东海岸

很多的策友都需要去主持或参与做一些项目市场研究和前期定位，或者会外派到另一城市完成这样的工作，那么，在一个陌生的市场，你会如何开展工作，你的步骤又是如何？如何实现资源的整合？如何完成报告文本？这里面的细节是什么？如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？

话题探讨，平凡的工作也有细致讨论的价值，一起参与吧！

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对于市场调研,我们常做的是:1,当地的经济水平(GDP)2,分析当地市场现有房源的总量和年购买量的关系3,项目地理位置的SWOT4,地块周遍的项目分析5,竞争楼盘的对比分析~~~

loveqiao

外地的调研最主要就是了解当地的城市发展，市场发展，城市文化，消费者习惯等。
一般我们出去调研，先会去拜访相关政府部门，规划局，统计局，国土局，房管局等，了解相关资料，购买统计年鉴，交易数据，规划文献等。
然后，我们会进行市场的调研，通过售楼处，即开发商角度了解市场现状，楼盘诉求，客户偏好等方面。同时我们可以通过出租车司机访谈，了解普通市民的想法。
第三步，我们会在晚上感受一下异地城市的夜生活，看看当地报纸，新闻，感受当地的文化，消费观念，虽然比较粗浅，但毕竟是直观感受。
最后，有必要的话还可以做一定的问卷调查。
由于，我们做项目时间赶，一般出差也就是3－4天，所以能作的也就是在有限时间尽可能的多接触当地人，了解当地的现状与需求，最后研判未来走势。

跑來跑去

1、异地调研首先从网站（朋友、能够利用的资源）做个基本了解：城市发展、经济（支柱产业）、人口、交通、酒店、房价、政策影响等等。
2、了解城市板块后，在坐车（打的、公交）的同时与当地司机或市民搭讪了解当地房地产市场情况，包括：主要片区价格、名星楼盘等，在与他们聊天的同时可以说说当地的地产发展情况。
3、项目的拜访，通常异地调查会以暗访为主，在暗访的同时你可以找到1－2个热心的售楼员，有必要的话可以邀请她出来喝喝茶之类，然后亮明身份说自己是KFS，最近在哪里哪里拿了一块地，可以要她具体说说城市的房地产市场。
4、直接拜访当地政府或事业相关部门，当然要说自己是“某个招商引资项目”，打算在这开发一个项目。房管局、交易局、统计局、国土资源局都可以走走看看。
5、市场调查关键在于用心，要防止偷懒！

行云流水070716

我们做的基本靠量，当然，楼上同学们说的都要去的，
这里的量基本是把当地的楼盘都跑光
包量出租车，因为对于陌生城市没有量很难完成判断

当然，在出发前，要知道公司或投资者的目的
有的是考察谅解行情，有的是定位作依据，有的为营销策划作依据，还有的是纯粹看看市场
所以，带着目的去调研就会尽量和公司的要求吻合

还有就是在调研前的准备非常重要
因为时间紧，一定要安排好行程

当然，有时会出现报告的结果和公司不一致的地方
那就需要根据目的来调整料
至少要在报告里说明如果采用与报告的结果不一致的方法或结论
那要在报告里进行风险性的提示或说明
这也是一片报告里应该要有的

我很黑

本人在操作市场研究及前期定位时，通常采用理性分析加感性认识的手法进行。
理性分析的内容方法前面的策友已经说过了，我不再重复。至于感性认识，我觉得这个才是最考验功力的地方，为什么有很多项目的前期可行性报告做出来非常的漂亮，利润能达到多少多少的，但最后都以失败告终呢？我想这与策划者的感性认识是密切相关的。所谓感性认识就是策划人通过理性分析的基础上，通过自身对城市及项目条件给出的判断。这些判断具有代表性与前瞻性，在现在看来有开发商无法接受，或者持怀疑态度，但是它对未来的判断却是八九不离十的，这就要求策划人拥有敏锐的洞察力与预判能力。因为无论是市场研究还是前期定位，其核心是要把握未来的市场及项目走势。因此个人认为重点在于感性认识。
我在对陌生城市做调研时，并不急于去了解数据类的东西，而是先了解整个城市，如先把整个城市走马观花一遍，什么商圈啊、市场啊、经济开发区啊、住宅去啊等等先做了解。再就是访谈，当地的房产专家、中介、普通市民、最后才是政府官员。这样我就对这个城市过去及当前的情况了然于胸。然后再去了解、分析数据类的东西，用这些分析成果验证及补充完善自己最初的判断。如果理性分析的结果与感性认识完全不符合，那么就说明调研出现了问题，要重新进行。

wuzhang_2000

异地调研经验总结
一、调研前准备：
明确调研任务、目的、目标，如何切入。
1.1通过网络－收集异地城市背景资料
1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况
1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况
1.4更具项目大小安排异地调研人员结构

二、调研执行：
由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。
2.1看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利于产品定位的实用性。
2.2看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购房习惯；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。
2.3看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。

三、异地调研报告撰写：
异地市场通常开发商会认为他们在当地的时间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。
3.1选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。
3.2选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而需要的依据
3.3观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提出有目标性的概念和观点。
这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开发商市场角度，为其提高全新视野。

[ 本帖最后由 wuzhang_2000 于 2008-1-11  13:05 编辑 ]

麦兜嘻嘻

对于异地项目调研和方案制定：
    在未出发前，肯定是先了解项目基础资料和信息，然后根据资料的介绍在网络上寻找一些当地的介绍（人文、习惯、生活水平、楼市发展情况）等一些简单的资料，这样心中有数；
    出发途中，途中经过一些地段，可以看下沿途的生活居住习惯，房屋外立面和结果，大致了解周边的人群喜好特色；
    到达后，首先与当地开发商沟通，他们最了解当地的行情，然后就是在地图上找到自己项目的位置，根据区域有目的的进行二手房中介的走访，其他区域内项目的踩盘调研；
   上当地的房地产专版网络，搜集图片资料或者是更为准确的数据资料；
   上当地的市政规划、土地出让网站，了解土地储备、出让情况，掌握自身项目未来的竞争环境，规划对于本案带来的威胁点或者机会点；
   如果条件允许的话，最好在当地驻扎1-3个月，进行深入的研究，制定出适宜的策划方案。

一般我是这么做的，觉得效果还蛮好的。

[ 本帖最后由 麦兜嘻嘻 于 2008-1-11  13:10 编辑 ]

kc_liyan

1.市调----最好能和当地的销售员建立比较长久的关系，多聊他们对当地市场的看法
2.市场问卷----问卷的问题不能太多，简明扼要
3.打车的时候，多和司机聊聊，他们经常跑在路上接触人的面广，有一些反馈的消息，但你要有选择考虑
4.看当地的媒体，看当地的广告多以什么形式发布，报广的表现，和广告公司的人聊聊
5.当然还有自己地块的情况，周边情况

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1.出发前： 通过网站、朋友熟人了解当地大概情况。收集最近2年的土地拍卖情况，商品房成交情况，估算未来1年将推出的量。
2.到当地：走遍当地，有个感性的认识。通过观察了解当地的风土人情，可以对一个城市有更深刻的感受。邀约相关行业人员喝茶聊天，多方面听取意见。给自己的判断给多角度来思考问题。可以通过问卷调查的方式来了解一些自己关心的数据。