chinasl1029

明调的不好在于，很多信息，售楼员都不会告诉你哦！
所以要看选对人！

128golden

谦虚

千万不要一过去就表现的很专业

对别人项目指指点点

多听   多赞美

梦溪笔谈

作为一个研展分析师来说，其调研内容分为以下5点：
1、地块调研：明确土地的位置、形状、地质、植被、大小、项目四至。
2、规划调研：规划局实际调研，获得城市总体规划，项目区位规划。
3、宏观数据的调研：统计局和土地局、房地产管理局。
4、供应量调研：俗称踩盘。
5、需求调研：常规问卷、访谈、座谈会。（个人认为以上对需求调研的方法已经过时）

首先，对于5个方面的调研，事先要做好功课，准备充分与否是衡量一个研展分析师工作能力的基础指标，当你是以团队的方式来调研的时候，每个人有具体的分工和协作，效率要快的多，但是以上每一部分的调研你都要掌握，因为这样会使你更加全面。

下面我具体谈谈对于踩盘明调的经验，功课永远是第一位的，调研目标楼盘前要先做好案头工作，通过所有的渠道获得目标项目的最大信息，根据的你的表格，尽量添全。在这个基础上开始你的调研工作。
第一，踩盘的时间。8.00之前不要去，因为做销售的一般这个时候在开早会，你去明调给人添麻烦。中午12:00_13:00之间不要去，人家也是人，也要午休。
第二，心态。不要认为踩盘你就比别人矮三分，踩盘要不卑不吭，表明身份，礼仪有加“你好，我是XX，今天过来调研，如果你方便的话，耽误你2分钟，如果不方便我自己看看”记住，案场置业顾问接客户是轮流接的，接你一个人意味着丧失一次接真正客户的机会，有时候我们要为对方想想，虽然现在大多数案场对于踩盘人员不计入轮转，但如果你是暗调，置业顾问的眼睛是很毒的，你又不表明身份，那置业顾问就要计入轮转了，那她还不恨死你，怎么可能告诉你信息呢。这就是我提倡明调的原因。另外，如果案场很忙，你不要着急去找置业顾问，自己先拿资料看，等人家不忙了再去，切忌！原则上来说，你调研的内容除了销售率，其他信息对于置业顾问来说都是透明的，对顾客可以说，对你也是一样，关键在于要让他告诉你，省去你很多麻烦。想当年我调研的时候，销售经理请我喝茶，找人帮我填表格。这里顺便说下销售率，以前的帖子我讲过怎么判断销售率，这里不在赘述，我要说的是“销售率”这个数据很敏感，本来就是真亦假，假亦真，即使置业顾问告诉你真的你也不大信，所以说这里的心态要保持自我判断的能力。
第三，手段。什么是手段呢，通俗的说就是你获得数据的办法，方式。就我自己而言，我通常采用的是高端公关的方法+感情沟通。即，首先让对方知道你的价值，对于销售经理你的价值在哪里呢？价值就在于你掌握了一个城市的楼盘信息！要好好的利用这一点，销售经理们内心对你的楼盘信息是吹延三尺的，他们的内心是澎湃的，是火热的。别看他们面无表情，神情自若的和你聊天，其实他们的内心都在呼唤：给我资料吧！所以从某种意义上来说你是去换资料，而不是去要资料。如果你具备分析能力，在谈话中对其市场体现出你专业的一面，你很有可能成为销售经理的朋友。闲下来，你们吃吃饭，逐步建立关系，以后你做市场调研，打个电话，顺便去看看，喝喝茶，全部搞定。不要心疼钱，你交的是朋友，建立的是关系网，对于你的工作来说，这点钱不值得一提。这就是我说的高端公关。（我当年调研，认识了一家垄断当地市场80%的代理公司，每月自己出内部数据，从此以后我到该市就是请她看看电影，吃吃饭，逛逛街。当然了还有些不能告诉你们的事情，哈哈。）感情公关呢，就是如果你不能与销售经理建立关系，不防考虑下销售员，这里不分男女，但如果你是男的最好选择女的，下班约出来吃饭，成为朋友，获得信息不在话下。（到底能成为怎么样关系的朋友，就靠你自己了，当组要求你牺牲色相的时候，为了胜利，冲吧，哈哈。）
第四，能力。踩盘不是一般风顺的，也有遇到就是“打死我也不说的”置业顾问和销售经理，这时候凭的全是能力，不告诉我自己看，自己查一样能完成任务，写的多了点，就不多说了，自己领悟吧，想想以前的经历其实也不错。。。。。。。。。。。

gffboy

楼上的果然是强人强的一塌糊涂....太佩服了..

wounhappy

对于明调，我基本不是很赞同，但已经暴露身份了，那就更多可能地获取信息
1、胆大——已经明调了就不要怕啥了，该问啥就问啥
2、心细——要多看（看别人怎样接客的，了解自身差距），多听（站在其他准客户边，  倾听他们楼盘资料），多想（对于对方业务员回答问题要来回想，以判断其真伪）
3、脸皮厚——尽可能地进工地看产品，工地是不会骗人地。跟着他们准客户进样板间看，最后还要留对方名片，资料不清楚还可以打电话去问。
哈哈，是不是很不要脸啊！这三点也是泡妞三大绝招啊！所以说销售是相通的。大家可以在想下，看看哪些还需补充的！绝对是原创，绝对是自己踩盘心得啊！！！

九拍

说明是同行,外地来的,这样就会弱化对明调者的排斥感,有此就好办了.

yaoxin

我觉得不管是明调和暗调首先应该应该解决的自己得心态问题。
流程：
1、应该明白自己需要调查的内容是什么？
2、列出需要调查的内容，先做好能从其他渠道收集的内容如：网上、楼盘广告楼书及DM单、工地围墙等
3、剩余的无法了解的信息才到售楼现场
到售楼现场之后：
进去很礼貌的给置业顾问打招呼，并说明自己的来意，并递上自己的名片
针对性的重点问信息
询问完之后，可以和置业顾问寒暄（视现场情况而定），并友好的索取对方的名片。并说明以后多交流！
基本就上诉几点，同行之间的交流也是很重要的，只要是干过1年以上的同行都很明白这个道理。前提：不能暴露自己楼盘阶段性的商业秘密。

yaoxin

我觉得不管是明调和暗调首先应该应该解决的自己得心态问题。
流程：
1、应该明白自己需要调查的内容是什么？
2、列出需要调查的内容，先做好能从其他渠道收集的内容如：网上、楼盘广告楼书及DM单、工地围墙等
3、剩余的无法了解的信息才到售楼现场
到售楼现场之后：
进去很礼貌的给置业顾问打招呼，并说明自己的来意，并递上自己的名片
针对性的重点问信息
询问完之后，可以和置业顾问寒暄（视现场情况而定），并友好的索取对方的名片。并说明以后多交流！
基本就上诉几点，同行之间的交流也是很重要的，只要是干过1年以上的同行都很明白这个道理。前提：不能暴露自己楼盘阶段性的商业秘密。

jiqingyudeai

我看大家都说得差不多了,我补充一个我遇到过的情况.明调结束后送一颗巧克力表示感谢.

这样成为朋友的可能性更大,以后你还需要信息的话,一个电话她还会挺热情.

lickey121

我觉得要看地域而定，在三线城市开发商一般都是自己销售，缺乏开发经验和对销售团队的培训，一般明调也讨不了好果子吃。这里有个小经验和大家分享一下，我们明调前事先都会想办法了解该项目的一个人的名字，然后到了售楼部就直接找他（她），就说在哪见过或认识，跟他（她）寒暄一番，最后进入主题，一般当事人还是会很热情的接待，成功的主要原因还是应为记住了对方的姓名，给对方已尊敬的感觉。