耶和华

怎么说呢
市场---自己去看
人群---从古到今
生活习惯---有没有和其它城市不一样的一面
风俗---在风水上有没有讲究,如(楼是不是不能太高一类的)

方茂

市场调研的方式方法万变不离其中，但是否够系统，够全面，够高销呢？这才是策划人需要考虑的问题！

感谢楼主给这机会，自己也就以往的工作做了一些总结，与各位策友分享交流！

市场调研工作主要分为四个步骤：

一、前期筹备
1、资源整合（网络、旅游部门、人脉关系等）
    首先，通过网络等途径，初步了解该区域的发展现状、人文特征、工农商行业特征、消费习性等，同时还对该区域的交通、楼盘信息进行梳理，为制定计划提供材料。
    其次，利用相关部门或人脉关系，了解该区域市场状况，同时为市调工作做人脉准备，根据“六道分隔论”原则，寻找最有利的“地陪”，及当地重要部门的“圆点”。
    最后，整理收集的重要资料，并准备齐全深入调查的资料。

2、制定计划
    根据资源郑和得来的资料数据，对市调内容、路线、行程安排等进行有效计划，务必实现紧凑合理。
    （从公司角度考虑，人员的食宿是主要成本，时间越短，公司投入越少。因此，合理的安排是关键。）

二、实地考察
1、城市发展现状整体考察

2、房地产项目考察

3、人文资源考察

4、消费习性考察

5、行业发展调查

等等。。。（有市场调研经验的策友这里就不一一说明了，但值得注意的是，“带着问题做事情”以及“以旅游角色进行工作”往往会事半功倍。）

嘿嘿。。。 还有，不论男女，记得考察夜生活喔！
一个地区发展程度如何最能体现的就是夜生活。正所谓“繁荣昌盛”，“昌”盛就繁荣嘛！！！用一句行业用语高度概括就是“消费力决定消费”！

三、市场访谈
1、调查问卷

2、人群不定向访谈

3、政要部门访谈

4、行内专业人员访谈

这里PART，提的问题是关键，必须“深入浅出”。注意喔，不要忽视二手市场的重要性！！

四、汇总分析
这PART就不多说了！！！


总而言之，言而总之，“知己知彼，脑前眼后，计划先行，有备无患，随机应变，深入浅出”！
一句记之说：“谋定而后动”！

至于具体的很多市调流程、表格等等都有粉多策友提供了，这里就不再说明。

七星龙泉

发表粗见：

宏观市场+项目可行性分析+消费习惯+经验及市场期望值

1.去一个新的区域，我们要首先要了解城市的宏观市场

方法一：因个人朋友同行比较多（包括策友，呵呵）我习惯先打电话咨询，呵呵

方法二：去当地规划局，统计局，国土局，房管局等，得到相关资料（免不了##什么的，呵呵）


       得到,人口，当地的经济水平(GDP)，分析当地市场现有房源的总量，投放量


方法三：利用现代化网络！


2.做项目可行性分析：


租者调研组，进行详细的踏街，市调。得出详细，准确的资料!


宗地分析，项目分析，价格分析，WSOT分析，得出基础研判


3.研究区域消费习惯


个人觉得这一项很重要，在策划销售过程中往往起到奇兵的作用！


找业内朋友，或销售员沟通


与出租司机，普通市民，当地商户等沟通


利用有限的调研时间做尽可能详细的事情，为以后打下好的基础！


4.最后要加上自己的敏锐判断力，与市场发展的期望值，经验，得出最后研判


抛砖引玉~~~~~~~~~~！



[ 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-1-11  16:16 编辑 ]

wangdong123

我把思路整理了一下，没有完全按照东海版主的格式，请多多谅解——
第一步 ： 首先列一份调研大纲，对自己的行程做一个周密的安排（略）
第二步： 对于外地项目，首先建立市场调研信息系统的技术支持，进行信息筛选
信息的获取方式多种多样，主要包括：

（1）阅读报纸、杂志、书籍，与顾客、供应商、经销商等企业外部人员交谈，与本企业内部其他经理和员工交换信息等。

（2）培训和鼓励市调人员做公司的耳目喉舌，及时发现和报告新情况、新问题。

（3）鼓励供应商、中间商和顾客传递重要市场情报。

（4）搜集有关竞争者的情况：①购买竞争者的情报；②参加经济贸易展销会；③阅读竞争者发表的经营报告，参加其股东大会；④搜集竞争者的广告；⑤阅读行业协会的出版物；⑥向竞争者过去或现在的员工、中间商、供应商进行了解等。

（5）向专门情报机构，如市场调研公司、咨询公司、广告公司等机构购买情报。

第三步：开始市场调研，包括以下重要内容（以商业市场为例，调研难度高于住宅市场）

（一）市场调研分类
市场调研由于主体、客体、范围、时间、功能等方面的差异，可分为不同的类型。在零售企业中，常用的分类有以下两种：
1.按市场调研的范围分类
（1）专题性的市场调查：如商品价格调查、客流量调查等。
（2）综合性调查：如选址调查、经营定位调查等。
2、按调查的层次分类
（1）企业经营方向调查
通过对企业外部环境的系统分析，结合企业内部资源，为企业在商品经营结构、经营方式、经营策略等方面的决策提供依据。
（2）市场营销组合及效果调查
通过调查，了解社会公众对企业市场营销组合的要求及企业市场营销组合策略的执行效果及优缺点。
①产品策略：产品系列、产品广度、深度和关联度、楼层结构、产品流行周期等。
②价格策略：了解消费者对价格定位、价格心理、价格策略系列、产品市场生命周期不同阶层价格的反应和需求。
③促销策略：了解促销手段、方式的效果。
④分销策略：了解公众对各种分销策略的需要及企业现有分销渠道的评价、效果，包括服务水平。
（二）市场调研方法
调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取。第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：定性调查法、定量调查法、观察法和实验法。

（1）定量调查法

定量调查属于描述性研究方法，是市场调查中传统的、主流的、应用最为广泛的方法。传统的市场调查，主要是应用这种方法。定量调查是利用结构式问卷，可能答案都以不同选项的形式体现在问卷中。定量调查的研究对象应具有一定的代表性，在数量上有一定规模。

（2）定性调查

定性调查属于探索性研究方法。定性调查设计的问题是非格式化的，多为开放式的问题；数据收集执行的程序是非标准化的，一般都只是针对小样本的研究。研究的价值不在于得到准确的某一类群体的需求现状和趋势，而更多的是探索消费需求的深层心理原因。
①小组座谈会（FGD）
②深度访问
（3）观察调查法

观察调查法是指调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以取得市场信息资料的方法。是凭调查人员的直观感觉或是借助于某些摄录设备和仪器来跟踪、记录和考察被调查者的活动和现场事实，来获取某些重要的市场信息。

第四步：撰写市场调研报告初稿
这方面的调研大纲论坛上已经很多，就不赘述了

第五步：头脑风暴，思维碰撞，对原有报告进行批判，作进一步的修正

第六步：成稿，供决策者参考

我觉得东海版主的说的最后一个问题，并不担心，因为在整个市场调研的过程中，需要决策者的深度参与，一份高质量的调研报告对产品的定位至关重要。如果决策者一味地靠拍脑袋来定位，不从市场入手，那么他迟早会被市场无情地抛弃。

以上只是我的思考，请大家拍砖！

mathy

态度：
反事总要讲个计划、有个规矩，一个人身处异地所要面对的是这样那样的困难，可以说每走一步都举步为艰，但绝对不能被困难吓倒，你要相信这个任务你一定能完成，原因很简单：你挣的就是这份钱，做也要做不做也要做。首先做人做事讲的就是则责任，良心，为了RMB你也要用心做好。我们应该勇于面对难以完成的任务，不抛弃不放弃，这样才能在困难中成长。
建议：
1、项目软环境分析：
买2张地图：一张是城市地图，一张是房产地图。
从城市地图中了解这个城市的主要交通道路，在与当地人交流了解政治中心、经济中心、文化中心等，目的是了解这个城市的大体情况，由陌生走到熟识的这是第一步。
从房产地图上能了解目前的一些再售楼盘，可以知道目前本地区的房产开发商，以及开发的项目，对本项目的开发面对的困难有一定的预见。
2、项目开发经营环境分析
通过上网或者走访政府相关部门的方式了解人均GDP、CPI等指标参数，帮助你了解城市的整体消费水平，在做调研报告时体现出，有助于对开发项目档次更好的定位。
3、项目的可行性分析：
针对贵公司所要开发地段周边项目做进一步调研，以走访销售案场，或者网上查阅等形式。对周边房地产环境的分析可使你对项目的全局有更细致的掌握。
4、地块开发可经营优势与机会分析：
根据你所掌握的周边地区资料对项目提出合理化建议，要有参考价值。
5、项目定位
主要根据周边消费人群做具体定位，高端、中端、低端。以及定位后项目文脉的整合。
6、规划建设设计建议
对地块调研后表达自己的项目建筑格局，商铺、住宅等设计的建议。
7、项目开发经营投资估算
包括项目投资策略、销售计划、投资计划、经营成本、利润的估算。
8、项目风险及对策
针对周边的主要竞争对手以及地理特点、环境区域化发展方向对项目目前的经营以及后期的经营方向做风险及对策分析。
9、其他建议
项目相关的建议。
    我是个房产新手，以上只是表明了自己的观点，写的不对的地方请各位前辈指点。
内容仅供参考。

天高水阔

学习

wuzhe3001

为经理人员更好地决策提供有效信息

看了各位策友前辈精彩言论，受益颇多。态度是道，“谋定而后动”是术。
只有道术结合，才会威力无穷。
以追求卓越的态度去调研，没有完成不了的调研。
以制定周密计划的方法去调研，能让我们事半功倍。
大家都在谈论怎么调研，但最重要的一点，就是：在调研之前要明白为什么要调研？

市场调研的目的：是为经理人员更好地决策提供有效信息。
市场调研的重要性不言而喻。它是房地产项目策划的前提和基础。因为重要，所以我们更要以最求卓越的态度，更要明确调研的目的，积极的采取行动。
不要为调研而调研，不要为报告而报告。

才疏学浅，在此抛砖引玉。

[ 本帖最后由 wuzhe3001 于 2008-1-11  22:12 编辑 ]

最怕孤单

小李寻刀

　　来得晚了一些，看到已经有这么多策友进行了回复，本来不想再写什么东西了，但仔细游览了一下回复内容，却发现就象是一个人写的一样，内容几乎都差不太多，还有的回复，又是属于市调教科书上的东西被改动几句就放到了这里，而且并不是针对房地产行业的。其实，作为房地产市场的调查研究，和其它行业还是有明显区别的，尤其和日常消费类商业调研不能按同一种方式进行，否则得出的结论和形成的文本是很难作为房地产项目的针对性市调报告出现。
　　所谓房地产市场调研，策友们都是房地产行业内的人士，自然都知道指的是什么，向专业方面说，就是为了针对具体的房地产项目进行可行性研判和营销方案制定提供科学可靠的依据，说得调侃一些，就是为了把市场调研报告弄得象样一点给开发商或者给领导看。所以，报告能否被认可，主要在于报告的内容中都具体写了什么，而这些就是我们进行针对性市场调研的指向性内容。也就是说，我们首先必须明确本次市场调研的目的，之后才能涉及到方式方法的问题。就本人遇到的情况来看，主要是为了针对开发商已经开工的项目进行市场营销论证，当然也包括立项阶段的可行性分析，本身这两种市场调研的目的就不一样，所以针对性也不一样，行为当然就有所不同。但是，按目前来看，本贴似乎只为了讨论前一种情况，或者说仅仅是为了如何“接到代理”而进行的，那就只从这个角度来说。
　　为了接到代理而进行的市场调研，其主要目的是为了得出有效的营销策划案而进行的，那么，所有的内容就都要按接到代理后如何才能进行有效而且具备可操作性的营销方案去调研，而项目本身具备多大的开发“可行性”，已经不是重点内容了，因为项目开发已经进行，你不可能告诉开发商别继续盖了，这就是什么叫真正的“目的”。
　　所以，重点内容应锁定在市场的竞争环境上，这是需要在有限的时间内花费最多精力的地方。这里所指的市场竞争环境，主要是市场在售楼盘的具体情况，包括其开发量、销售进度、销售人员的整体水平、区域执行人员的综合素质水平、推广方式、直接竞争和间接竞争楼盘的数量和区位差别、在本项目的销售周期内还会出现多少竞争楼盘等等。这些内容，哪怕我们没有时间去得到最简单的宏观数据，也一定要弄清楚以上内容，通过这些，我们不仅可以出具一份专业的调研报告，而且也同时可以从中得到一些其它的有关于市场消费和人文、习惯等有价值的内容。
　　以上内容获取的方式主要有：1，实地调查。踩盘是必不可少的过程，是必须的，而不仅仅是作为方法之一。2，当地的地产报刊。其中会有大量的楼盘信息，当然并不是所有的地方都有这类报刊。3，网站。搜狐焦点网、搜房网和当地的区域性专业房地产网站都可以去查阅和搜索，过程和现状是同时获取的内容。另外，当地房地产住宅局的网站会有比较真实的备案和销售情况，虽然略微的滞后，但并不会象有些人说得那样，会影响到我们的判断，这还是很有价值的信息。
　　至于一般来讲，作为市调报告中都存在的宏观数据部分，我们只要在当地的政府网站获取就可以了，只要时间没有太多的跨越，类似人文、交通、地理、产业结构等等信息还是可以应用的，这类内容不会有根本性的变化，而且象人口是80万还是85万，是不会影响到地产销售的。当然如果当地政府网站的更新时间跨度太大，为了力求准确，还是应该去获取统计年鉴中的数据，但是我的客户（开发商），一般都可以在我们提出要求的情况下，提供本地的相关宏观数据，而不需要去政府部门获取，这就视具体情况而定吧。值得一提的是，这部分内容的关键并不是在报告中把数据列出来，而是一定要加上由此而得出的营销结论，也就是说，从这些内容中，我们可以找出营销中的支撑点和方向点，我们要这些数据是干什么的？如果没有这部分内容，那显然是不专业的，数据谁都能得到，而研究结果才是显示水平的地方，但目前的市调报告的通病就在这里，市场调研，只有“调”而没有“研”，那就难怪开发商不认可了。
　　再谈一下对异地市调的认识问题。前面有位策友说异地市调和本地市调没什么区别。我单从这句话来讲，是比较支持的。那为什么会涉及到异地和本地的区别呢？所以我也顺便解释一下我为什么没有在这个回复中过多地去讲具体的市场调研方式和方法，因为作为市场调研本身来说，异地和本地确实是没有区别的。我们需要什么数据还是什么数据，需要哪些内容还是哪些内容！这一点我们必须有个明确的认识。其不同之处，就在于关键的人文习性问题。其它的什么人口、GDP、面积、产业等等等等，只能说明当地的经济情况和规模的差别，当然这也会关联到营销的方法，但是只要根据对应的情况做一下成本方面的调整就可以了，但是“人”是最大的问题，无论是从消费习惯还是推广方案，能不能形成最有效的销售力，就在这里！所以，异地市场调研的关键之处不在于步骤，步骤在本地也是一样，只要专业就基本上差不多，但是民风民情、人文习性却决定了你采用的推广方式能不能被当地人接受。
　　为什么很多国内知名的房地产营销策划机构，能在本地呼风唤雨，或者在一线城市获取成功，但是到了二线三线城市，却铩羽而归？原因也在这里。
　　那么如何对当地的人文方面的情况进行有效获知呢？我的经验就是一定要在当地找几个朋友，他们会告诉你很多意想不到的“民俗”。举个例子，这里肯定有山东烟台的策友，我们在烟台做市场调研的时候，就是从朋友的口中知道，土生土长的烟台人是习惯住东不住西的，所以我们的项目在这方面就注意到如何归避或者利用这方面的人文情况，而同样的一家策划公司，在烟台待了二年，也没有“调查”到这个“民俗”，更何况只是几天的时间呢？所以，有很多东西，我们在市场上是“调”不出来的，政府部门更不会告诉这些。想真正知道当地情况，必须从当地人那里了解，也许是所谓专业之外的另类方式罢。具体到如何交朋友，这可能不是我在这里应该说的内容，因为每个人都有自己的性格和方式。
　　最后说一下研究结果和某些决策人的想法不一致的情况。其实这是再正常不过的事情，如果不出意外，几乎每一次都或多或少地发生，这也许是真的，也许是对方出于各种目的有意为之，这很难判断得都很准确。所以，我们只能首先根据实际情况把市调报告的核心部分专业地体现出来，之后，再利用风险分析部分，把一些可能存在的不同的意见进行分别表述，在风险面前，会自然解决掉一部分“不同意见”。但注意，前提是自己的市场调研报告内容是专业而且真实可靠的，如果自己都是因为本身不专业，或者自己清楚报告本身是不真实的，那还是先反省一下罢。
　　作为回复贴，说得太多一些了，就此打住。如果需要，另外再分贴回复。

朱琳

异地市调应注要以下几点:
      一、确定市调范围。（依靠地图）
   二、明确市调方法。（楼盘调研方法，当地居民调研方法）
   三、规划好调研时间。（时间就是公司的金钱）
   四、有针对性的确定内容。
   五、做好市调记录。