wuzhe3001

我认为
市场调研
1。首先是该地二手资料信息收集，比如当地的城市基本概况啊，行政划分，经济发展情况，房地产市场概况等环境信息。这些资料多可以网上搜集。
2。实地调查和踩盘。直观的了解当地房产信息，然后整理分析。
3。了解当地居民的消费情况，住房情况。询问，网上搜集。观察等方法。
4。写调研报告了。

juetsoso01

1.通过对当地的房管局网站进行收集资料\整理
2.按当地的gdp,房地产发展状况,城市规划发展方向及对当地房地产市场的影响等
3.对个别竞争楼盘进行详细分析,总结当地市场需求分析和当地房产供应分析

4.总结推出项目的定位

loveinaut

我接触的异地项目分考察、前期土地勘察评估、可行性分析和前期定位报告四类。
基本的思路如下
1、去异地前，把城市的基本概况、发展脉络有个基本的了解，并根据项目特点选取竞争个案，事先收集好。
2、到了实地后，先看地在看周边区域，只后去规划局、工业园区了解地块及周边未来发展前景，从而获知对地块的基本认知，并购买统计年鉴规划等资料。
3、其次开展调研工作，结合地块现状和现场认知，增删调研样本，带着感觉去调研，并与项目其他组员及时沟通想法达成一些共识。
4、了解所在城市的商业商贸中心，发展情况，规模，辐射半径和客群，消费水平和档次，从而判断城市的发展水平
项目看时间长短操作方法也可灵活些，最好的捷径其实是找当地人多聊天，小到老百姓，司机，各行业的老板，大到规划局园区里的官员
基本就是这些了，当然出报告是回去后的事情，这个是按照之前提纲进行

yyyfujiaxl

有预而立，外地调研，要先做个预判，可以先通过各种途径去了解调研区域的状况等。
在调研过程中，应通过各种途径去了解这个区域的特性，充分利用我们所能接触到的人员、媒介等。有时所见即所得，有时所见非所得，应掌握好分寸，提高自己分析问题的能力。

丹朱

我们接触陌生市场和陌生客户的逻辑是很简单，看几眼项目，接触一下客户，如果和客户第一次“相亲”的感觉不错，有共同语言，就再跑项目的周边楼盘，以及顺便查看周边的环境，然后网上了解该城市的房地产大势，然后写“情书”：出具简单的只有几页纸的主要是运营方法论的报告，如果该简易报告的到对方更高的认同，然后再谈继续的合作——恋爱，如果恋爱有结果就结婚。如果第一次“相亲”没感觉，或者话不投机，放弃，如果第二次“情书”也是这种下场，放弃，如果......

一般如果没有实质性的合作意向，我们不主张为客户做更多的东西，但现在甲方为买方市场，因此已经习惯了接受或者要求代理公司无偿地付出更多的财力物力精力的方式，唉那是一个可悲的行业，因此财神的下一个目标就是做主导游戏规则的游戏。

vsyf

异地调研的时候，我个人是这么做的。
1、先在大街上胡乱的转，绝对步行，主要的街道都走走。
2、沿途看看当地的银行、超市、知名品牌、生活配套设施、学校、医院、车站几家
3、转累了，找个饭馆吃饭，一般老百姓经常去的那种，主要看当地的消费。
4、吃完饭在十字路口一坐，歇一歇，顺便数一数主要干道的车流量和车的档次。
5、然后去转转地块，数数几颗树，几条道路
6、看完地块再出去转转，看看周边的2公里以内的项目都什么情况。（当然这个时候就是暗调了）
7、差不多累了，找个小区居委会找几个阿姨聊天歇歇脚，顺便问问这个城市的来龙去脉。
8、然后找个宾馆住上一夜，当地上档次点的，然后和宾馆服务员聊天解闷，问问住店的人多么，和周边的二手房租赁情况。
9、然后在宾馆把网络一上，查查当地的市场经济、人文、GDP、未来城市规划等。
10、最后睡觉。

jyasd

一、关于市场调研
市场调研的作用是为营销策略的制定提供真实基础，因此市场调研的根本目的是全面寻找市场上现有的数据和信息。因此，市场调研的好坏衡量标准，是获取信息的全面性、即时性和有效性。由上可知，个人觉得市场调研一下几个方面比较重要。
1、解决全面性的问题
既然全面。那么市场调研的目标就要尽可能的涉及与房产和项目相关的各类信息。规划局，统计局，国土局，房管局能去就去；，了统计年鉴，交易数据，规划文献能拿就拿，这种事就要像蜜蜂一样，尽可能的去搬吧。
2、解决即时性的问题
市场是千变万化的，即时的信息才是有效的信息，取得即时信息对决策者，排除无效信息的干扰，准确把握市场要点很重要。哪如何取得即时信息呢，就要尽可能的记住你亲耳听到的话、记录你亲眼看到的事、接触你亲身体验的人和事。比如和出租车司机、街头的市民，路边的行人，广场上的情侣……，只要有可能，只要与房产相关都带回来，不会有错。
3、解决有效性的问题
去伪存真是市调数据分析的重点，如何评价数据的有效性，经验是重要的参考标准，因此好的策划人应该擅于借鉴别人的成功经验，特别是正在应用的经验。如何取得有效的好的经验呢？哪就是去踩盘，看看市场上别人怎么做的，别人成功的经验是什么，别人失败的教训是什么。

以上是对市调的基本需求。同时个人觉得市调人员最好不要有目的性的去采集数据。有目的的采集数据，会破坏数据的真实性。因为该调研人已经在有意的采集有个人喜好的数据，所得到的信息是片面的，很可能会无效。但是无目的的市调会造成市调工作量的无限扩大，因此要解决有目的性和无目的性的问题上，我建议在市调小组成员配置上进行解决，即市调小组=有目的市调组织人员+无目的市调调研人员，有目的组织人把市调内容具体化，然后安排无目的的调研员进行真实采集，从而最大限度的降低目的性调研带来的信息干扰。
二、关于前期定位
前期定位是在市场调研的基础上对市场的认知。是项目优势建立市场优势的一个策略获取过程，只要市调做的充分，分析人员和策略人员解析的透彻，你的报告应该是其他人员认识和结论的依据。如果与某些人员见解不同即使是公司领导，应该采用会议讨论，来寻找问题的根源。因此这是经验和思维方式的不一样而产生的，而报告撰写人员只要提出不同点即可，在得出最终结论之前，千万不要以个人意见代替他人的意见，这个更多的是团队和做的问题了。

综合上所述，求真、求实是市调和前期定位的关键，这中间庞大的工作量，考验的就是团队的战斗力。


另附：异地或者是本地，无非是工作量和工作时间的差别，异地市调对工作效率的要求更高一些而已。个人浅见，一笑而过

[ 本帖最后由 jyasd 于 2008-1-11  14:09 编辑 ]

夜的烟火

我们一般先看目标项目，然后对当地的楼盘拉网式踩盘，从直观上了解当地的房地产市场情况．
和其他楼盘的销售人员或经理结识，通过他们了解当地的消费习惯＼经济状况＼城市特点＼收入水平＼房地产市场＼文化＼价格＼演变及发展趋势＼代表楼盘和代表企业等，结合网上资料和政府资料整合出调研报告，在定位前还要进行各方面的深入调研．

32112221

很久没来发言，说两句
1、明确调研目的，为定位，专为市场，为营销……
2、前期城市背景资料：人口、行政、GDP、消费与支出水平，国内贸易，与周边城市的宏观经济方面数据比较等；规划主要两个方面，一是交通，二是产业；三是房地产，土地成交，楼盘成交的体量、价格等一系列能找到所有数据；
以上能做成书面的东西更好
3、城市的交通、商圈、住宅区域、产业等整体环境的初步了解
4、人员配备，分工、基本工具等准备工作
出发
1、去宾馆、项目、开发商，了解项目与楼盘个案，消费习惯、项目相关的所有东东
2、了解项目后，两个任务，一是宏观数据的深入调查，去统计局规划局、国土局，二是新开个案与成熟商圈与个案的调查，一般分区或分个案调查，进行同时与出租车司机、店主、销售员了解，
3、晚上整理与逛逛夜生活场所，了解消费习惯等，
整理数据，数据校对确定，撰写报告，
，同意楼上四楼观点，关键是态度

[ 本帖最后由 32112221 于 2008-1-11  14:22 编辑 ]

zhaolinyuan522

我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受：
首要明确异地调研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排；
由于是外地，资料尽量通过第三方索取；
1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地的政府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里面，看起来精简而又有说服力；
2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集；
3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解，天天只是挂在嘴上，而没有形成报告；
4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表，做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money；到了当地首要买张地图；
5、人员配置一般是：1策划师（执笔）+2助理；汽车1辆（市调人员自己开最好）；时间一般2天就够；
6当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域商业分布等，内容覆盖面更具项目定；
7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广……
8、执笔策划师+设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1周一般就可以完成。
当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要的时间也不一样……大家共同探讨！