jiangjianhui

小弟以为，如果是板式住宅定价完全可以简化为楼层差价、边间差价就可以了。根据市场行情，本身楼盘档子进行加减就可以了。为什么要系数呢？
当然如果是塔式住宅的话，可以搞搞系数进行公示一下，让客户明白贵在哪里。
个人认为：搞得太多系数了反而不严谨了，比如说系数定多少？定几个系数？根据预定公式计算的结果出现偏离市场时怎么办？定系数的做法除非在复杂的塔式结构或者大型商业搞搞还行。中小楼盘的板式住宅也这么搞，是不是把简单的事情复杂化呢？

loveinaut

你们都是项目的推广定价,是基于市场以后的营销层面,我就说说市场定价吧
市场研究的定价最常用2个方法,收益还原和市场比较法.
收益还原法用于商铺办公楼比较多,由于这2类物业出售比较少,多为出租,只有租金数据,通过对他的还原,折算售价,一般的公式是:
还原售价=租金*365*(1-空置率)/当地市场平均年投资回报率

市场比较法多用于公寓,酒店公寓类产品的测算
一般通过选取几个样本点各因素设权重,然后打分,最后得出总分
最终价格=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重+……+以项目N为参考的定价×N权重

尘土飞扬83

房地产定价模型及应用  170页文档
目录
前言        I
目录        I
第一章 绪论        1
第一节 基本概念及相关理论        2
一、房地产概念、类型及特性        2
二、房地产价格的特点和作用        5
第二节 国内外研究现状        13
第三节 研究内容及研究思路        15
第二章 房地产定价方法        18
第一节 成本加成定价法        18
一、基本概念与定价原则        18
二、建模过程与方法        20
第二节 市场比较定价法        23
一、基本概念与原理        23
二、建模过程与方法        25
第三节 需求导向定价法        27
一、基本概念与原理        27
二、建模过程与方法        30
第三章 构建房地产指标体系        33
第一节 房地产定价指标体系的构建        33
一、指标体系的选取原则        33
二、指标体系的构建        34
第二节 指标的量化方法        37
第三节 房地产定价的灰色关联分析方法        43
一、权重的设置方法        43
二、灰色关联分析的基本模型        46
第四节 房地产定价的实例        47
第四章 抽样与数据收集处理        51
第一节 基本原则        51
一、抽样原则        51
二、数据收集处理的原则        54
第二节 抽样方法与步骤        55
一、抽样方法        55
二、抽样的步骤        57
第三节 数据的收集与处理        61
一、数据收集的方法        61
二、数据的处理        63
第五章 模糊综合评判定价模型        65
第一节 理论基础        65
一、模糊集        65
二、隶属度和贴近度        68
第二节 建模方法与步骤        81
第六章 特征价格模型        91
第一节 基本概念        91
一、特征（Hedonic）        91
二、特征价格（Hedonic Price）        92
三、特征价格模型（Hedonic Price Model）        93
第二节 理论基础        93
一、效用        94
二、边际效用、无差异曲线与预算线        94
第三节 建模方法与步骤        97
一、建模方法        97
二、建模步骤与过程        105
第七章 房地产定价模型的应用        111
第一节 案例简介        111
第二节 建立指标体系        113
一、选取指标        114
二、指标体系的量化与权重的设置        115
第三节 抽样与数据收集处理        117
一、抽样        117
二、数据收集和处理        119
第四节 建模与预测        121
一、模糊综合评判模型        121
二、特征价格模型        124
三、两种模型的结果分析        139
参考文献        141
附录        147
附表1 小营项目指标体系及量化方法        147
附表2 样本数据        153
附表3 样本标准化后的各指标值        159
附表4 各个项目不同属性的隶属度        161

hyxxm

还是喜欢举例说明的定价方法哈,好懂易学

求学001

最要的是要参考和自己最近,共同点最多的项目来定价,
还要考虑到市场定位,就是自己项目的定位点.

lb001002003

简单说：
先通过市场比较法来求取大致价格，对比同一供求圈内竞争楼盘，对比因素有：
1、位置（繁华程度）
2、交通便捷度
3、基础配套完善程度
4、周边环境
5、住宅聚集程度
6、其他因素◎◎◎◎◎◎
通过对以上项目的逐一比较，得出调整系数，在简单计算出大致价格。
后对这个价格进行具体分析，内部调整制定适合本项目的价格。

zzzlll

在南京有一房一价的限制，所以以上的方法基本不合适
首先要经过物价局的核价，完了才能去拿预售许可证，所以提价的方法很难使用!

xxm1985

一个月核一次价不是照样涨!

房策族のshow

学习中>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

zzllkk

获益菲浅.谢谢!