问题一：如何开展工作
新进城市，我们会成立一个调研项目组。策划师牵头扎下去至少一周。
之前会尽可能在网上找关于这个城市的种种，衣食住行，风土人情，城市论坛，政府机构，二手中介，传媒机构，同行，等等。
做足准备工作之后，开始实地调研。
问题二：工作步骤与资源整合
主要从宏中微观三方面进行
（一）宏观经济环境————数据
政策、人口、银根、消费力、地产相关
（二）房地产中观市场分析
1、中观————数据
几个区域的变化趋势；自然状况、人口类别；
经济（大型工厂、企业）、核心区域人均收入；配套（学校、交通、商业、娱乐）
2、项目规模、特点————踩盘、业内访问
状态：建筑质量、品牌；竞争竞合关系；开发商实力；代理商状态
3、市场供应分析 ————业内访问、政府拜访（房产、土地、规划）
（1）历史：每年平均供应量、销售量、价格；
总量、年度递增量、平均消化量
（2）现在：（今年）当月销售情况；平均打多少广告
（3）未来：专家的介绍；按递增情况来计算
（三）市场分析（标杆楼盘）
1、产品（卖点）————踩盘
项目规模、特点、性价比、供求关系；独特卖点、状态（建筑质量、品牌）
2、客户（期望值）————踩盘拦截、业内访问
定性：哪一类人、特点；定量：多少人、价格；习惯：文化生活行为习惯、产品喜好
3、营销（买卖关系）————踩盘、传媒访问
常规手法（认卡等），典型手法（典型楼盘、案例）；竞争竞合关系
另外，由于我们是代理公司，还会考察当地的开发商的业绩、动向，以及代理商公司情况及代理楼盘，和项目参与的方式。
问题三：如何完成报告文本？这里面的细节是什么？
一般来说，调研后我们首先会形成一个摸底性质的客观事实陈述报告，这份报告在今后的营销策划工作和置业顾问培训中会有很大作用。
另外，会根据与开发商高层沟通的结果，分析对方的需求，侧重展现他们感兴趣的，或需要教育对方的一些内容。
在做项目定位时，我们会选择几个标杆，如本地的、外地的；面积相近、地块形状相近；位置相近等等，通过对标杆案例的解剖，告诉开发商可借鉴的可实现的预期。
问题四：如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？
我的经验就是，先把公司最关注的结论写在最前面。然后分别陈述支撑的理由。
总之，定位报告宜精不宜多。市场研究报告完全可以作为附件。
（合到一起后，页数其实更多了，呵呵！）
问题五：当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？
研究结果肯定会与公司某些决策者的思路不太一致。
我是这样做的：对于事实的陈述一定是客观的，凡是判断性的言论，总能找到“深访”、“报告”等出处。
[ 本帖最后由 灵犀 于 2008-2-21 11:30 编辑 ]
