杨小小

在进行市调之前首先你要明确市调的目的，调研的区域
1）了解项目所在城市的宏观经济包括城市发展、经济（支柱产业）、人口、交通房价、政策影响等等。房地产市场发展情况（可以在网上的政府工作报告中找，也可以购买当地的年鉴。）
搜查当年的新开楼盘，在地图上标注出来，可以方便去的时候可以按照区域分组展开。最好对新开楼盘所需的数据事前做一个表格，比如按照4P原则进行竞争楼盘的分析，就可以按照4P因素做成表格，每去一个楼盘调研出来就把数据直接填到表上，不会有遗漏和写误的现象。

2）去市调所在城市，首先当然是买地图。把在网上查的楼盘都可以一一对比。安顿在市区楼盘相对集中的地方休息。先看项目的地块，最好是认真的把地块走一遍，详细了解地块周边的环境，配套，优势劣势等等。
一切就绪就可以分区域进行踩盘，对整个城市的楼盘和房地产市场有一个大致上的了解。晚上可以去当地的小吃店，了解当地的文化和当地的人的风俗习惯。
时间尚且充足的情况下，可以对一些业内人士进行专访，从当地的房地产人士口中了解他们对该地区的房地产的发展的看法。
最后一点就是消费者问卷。这也是市调中相当重要的一部分。不是随便找几个人发问卷收问卷就可以的。一定要有针对性。找适合你们项目的消费者进行问卷，为了让他们配合，可以准备一些便宜的小礼物。

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关于如何调研，如果不做问卷挑眼，浅谈几句本人经历
一般获取市场资料会从以下几方面入手：
1、本地政府网站或相关网站
2、城市业内人士探讨
3、走访政府部分政策方向
4、现场踩盘
5、出租车司机（很重要）、本地居民的访谈

浪漫色狼

本来想谈谈，看了３页发现高手不少，比我想象的多很多；算了，怎么也谈不出前３页的水平，何况还有后面４页呢，不谈了，顶一下吧！

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我一般是：
1、先在网上对项目所在地进行全面的详细的了解，其内容包括可研报告所要涉及的所有内容！等于先从网上对项目所在地进行了一番调研，这样在心中就会对项目所在地有一个大概的了解，此外再带着问题走！
2、在出差前列出到达项目所在地后所要掌握和了解的资料，并制定详细的周密的调查计划。例如那一天到市政部门走访，购买资料；那一天去踩盘；那一天去熟悉当地的民俗习惯；等等！
3、利用吃饭和住宿的时间和机会多和当地人进行交流，尽可能的多掌握本地的情况！
4、完成以上内容后，再着重对本项目进行深入的研究，并进行定位！
5、在调查的过程中就开始进行可研报告的撰写！等返回工作地后，可研报告的大纲或基本内容已经成型！

有个人

1、明确调研目的
这一点很关系，如果调研没有目的性和针对性，或对目的的理解不够，有可能只是白跑一趟，得不到真正有用的东西。一般来说，异地调研有一定的针对性，否则就不会跑大老远去做事，大多数是预先已经有的项目或地块，要么是异地拿地，要么是项目定位。
2、资料收集整理
   预先通过网站收集当地的城市规划、经济发展、土地成交、房地产交易、房地产项目资料等，重要的是把以上资料先归纳整理。同时如有项目资料应及时收集分析。
3、模拟问题或报告纲要
这一点很重要，你可以出发前跟项目组成员进一步明确调查内容及问题所在，也可以也老板事先交流，明确调查目的。
4、行前物品准备
异地调研有可能去几天时间，临行前必须把个人生活物品准备妥当，如上网查异地天气，准备好衣物、购买当地地图、携带相机，有必要也把手提电脑带上，其他个人日常用品可能自理。
5、实地调查
   走项目：如调研前已有明确的项目，必须先到地块实地考察，了解项目基本情况，作为调 研的基础，走市场时可着重调研与本项目相类似的在售项目，作为参考借鉴。
   走市场：根据既定的调研目的和问题分解纲要，实实在在的跑市场，考虑到时间的有限，应着分清轻重，重点项目必须全面了解。
   走部门：规划局、建设局、房管局、统计局等重点政府部门走访，购买有关的资料。
6、资料整理
   如果前面工作做得扎实，这一步一般不会有太大总是，分类、统计、归纳就是。
7、分析论证
   集思广泛很重要，应以小组讨论形式完成。
8、形成报告及汇报
   最好一个人来完成，如果形成报告由2个人或更多，由于文字风格、排版等方面的不同，可能会出现一份报告缺泛整体性，对报告的系统性、专业性有影响。

狂云奋迅

深入了解一个月

红旗近卫军

一分耕耘一分收获，这是没法取巧的，一个项目一个项目的去做市场调查，OK这样你的第一步市场调研就清晰了，然后再一个一个的分析了解个案的畅销产品及卖点，OK你的前期定位也就成型了，再笨点的话，不想动脑筋的话，如果你有详细市场调研的话，套一下这些卖点做个全新的定位也可以啦。

sesezlj

我想在前期里面我还是比较有发言权的，前期本身是对市场和地块的总体评价为主
   土地部分：
  一、首先是要决定了是否在异地投资及建设开发，如果已经对所选地点进行宏观分析后决定的我想应该问题不大，如果宏观分析都要进行市场分析或是甚么调查的话，那就别作地产开发了，不如做调研公司完了。
  二、可以上一些政务网，比如国土资源或是当地的房地产管理网或是房管网等搜集土地招牌挂信息，了解当时的行情。
  三、根据对整体中国市场和区域市场的宏观判断了解出，未来也就是开发周期后的市场是否处于地产热销期或是最佳时期，决定后进行地块分析和土地价值评估，这样有利于对未来的利润至进行分析，最后进行土地的深度判断后进行当地市场的市场调研。

   现在就说一说如何以最快的速度进行市场调研，可以通过四个方面
  一、通过当地网络进行数据搜集，这样时间会节省的更多，而且更全面

  二、通过当地媒体杂志（专业性）像楼市或是甚么的，这种数据更新的比较快，也比较合理

  三、和当地媒体人事进行沟通以及政府机构进行数据所要，因为你是去那个城市投资去的所以，地方政府会相当支持你的。
  四、组织自己团队，进行针对性市场调研，最后进行总结分析。

                                            说的不是很细，因为公司暖气坏了手特疼，所以大家见谅，有需要的可以QQ我36619569

gysunfeng

第一部分   市场研究       
一、宏观市场分析
        宏观形势分析
        经济形势分析
        政策环境分析
        城市规划分析

        宏观市场分析
        市场供应量及特征分析
        市场需求量及特征分析
        年度新增物业分析
        产品分析
        价格分析

        市场热点问题、区域追踪分析

二、区域市场分析

        区域特点分析
        区域社会、人文、历史、城市规划等特点
        区域政治、经济、文化、发展状况等

        区域市场供应情况分析
        区域市场供应量
        区域产品供应特点分析

        区域市场客户分析
        客户类型
        客户构成
        购买力分析

        价格分析
        总体情况及区域特点
        价格分析

        产品分析
        总体情况及区域特点
        产品分析

        竞争区域项目市场调查
        项目基本概况（总建筑面积、开发商、容积率等）
        项目规划（物业规模；配套情况；车位情况等）
        产品设计（主力户型、面积等）
        价格（单价、总价、均价、价格组合等）
        项目推广（媒体组合、活动等）
        交房标准
        物业管理
        消费者分析
        购买者地域分布
        购买动机分析
        购买偏好分析
        购买时机、季节性分析
        项目地块研究
        地块现状分析
        地块交通分析
        地块周遍配套及公共设施分析
        地块的SWOT分析
第二部分  项目定位
           市场定位
        市场定位
        市场定位观点支持

        客户定位
        客户构成及置业类型
        客户特征描述
        购买力
        目标受众区域
        目标客户结论

        形象定位
        项目形象定位
        项目形象定位依据
        形象包装定位
        形象诉求点

        产品定位
        产品定位
        产品定位观点支持

        价格定位及效益核算
        价格定位
        价格定位观点支持
        投资模型建立及核算

三、项目产品规划概念设计
        项目规划设计
        区位分析
        现状分析
        总平面规划
        绿化景观规划
        道路交通规划
        硬件设施、功能配套建议

        产品建筑设计
        户型平面设计
        剖面设计
        户型构成及面积配比
        建筑造型、立面风格
        装修及系统标准建议

seelee

嗯，既然大家都说了，我就不多讲了，总之，大家总结的不错