toumingzhuang

初来乍到，多多指教

takepains9

定价受多方面的影响
首先是同区位\同档次楼盘的参考价格.然后是本项目和期于项目的差异定价,就是你的项目的差异性的体现,在就是考虑小区内不同环境\户型\楼层\位置\配套设施的差异进行定价.

hejianlin2008

定价导向：
A：经济利润最大化
B：去化速度控制化（根据推盘速度来调整价格）
C：品牌宣传最大化
D：资金回笼速度最大化
E：去化产品控制化（同批次产品，通过价格控制达到对比去化，充分运用价格杠杆）
E：以上两种或两种以上方式组合
定价模型
A1：以成本为导向   开发商预期利润和成本之和为上市价格    缺乏市场对比，容易造成利润流失或者滞销
A2：以市场为导向   充分考虑同环境市场价格，重点对直接竞争对手进行研究，确定项目价格    典型的市场经济定价方式，为目前房产市场主流定价方式

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感谢“最怕孤单”兄，邀请在下参与讨论这一主题。
楼上诸位各有高见，都很有参考价值，在下提一下自己的浅见。
根据本人的总结和经验，价格制定不是单一的平行考虑各项因素，首先必须有一个阶段性过程，一般分为总体均价和一房一价，商铺定价和住宅定价原则上相同，只是由于物业属性不同，可能影响房价的因素其影响力不同。
第一阶段：总体均价
总体均价，是指项目的平均价格（哈哈，有点象屁话），其实是项目的市场价格，这个价格的制定主要是依据市场环境来定，综合考虑项目的外界因素，即区域价格。主要指区域市场的价格，这个区域的楼市会有一个价格段，制定这一价格则以此为基准，当然还要考虑开发商的利润目标、市场发展趋势（利多、利空）、市场定位（是做领导型楼盘还是跟随型楼盘）。从而制定出项目的总体均价。
二、一房一价
由于整个楼盘没有一摸一样的单元，所以为了最能体现出各个单元的价值。
首先制定一个基准价格，选取一套品质中等的房型作为参照，制定一个价格（一般就是项目的均价），根据包括环境、景观、朝向、位置、楼层、房型、面积等各项因素（可能会有遗漏，请大家指正），制定出相应的对比系数。然后综合起来，乘以均价，就可以制作出一房一价表了。
给大家一个小经验，是我个人的心得（可能高手都知道，哈哈）
如果项目比较大，房间太多，那么直接一个个单位制定系数，非常麻烦，会给大家造成混乱。可以从大到小来制定。比如，先制定栋别系数，按照各栋建筑的位置制定一个统一系数，这些系数可以综合考虑私密性、安全性、景观等等，然后制定楼层系数，然后涉及到房间自身的景观、房型、面积等等分别制定权重系数，这样就事半功倍，方便很多。
这样作出来的一房一价表同样考虑了各项因素，也是科学的。

上述的价格制定只是一张静态表，一种参考，是在销售开盘之前所制定的价格，是我们对于市场的预估性判断。但是，价格是一个动态的东西，必须和销售策略结合起来，进行策略性调整。
这主要是要看实际销售阶段的市场反映，进行适时调整。要看操盘手的功力和技巧，节奏的控制和全盘的把握。比如简单说，为了控制速率可能适当抬高去化快的户型价格，并通过价格优惠或其他让利策略（比如赠送装修、送家电家具等等，但不能明降价格）下调抗性较大的户型。

在此要特别说明几个问题。
商铺和住宅的价格制定：商铺和住宅的类型不同，其影响价格的因素的变动幅度有所不同，比如商铺更注重位置和楼层，则这些系数权重可能要大，而且很可能大得离谱，但只要符合市场接受度，就是合理的。相反，住宅则更讲求私密性、景观等等。

以上只是信手拈来，可能有诸多不足，请斑竹和各位指正，谢谢。

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-14  09:05 编辑 ]

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再补充一点，价格制定还可以根据发展商的开发目标作为前提，即三大原则
市场导向型
成本导向型
客户导向型
具体内容相信大家都清楚，我就不再罗索了。

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-14  09:05 编辑 ]

白耳摸丝

价格方面主要是考虑从产品和公司的本身出发，主要是看看公司对回款的要求，然后是市场竞争程度，是属于激烈的竞争和一般竞争等等情况，理论的因素是要考虑的，更多的是经验。不知道对不对，请大家指正。 :

萧烦

多谢各位指教。

levisee22

学习了````!~

麦兜嘻嘻

关于价格这个话题，真的是相当敏感的东西，对于开发商而言意味着能赚取多少的利益，对于代理公司而言意味着溢价分成的比例，对于百姓而言意味着要当多久的“房奴”，所以价格一直是开发商和代理公司非常谨慎对待的地方。
    就南京来说，早些年，房地产还没有现在这般火热，价格更多的是政府参与其中，或者是开发商自己根据周边情况而依据一套公式计算得出（建安成本等）。
    但自从几年前房地产开始火爆开始，WK、WD、ZH、FD、QX、CF等一批实力超强的开发商开始重拳出击时，房价飙升不停，可以说这群品牌集团公司一直是房地产定价的第一参考目标。
    虽然一批实力相对小的开发商也不断推出产品，价格制定据说是根据一套严格的公式计算出来的，可做久了便会发觉，一系列所谓的公式依然是根据超强品牌开发商先期入市给予的价格的一个平均市场估价值。
    道理很简单，因为他们是品牌开发商，产品已经形成了一种市场共识，开发的产品已经有大批的市场追随者，不论价格多高，都有一批狂热的粉丝去追逐，因为在他们看来，购买品牌开发商的产品是一种身份的象征，地位的体现，品位的独到，相当于富人热衷于购买世界顶级奢侈品一样。
    对于大型品牌开发商，价格根本不是他们考虑的主流因素，他们考虑更多的是这个市场有多少富人、有多少财富积累的资本、有多少市场去化量、有多少收益，当一个市场达到他们的这些要求时，价格自然相应出来，往往是让当地人惊诧不已，让小型开发商和本土开发商暗自偷笑，因为他们有了价格的参考，终于可以把价格扬眉吐气了，因为市场上的价格已经按照品牌开发商指定的价格在形成市场容量了，百姓不得不去接受。
    平常的踩盘工作，最重要的就是要了解竞争对手、市场对手的价格、户型和去化情况，根据竞争对手、市场对手给予的价格，我们再进行分析，在根据垂直差、水平差给予项目的定价，其实说到底就是根据品牌开发商、市场价格的一个平均均价估值。
仅是个人工作中发现的，随便聊聊。

安子

从常规上来讲。一般价格定位由如下几个因素构成。
1  市场价格定位导向。对于新开发的楼盘的价格定位，市场调研是做出估价的第一步。
市场价格调研又分为：城市整体均价比以及周围项目楼盘的均价比。
2 根据项目本身所具有的属性进行量的分析。比如项目所在位置以及周边配套，形态，等等。
3 KFS的开发目的在于创造经济利益，在大的整体范围下，在潜规则的允许下，本着KFS的利益的条件下进行价格评估。
4 不看眼前，看长远。价格是人为的，放远看，可以进行一定的幅度的调整。
   由于经验不足，只有这些切身体会，给于批评，感激涕零。