唐微

唐微

既然你说周边的设施都很齐全 交通也方便 而且还是高校林立的
那为何不做校园的文章呢！
你想想啊
现在的在校生 有多少呢啊
况且有好多的人都要出来租房子住
那为什么不打这部分人的主意呢
让那些有钱的人 愿意出钱来买房子 出租

zoeon

很感谢大家以上给出的主意。我想还有些方面需要说明的：
第一，项目目前只有一个证，但销售时也在签正式合同，项目以后也不会有一个正式的开盘期。开发商资金运作有问题，所以想慢慢开工，同时多筹点钱，不想轻易卖低价，因为地段好，目前的价格相对周边楼盘来说还是非常低。
第二，开发商请的代理商只负责销售，项目的策划则是由开发商自己做，开发商也没什么经验，基本上也不考虑什么促销，搞活动之类的，没有五证也不能做报纸广告等，目前只能加大业务员的发单。
第三、就目前的客户分析看来，来这里买房的客户大多都是一般收入的人，他们积蓄了很久的存款来买这里的房，当然也有很多有钱人一次买一两套小户型用来出租的，主要就是考虑到周边学生多，上班族多。有上班不久的年轻人买一室的，也有退休职工给子女买房的，也有出租的。
不管是自住 的还是买房出租的，他们也都看上朝向好，楼层合适才会买，其次就是房子总价。

现在剩的北房和西房还比较多，一时很难清盘
有朋友说到的特别优惠还可以考虑
建样板间也是不可能的，因为现在还没有挖坑
销售员信心的确正在衰减，不少销售员正在策划来年辞职换新盘

目前所做的销控，已经保留了约15套朝向楼层较好户型，但是就目前来客咨询情况看来，他们针对不好的朝向户型，尽管价格很低，但还是非常犹豫。

前天跟销售经理聊天时，经理非常有把握地说：放心，我们这里价格超低，地段又那么好，好房子虽然不多，剩下的房子也不愁卖。

看了各位的发言，我个人觉得在销售价格上重新制定，抬高保留的房源的价格，降低不好户型的价格，让其持平，同时推出新的价格优惠措施，或者特价房。

非常感谢

与时俱进

北向的房源  如果栋距大的话,可以考虑其附加值,例如在北向房源增加景观投入,加大绿化投入,建设小区标志性的景观.在宣传推广时以此景观为主,进行引导.我们的北向房源个别业务员在销售时都就着重抓住小区的这个特点.卖的不错.后来我们在宣传中也加入了这一点.我认为,你的项目如果条件准许的话,也可以这么试试!

azhao56

当初怎么没销售控制一下，做些活动促销了！

三国总指挥

初步看了一遍各位的跟贴，意见都比较全面，都适合你用，其中一位朋友说降价，我是有点反对，既然你的价格已经比周边楼盘价格低，你在这个时候降价，风险很大啊，我做过的一个楼盘就吃过降价引发的品质降低市场译论，相反我认为，你的好户型（南向方已经卖掉大部分）你后期销售压力很大啊，你可以利用自身价格低，的优势，加上余留的东西向房，抬高价格，这个思路是基本符合推广的，人为的涨价，当然你的项目最大的优势是还没有开盘，你有足够的时间蓄水，这才是重要的，把你的产品货包（请教有经验的策划师）40～50天的蓄水时间，加上价格低的优势，难度不是太大，还有一点就是，心态要积极，不要埋头干活。
祝你开盘顺利！


                                         三国

萧易寒

估计你们销售总监是个半吊子  也没有在你们公司长期做下去的想法
前期把好户型全部消化掉 搂一部分钱就走 剩下的事情就留给策划公司或者开发商吧
这样的人才  哎~~~~~~~~~~

落单的候鸟

如果成本已经回来了，
不防把这批房子（20%）左右吧抵押给银行 进行下一步开发

raywangwei

我主攻销售,而且长期做代理商,一般都习惯做你所说的这种项目后期.对习惯了就有些经验之谈.
~~~~~天下没有卖不出去的房子,你现在的项目周边不错,价格也有竞争性.所以就是你下面的销售人员的观念问题.首先让他们觉得这些北向西向的房子是好东西才行,只有他们觉得是好的,客户才会觉得好.
   在销售人员做专门培训,如何培训呢?每星期都找不好卖的单位找五\六套.然后全体人员上去讨论该单位优劣处.每个单位户型都有它的好处坏处,好处如何说,坏处如何灵活处理.
    其实在营销中西向是比较好处理的,如西向会有较多的阳光,阳光弑毒,你不希望你的单位充满阳光吗?你希望你的单位阴气沉沉吗?西在五行中属金,所以西向单位是有财气的.
    北向单位一般主打价格低,前提是一线销售人员对于周边竞争项目的价格情况很详细,销售人员和潜在业主比较本案和周边项目的总价和单价,让价格打动业主.

长得象南瓜

就是两个丑八怪双胞胎走在一块，肯定还是有区别的，其中一个会比另一个看让人看得顺眼。
售房也是这个道理，同样户型，同样面积，同样朝向不是还有一个"左右"区别吗！细心分析客人意见，从价格上调整，努力实现一房一价，不信卖不动。