gcx-2329081

真巧！这几天正对一个在做楼盘定价。
   此楼盘是北方省会2006年入市的老盘，联合销售，占地近9万，建筑面积近19万，产品有框架6层多层，11层框剪景观小高和13层（电梯到12层）综合点式小高。户型区间40-260平，主力160-180平三室，其中有5栋未推，其他各栋均有剩余产品，临时接手，盘点后面积约5万，大户型占70%。剩余30%中有15%是顶层异型空间难销房源。
   定价原则：市场比较法+成本回归法（+市场预期）
   定价基本思路：以好带坏，难销现行，剩余跟进，后推新品，阶段涨价。
   定  价 体  系：三种产品，三个均价，形成梯次
   价        格：多层比小高多400元，小高比综合点式高900元
   定价影响因素：
   1、多层：顶层、露台、东西朝向、南北花园、入户朝向、户型差、景观、层差、单元差
除基本考虑因素外参考实际影响因素，如：临变电箱、主路口远近、停车方便程度、私密性及实用性等
   2、景观小高：除基本因素外，注意：楼间距、挡光程度、户型合理、景观视野
   3、点式综合：除基本因素外，注意：纯北向、临街噪音、楼层、户型格局、临商业
   具体差价：
户型、格局硬伤为价格的致命因素，通常制定最低价，一般较此类产品均价低400-300元/平；
朝向、临商业仅在点式出现，一般较此类产品均价低300-100元/平；
露台：高200-400元/平；
挡光：低100-50元/米；
户型：小户型可定高单价，控总价，大户型采用通常定价法。
单元：楼与楼临近，形成挡光，并处于隐私考虑，低50-100元/平；
景观、视野：多层、景观小高层无景观视野较差，低200-400元/平；点式100-200元/平；
因为涉及商业机密，提供有限，望谅解。

laokang6666

老大们,都被你们说完了我说什么啊.
我这边现在定价很简单的,一个商业盘,周边的价格在1500元左右,单层的.
我们定8000,三层的,呵呵...很好卖.利润也很高了.

yongjin

我在代理公司，因此，我就从代理公司的角度去谈谈我多楼盘定价的看法。
第一：首先看开发商的预期目标，而开发商的目标大都是根据成本来拟定的。
1、如一块地的土地成本及拆迁成本高，定位普通产品无法收回投资。所以刚开始就是给产品进行定位的问题。定位的目标就是实现预期价格。
2、如果定位普通产品，一般采用市场比较定价的方法，随行就市。如果周边可比楼盘没有或较少，此时就会用到成本定价法和需求导向定价法。
3、如果地块成本高，同时不符合开发高档房的条件，且开发商对现金流要求不高。那就可以定价高些，等待合适时机逐步销售。
第二：谈谈常见的市场比较法。这个是目前最常见的定价方法，先确定比较因子，有十八因子或者十个因子什么，如地段、交通、户型、外部景观、物业、规模、品牌、小区园林等等因子。同时确定其权重对各个楼盘进行打分。然后比较得出目标楼盘基准价格。同时运用时间因素，确定最终价格。然后在运用同类方法确定各栋价格。然后再是各层价格，然后是各个户型价格。具体方法楼上的一些多有涉及，就不细说了。
第三：关于价格的调整。价格调整的主要内因来自于开发商目标调整，如开发商目前无拿新地计划、对现金流要求不高，价格可能会提得比较快。外因来自于市场行情的变化和销售情况的变化。如果卖的好肯定要上调价格，一般采用小步快跑的方式。如果卖的差一般不会降价，而多采用一些赠送的方式促销。
上面主要指一般产品。对于高档产品来说，如独体别墅类的，一般都是一房一价。涉及到不同的景观，价格相差可能会很大。

[ 本帖最后由 yongjin 于 2008-1-14  13:58 编辑 ]

清秀儿

一个项目的价格制定细分下来很多条框，但万变不离其宗，大方向无非以下三种：

一、成本导向定价法：
1、成本加成定价法 成本×（1＋百分比）
2、目标定价法 （总成本＋目标利润）/可售面积

二、市场导向定价法
1、认知价值定价法 消费者市场认可事先调查
2、价值定价法 开发商对竞争物业比较分析出价格

三、竞争导向定价法
1、领导者定价法 高档次物业
2、挑战者定价法 中档物业
3、追随者定价法 中低档物业

另外还有一种价格制定方法，但同样过于笼统，不够细。大家都看过房地产定律吧？其中一条说的就是房价定律：一个区域的房地产价格是该地区一碗牛肉面价格的1000倍，低于此价格说明适合投资，高于此价格说明房价有虚高迹象。。。。

SHENGTIAN

呵呵，看了这么多 老兄的见解，真是很专业当然也有点太理论了
小弟我做了几个项目，感觉最有用的就是四个字：市场状况
为什么呢
因为我敢保证，你买你房子的里有99%不愿意或者说了解不清楚您的成本构成。那么他们为什么买你的房子呢，那就是他觉得有需要觉得值，适合他的对他说就是最好的，当然适合两字要考虑多方面的因素，但价格肯定是最重要的因素之一。
那么他为什么觉得值呢，就是跟周遍相似项目比较呀
所以很简单，我们开发商要做的就是清楚自己产品的在市场值多少，您的预期销售周期是多久。如果你有新的项目或其他原因需要快速回笼资金，您就可以适当低点价，不需要，你有的是时间的话，您可以高点，当然高点的同时你要不断提升您的项目，发掘它的附加值

星家

先留个脚印，慢慢研究

yatomo626

本人的方法其实以上的策友多少都说了差不多,但是本人就自己的方法还是说下,望大家PP下,以后本人自加完善.
本人主要是以市场与产品的宏观/微观模型为中心,以成本.宣传.消费者潜力.实效性和阶段性为修正进行的定价方法,虽然简单但是本人认为还是比较实用.

872175294

方法有几种，得出的价格也有高低，具体看楼盘适用于哪一种
一、成本法
将房地产开发过程中所有的费用计算了来除以面积得出成本，定价必须高于成本
二、比较法
将市场上竞争楼盘列出，比较价格、环境、交通、景观、规模等因素，得出平均值，定价也必须高于平均值
三、系数法
暂是没有研究透彻，今后再说
四、高开高开走，低开低走，中开中走三大套数

无痕

我们做过一个多层的，当时是根据市场情况，以极具定性的市场大体价位来定不同位置不同楼层的价格，具体操作如下：
首先，将楼盘进行量化统计包括：可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
第二:定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
楼盘定级因素定级公式。
P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn
公式中，P——总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）
n——楼盘定级因素的总数
Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；
Fi——分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。

zpq222

1、首先要对当地市场及各竞争项目有充分的了解，因为这些都是你要本项目打分定价的依据；
2、根据赠送附加值（例如赠送客户空中花园等不计算面积的实惠）确定差价；
3、根据观景面确定差价；
4、根据朝向确定差价；
5、根据楼层确定差价；
6、根据不利方面（例如：噪音、污染、辐射、……）确定差价；

OK。。。。。。价目表大致可以按照以上来定价差，其他本项目的优势也可以根据实际情况考虑进来。