dengkang

好啊

liuxiaojun6116

定价的基础是首先应该确定项目的战略方向，什么样的产品要卖给什么样的客户，反映在策略方面就是如何营造价格后面所赋予的价值，任何价值都必须被认同，在价值认同的基础上，定价在采用多种操作方式，不管是对比法、成本法也好，才能有的放矢，因为归根结底要卖掉产品，产生最大的利润。

fengsheng1008

下边是我们楼盘（三线城市。2006年）的一个定价方法，
住栋（多层）价格分析  部分参考
（一）住栋评分
楼号        环境        通风        采光        朝向        景观        视野        得分率        得分
L#        6        7        6        10        6        6        68%        41

M#        6        6        7        10        7        7        70%        42

N#        8        8        8        10        7        7        80%        48
Q#        8        8        8        10        8        9        85%        51
R#        8        8        8        10        8        9        85%        51
S#        8        8        8        10        9        9        87%        52
T#        7        7        7        10        6        7        73%        44
U#        7        7        7        10        6        7        73%        44

住栋差
住栋号        L#        M#        N#        Q#        R#        S#        T#        U#
住栋差        0        +10        +70        +80        +80        +100        +20        +20

用现有的估算面积得各栋均价为：
住栋号        L#        M#        N#        Q#        R#        S#        T#        U#
住栋均价（折前）        1335        1345        1405        1415        1415        1435        1355        1355
住栋均价（折后）        1255        1265        1320        1330        1330        1348        1273        1273
（二）楼层差分析
根据多层楼层采光好、通风好、视野好的特点，各住栋楼层差如下：2组团L#、M#、N#、Q#、R#、S#、T#、U#号楼

L#、M#、T#、U#号楼一楼为商铺：
楼层        一层        二层        三层        四层        五层        六层
层差        0        20        80        80        50        20

N#、Q#、R#、S#六楼部分为楼中楼：
楼层        一层        二层        三层        四层        五层        六层
层差        0        20        80        80        50        30

（三）同层差分析
根据户型朝向、通风、采光、景观等因素对户型 的影响，住栋同层差如下表所示：

L栋
1、户型评分
L#
户型        指标分10分        得分        得分率（%）
单元        房号        朝向        通风        采光        景观               
一单元        01西北        7        7        7        7        28        70
        02东南        8        8        8        8        32        80
        03南北        10        8        8        8        34        85
二单元        01西北        7        6        7        6        26        65
        02东北        7        6        7        6        26        65
        03东西南        9        9        8        9        35        88
三单元        01西北        7        6        7        6        26        65
        02东北        7        6        7        6        26        65
        03东西南        9        9        8        9        35        88
五单元        01西北        7        6        7        6        26        65
        02东北        7        6        7        6        26        65
        03东西南        9        9        8        9        35        88
六单元        01南北        10        9        8        8        35        88
        02西南        8        8        8        8        32        80
        03东北        7        7        8        7        29        73

2、同层差
户  型
        一单元        二单元        三单元        五单元        六单元
        01        02        03        01        02        03        01        02        03        01        02        03        01        02        03
同层差        +10        +40        +50        0        0        +60        0        0        +60        0        0        +60        +60        +40        +20
由此得出L#号楼的折前基准价格：1280元/㎡

[ 本帖最后由 fengsheng1008 于 2008-3-21  11:01 编辑 ]

bingcupid

我也是新手啊  想知道具体的楼盘的定价报告怎么写呢..请大家多多关照

jiangjunzhao

我的路

学习~~~

shaolin-82

很好的资料呢
多多看看啊

励德思勤

河西新城典型住宅竞争楼盘分析 金马郦城去年12月19日开盘，均价4500元/平方米。开盘当天上午，推出的套型最低价已达4530元/平方米，当天下午就只有4700元/平方米至5000多元/平方米的户型，最高价实则达到6100元/平方米。在04年1月推出第二批，均价5000元。截至2月总共实现销售面积3．5万平方米，销售额将近1．8亿元，也就是说，每平方米销售单价超过了5000元/平方米。4月份推出第三批房源，全部是9+1的小高层，面积以103平方和128平方为主，目前为止价格未定。优势分析：离地铁1号线出口仅100米。欧陆小镇的建筑风格，小区以4-5层的多层住宅为主，部分带电梯，一梯一户。奥体板块第一个开盘，通过律师楼签约，组织业主游上海等活动，聚集相当人气。在地铁1号线出口附近有世界闻名的前卫设计师设计的“第壹区”、金陵图书馆、艺兰斋艺术中心等文化娱乐设施。 奥体新城：一期16栋多层已经售出，价格在4100-4900，小高层在年中开盘，一期1千多户已有4000多的登记。优势分析：有政府背景，小区内部配套齐全，有邻里中心、奥体中、小学等。案名就有明显奥体概念。由于盘子超大（1400多亩），开盘较早，同样聚集了相当的人气。奥体板块现有的57路、306路公交终点站就在南边的奥体馆。 世纪星园：由西城房产在金陵中学河西分校正对面开发。总建筑面积约60万平方米，预计将开发公寓和部分商铺，主要为11＋1和17＋1的小高层，以及部分高层，还将有一部分的单身公寓，据保守估计将用3年左右的时间完成，目前正在做前期准备，该项目特点是三面邻水，估计年内推出。 万科光明城：地价225万／亩，楼面地价2106元／平方米。在 5月动工，10月开盘销售。据万科介绍，总建筑面积约21万平米，由28栋16、18层高层住宅及少量联排别墅产品组成，距奥体中心约900米，距新街口市中心6公里，容积率1.6。光明城市整体小区结构将是三个“同心圆”，中间的一个圆是湖心小岛，小岛的外围是50多亩的人工湖；湖的外围全部都是18层的高层住宅。据说近80%的区内住宅将可以欣赏到园区内的人工湖湖景。人工湖的水源将通过雨水及人工注水的方式汇集，具有自洁功能。优势分析：万科的品牌优势很明显，会有一批实力强劲的追随者。金陵中学河西分校在他的西北方向的街对面。规划中的人工湖在当地缺乏水景更没有湖景的区域（河西新城区奥体馆以东凤台南路**以西）颇能吸引眼球。

周硕西安

能不能做一个PK专题？急需这方面的知识

励德思勤

做法有异曲同工之妙。
     其实，一些高素质的楼盘在进入市场后，即便实际售价略高于比较价格或心理价格，市场仍是可以接受的，但其销售速度一定会受到相当大的影响。偏偏房地产经营的绩效就在于资本运营的效率，加上房地产市场瞬息万变，因此，提升销售速度，以快打慢，做好资金回笼工作便成为地产项目成败的关键因素之一。在大市看跌、竞争激烈的状态下，巧妙运用价格策略也就顺理成章了。
     案例二：积聚价格势能，销售水到渠成
     1997、1998年间，“锦城现象”一直是广州房地产行业内外都十分关注的热门话题。几度发售，锦城花园都引来了滚滚“买家潮”，销售热浪一波强过一波，在整个大势趋于疲软的状态下，取得了令无数发展商眼红心热的销售业绩。而令人津津乐道的关键成功因素，应该是发展商对价格策略的巧妙运用，即：“提升心理价位，积聚销售势能”，迅速占领市场制高点。
     锦城花园推入市场的时侯，别墅豪宅一类的楼盘销售正处于一片萧条的困境，偏偏锦城花园又是作为新一代的豪宅推向市场的，其销售阻力可想而知。如果没有好的营销方式作指引，一着不慎就可能满盘皆输。为此，发展商确定了以上述的价格策略作为营销指引后，在项目设计、规划配套和推广手法上下了很多功夫，力图由此抬高锦城花园在消费者心目中的心理价位，然后以远低于心理价格的实际售价推出，以形成巨大的销售势能，从而使销售水到渠成。
     针对如何提高消费者心理价位的问题，发展商做了大量的工作：
     第一，楼盘的设计独特且具超前意识，内部典雅大气，外形华美富丽，兼具古典与现代美；
     第二，环境与配套上，小区绿化率超过20％，楼宇都环绕中心花园而建，绿意盎然，环境优雅。小区内商场、小学、生活娱乐设施一应俱全；
     第三，现代化的物业管理，使小区内不但提供完备的硬件保障设施，而且拥有一支现代化、高水准的物业管理队伍，为业主提供全方位、全天侯服务；
     第四，品牌形象包装上，力图使小区成为21世纪都市家居生活的典范，在买家心中形成良好的印象。
     通过各种手段，在正式入市前，发展商已经不声不响地将小区素质提升到了一个非常高的档次，根据对买家心理价格的调查，大家都认为锦城花园价格完全有可能达到每平方米1万元以上。不料，就在大家没有一点思想准备的情形下，发展商冷不防抛出一个每个方米7500元均价的低价位，与心理价格之间的差距达到3000元以上。一时间，锦城花园售楼部被潮水般拥来的买家挤得水泄不通，一连几次发售，都在几天内将所有单位全部卖完，在当时波澜不惊的豪宅市场上掀起了几波巨浪。尽管后来锦城花园几次提价，但销售业绩一直独占鳌头。
     在应用这种价格策略的时候，由于发展商是主动出击，通过一点一滴的前期投入来积聚价格势能，创造销售奇迹，所以在最终利润的攫取和市场主动性的把握上，有更大的控制力度。但这对发展商的实力与耐心，也是一个严峻的考验，毕竟，为提升消费者心理价位所做的努力和资源投入，不是每个发展商都能承担的。
     随着房地产市场的进一步规范化，发展商们将不得不面对“微利时代”的来临，价格策略运用将显得更为重要。消费群对于房地产价格的心理定位，是一道发展商们必须要突破的障碍。是“顺着走”，突破心理价格障碍以创造销售势能呢，还是“倒着走”，绕过价格心理障碍，以积聚销售势能，发展商可根据自己的综合实力及市场状况作出甄选。但运作的核心是一定要记住的，那就是不管走哪条路，都应将心理价位与现实价位的距离尽量拉大，以形成强大的销售价格势能，然后通过配套建设、品牌推广等举措保证其释放的安全性，再行引爆，便能形成巨大的销售推动力。