前瞻性投资预期的反应。
潜力城市：
青藏铁路即将开通必然使得青海西宁这座城市的旅游地产和物流地产成为具有投资价值的市场。广西南宁位于与东盟联系贸易通道的起始端，商业地产和物流地产存在快速成长的条件。内蒙古呼和浩特和山东青岛都拥有大量中国本土品牌企业，其广泛的产业集群包含着大量拥有稳定收入、并对住宅需求存在着持续支持力的消费群体。(见图6)
微观环境
1）品牌地位
在2006年房地产企业将从2005年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。房地产开发企业分化在2006年将更加强化，房地产企业淘汰速度将被提速。房地产市场集中化趋势将从2006年逐步浮现出来。
2）外行特征
除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大的少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，“外行”变为“内行”，其他相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产的势头已经在减弱。
3）国企出手
国有特大型房地产企业预计2006年第一季度将整合完毕。预计他们初始行动可能首先表现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房，以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响，也会给市场占有率较高的民营房地产企业带来压力。公平竞争将是2006年可能的房地产行业的议论话题之一。
