李轲

最近公司在青岛与当地一个投资公司合作，共同组建公司开发项目
所以有了我第一次到北方做前期市场调研，当时心里颇感忐忑
一来能不能圆满完成公司交给我的任务（新手上路，心里真的很想做一份有价值的东西）；
再者之前很少去北方（去也是旅游），习不习惯那里的生活，尤其是严寒...

初到青岛给我的印象还是挺不错的，没有之前想象中那么寒冷
一件衬衫，一件羽绒服完全搞定，没事到海边转转，感觉相当不错
（... 扯远了）
来青岛之前，公司领导拿了一份100多页戴得粱行做的可行性报告
乖乖...这就是一块大石压在心头，15-20天左右的时间，加我一共只有2个劳动力。
尽管在出行之前我也意识到要做出这样全面的报告肯定是不可能的，但既然公司派我俩去，咱一定要尽力做到最好。

    首先，根据所取得的可研报告，构架起调研框架，把每一块都分分好，做精调研计划，为了节约时间，尽量简化，删去一些不必要的环节。
    框架大致如下：
1、青岛概况（突出其发展前景，围绕环渤海经济圈、大青岛一小时经济圈及奥帆赛等等主题构建）；
2、青岛市场环境研究（分为三块：宏观经济、政策分析及房地产市场环境分析，这里主要是考究市场供需关系、市场购买力情况及对未来的预测）；
3、落实到小环境项目地块所在区域的详细分析（近5年房地产发展走势，主要是价格、成交量、规模等等；区域市场竞争分析，做swot分析）；
4、做项目产品建议（项目当地居住习惯、面积配比等等一堆）；
5、财务分析（计算题，老套路）

    其次，就是根据拟定的框架展开工作，来青岛的头几天，先不急着干活，借着刚来的新鲜劲把能去的地方都多走走，什么各大商场啦、酒吧啦、酒店啦、寻觅美食啦，甚至于走街串巷之类的，全方位认识这个城市。因为后面的工作有足够让人头晕的理由，可接踵而来令人没有想到的是，公司的项目没有一个是在青岛市区的，最近的也是在城阳（来之前我们对青岛的项目一无所知，只知道在这边有一同事接应），打击、实在是打击！目前有3块地可供选择，都是300-500亩的，分别在城阳、胶南、即墨…因此，原定的区域市场分析一分为三。
    在这之后新鲜感过去了，基本上就不愿意出去走动，大多是呆在住的地方在网上疯狂地搜集资料。之前框架中的1、2条基本上在2-3天可以搞定，并制作好，对城阳、胶南、即墨这三个地方也做了一定的了解，这三个都是属于大青岛一小时经济圈里的卫星城（县级市），城区人口都不多，且房地产发展参差不齐，这里就不浪费时间做介绍了。但呆在即墨的3天里，满街找不到米饭吃，啃了三天的馒头--那种长20多公分、宽12公分的巨型馒头…毕生难忘！
    经过这段时间的调研工作，总结心得与大家分享一下：
1、在调研工作之前，做好计划安排，搭好架子，更有目的性；
2、调研不是度假疗养，切忌偷懒贪图安逸；
3、全方位了解当地情况，甚至是消费习惯，凡是多想想，多留个心；
4、它山之石可以攻玉，参考权威资料，节省时间，提高效率；
5、做小环境分析时一定要亲历亲为，去伪存真，提高报告的有效价值；
6、在人力物力财力有限的情况下，想办法获取更多的信息，特别是提炼后的信息（我和同事2人根本做不了普调，这样的话在统计方面就没有足够的说服力，这时可以与当地项目的销售人员多沟通，获取更多有价值的信息，都是一线的人，详细情况也最清楚）；
7、根据之前本公司开发过的项目与当地在售项目做比较优劣（公司在开发项目一般会保持其一贯性），并结合所获取的当地居住习惯和消费习惯作出建议；
8、毕竟是开发公司，是什么样的市场状况一定要真实反映出来，作为前期调研，就是场这块就是通过调研者的眼睛看市场，通过调研者的脑子来分析市场，就楼主“如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？”—我想还是真实反映是比较的，做决定就由领导决定吧，人们在不同的岗位上所考虑的问题不同，调研的目的也就是为了多了解。

刚做完前期调研回来，恰好有此话题，唠叨一下

[ 本帖最后由 李轲 于 2008-1-12  01:05 编辑 ]

芝华士十八年

策友说了很多方式方法了，偶谈两方面心得：
一、定量分析方面：
1、出发前要把功课做足，通过网络、电话尽可能的收集异地市场的相关数据，给自己整理出一个大体的报告草稿。分析出哪些是调研的关键点、哪些是次要点，合理分配调研时间。
2、在重点调查环节上要亲身去感受，详细了解一手数据，看看这些实际数据和之前收集的信息有多大差距，对草稿进行调整。
3、来不及的调研的环节记下联系方式，想办法异地遥控解决。
二、定性分析方面：
1、想办法约到当地主流房地产媒体的记者或编辑，进行面对面交流。形成自己的主观意见。
2、带着主观意见，走访几个重点项目售楼处，和销售人员进行交谈，印证观点。

cenco

一、网络。1、搜房、焦点等全国化大型专业网站的当地分站。2、当地的专业房地产网站，比如天津的“全房网”。3、当地主流网站的房地产专栏，比如北方网的“北方楼市”专栏。4、当地主流报纸媒体的网络版的房产专栏，比如南方都市报的“黄金楼市”5、当地大型广告公司的网站也经常有好料。6、百度、GOOGLE搜索：地名+楼盘+房地产。7、当地房管局、建委、房协、规划局网站
二、政府主管部门。上门拜访：房管局、建委、规划局、房协。通常规划局的资料内容比较全面，房协的态度比较好，因为民间组织缺少人民币，牵扯到将来收会费的问题。
三、房协。房协的好处在于他是民间组织，往往有按月印刷的当地市场动态，其数据来源往往是官方，数据比较精确，有宏观有微观，利于全面分析。而且由于他们和开发商关系好，认识的开发商多，消息灵通，细聊往往有很多八卦琐碎但非常关键、真实的小料暴光：比如土地信息、开发信息、市场信息、消费者心理。。。。
四、踩盘。多踩几个大盘，看看市场风向。根据自身土地项目情况看看相应的盘，了解市场全貌，这是大家的基本功，不用多说。
五、协作。个人以为能力再好也要包装。写作中要注意用词的专业、准确，要注意排版精美，要多用表格、图形、数据、图片等高度提炼的东西说明问题，没有哪个老板喜欢看原始素材，材料中要有观点、有提炼。

kangtalo

对于异地调研，前不久，我们也进行过相关的调研。有个很大的感触，谋而后动很重要。一般来说，接到一个项目，需要做前期，需要分析几个问题：这个项目的前期需做到什么程度，我们调研的要求是什么，目的是什么。这些东西考虑清楚以后，先列清单，把需要了解的内容先罗列出来，并预估一个时间，并作好初步的分工。
    到异地后，我们都很清楚，不熟悉当地环境是开展工作的最大障碍。若想在短时间内有效地开展工作，采取的方法是买地图，租出租车，逛整个城市，尤其是项目所在地的区域。然后选择一个比较好的旅馆入住，然后通过在坐出租车的过程中了解的当地风土人情、生活习惯、社会百态等情况，对之前所做的计划作个调整。各人分头行动，或到政府相关部门了解当地的社会发展状况、土地交易情况、商品房交易情况等；或到附近的楼盘踩盘，了解市场的第一手数据；或在网上查找当地的相关风俗情况；或到附近小区等与当地人交谈，了解当地情况及他们对项目的看法。经过汇总分析，作出初步判断，然后撰写报告。
    在写报告时，可能有些分析与KFS的预估值有所偏差的，在后期风险分析中可提出，并作出相应的风险规避建议。
    本人的一点意见而矣。

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３１楼老胸把过程说得很详细了．补充几点：
１、出行前明确细化调查任务是关键；
２、但这种外出的调查通常陌生区域调查，出门靠朋友当然就是第一位。找个本地的地胆，例如出租车司机可能对你的调查是一个巨大帮助。
３、如有市场调查问卷的加入和消费者\行业专家座谈会的数据收集对你的项目调查将是起决定性基石的关键.好多客户都是被我们这一手搞掂的.
4、当然调查和组织的渠道这样东西就要大家进行摸索了。例如有次我们在香港做调查，对于现代化街市的意见和不足。邀请区域市场经营者、购买者、业主、还有个政府代表进行座谈。
5、当数据收集基本完成时应该组织调查人员进行调查结尾工作会议，对任务项目一一排除。毕竟再去一次谁都不想。

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楼上的DX们就调研的方案、方法阐述的已经很清楚了，就不在多说。
    在我看来无论是异地市场调研还是本地市场调研在并没有本质上的差别,唯一不同的是在编写调研方案时，要着重考虑异地调研工作所需的人力、财力和物力等。而调研的方法和步骤以及形成报告的工作流程是基本相同的。
    在本地由于对市场的长期了解，调研工作显得较为方便，而要到异地，人生地不熟，有的同事甚至是第一次到某个地方或城市，调研单位只有对时间、资金、人员进行合理调配，才能得到预期的效果。

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看来楼主和各楼回复，受益非浅，经常遇到外地调研，实际上，必须的一条是充足的时间。

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数据分析加感性认识：
１＼数据：总人口＼总户数＼总产值＼平均工资；目前的开发面积；过去三年的开发面积；目前的土地供应量；城市定位；重点规划．
２＼楼盘分类：东南西北，四个方向，各了解两个楼盘．分析价格
３＼考察城市的代表地点．
４＼观察自身的地块：SWOT ;自身企业的SWOT，结合自身的资源，做出开发计划，进行产品定位，没有卖不出的产品，只用卖不出去的价格，价格是定位的核心部分，直接影响其他的细节定位．
５＼搜集网络资源，开始写报告

lihua1121

全国各个城市也跑了不少地方,也做了些项目;个人的一点看法:
1:熟悉当地的一些商圈,如超市\医院\学校\银行\主要的购物中心等;当然自己住的位置,和楼盘特殊位置,要完全的了解
强烈建议采用步行的办法,打的熟悉的慢;
2:与竞争楼盘的同行多聊聊;
3:当地城市的文化蕴含,人文特点,不是一天两天的事,得需要一段时间去了解体会了!
4:去规划局看看对该城市未来的一个规划;
5:网上查询一些关于该城市的一些介绍,如人口/GDP/支柱产业/风俗/房地产交易量等等
白天去楼盘市调,晚上嘛多出去走走!!

翰易轩主

1、这一年来做前期调研和朋友们所言极为相像，主要通过网站、熟人、媒体、出租车司机等当地接触面较广的人群获得一手资料。
2、到当地吃当地名小吃，可以感知当地消费水平、风土人情。
3、当地与房地产开发相关部门必定要走走，先是了解当地规费情况，感知当地办事风格。
4、城市化水平、城市首位度等指标是必需了解的，最近几年的供应量、去化量也需要了解。
5、城市最近3年的政府统计公报可以感知该城市的经济发展水平。