励德思勤

选择竞争楼盘的原则
        竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：
        同地域片区竞争
        同品质竞争
        同定位竞争（户型和客户的定位一致）
        同概念竞争（主要卖点的推广）
        同客户源竞争
        以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定威尼斯花园的价格和销售策略具有借鉴意义。

励德思勤

在一个社区中，该楼宇的位置、坐向、临街状况，与其他楼宇的间距，与社区花园、公共建筑等配套服务设施的距离，该建筑物的外观，该楼房每个梯间的户数等等的综合系数。一般的南北坐向、临街、较大的楼间距、临近配套设施等，要比东西坐向、不临街、较小的楼间距、离配套设施远的物业价格高。
朝向系数：北方城市对朝向关注度较高，故正面朝南、视野宽阔的板式楼价格较高，以东南价格最高，西南朝向受西照影响价格其次。
楼层系数：多层住宅，以6层为主，有金三银四之说，因为没有电梯，顶层屋顶防晒、防水等因素价格应为整幢建筑物最低价，如顶层为复式或跃层，因为室内空间的变化，价格应高出其他户型。
景观系数：离中心景观较近则系数值增加，反之则减少。在多层建筑中，2楼以上感受社区景观较佳，小高层建筑，高楼层远景较好，分值发生变化。
视野系数： 室外无建筑遮挡，楼间距合理，视野开阔则分值增加，反之则减少。
户型系数：根据户型面积定位，功能空间，动线设计，入户花园，通风采光，开间，进深，水电设计等综合因素设定指数，设计合理，户内空间运用合理，面积定位适合市场需求，如现在市场主力90平米，设计为二室半且带入户花园则分值增加；
若110平米设计为二房，且为单卫，则减分，主要考虑户型实用性及性价比。
安全系数：
        套所处位置与保安监控系统、单元门、社区入户门、围墙等距离远近等设定分数值；距离红外线监控射像头近，以上提及其他因素较远，则分值增加，反之则减少，一楼安全系数相对较低。
交通系数：
        套所处位置距离社区入口、地下停车场、地上停车位、街区配套、单元入口、社区游乐设施等因素设定数值，距离以上距离较近则分值增加，反之则减少。
清洁系数：
        套所处距离垃圾清运站，距离变电站、物业管理处、设备区等因素设定分值；
若距离以上位置较远而距离景观较近则分值增加，反之则减少。以上价格制定因素是相辅相成，并非单独成立价格依据。
◆  制定价格表时细化到每套户型在以上九个因素的综合分值。
◆  实战操作中，市场随时发生变化，可能会出现先期设立的资源房成为滞销房，先期定位的问题房成为正常房源。若发生此现象需及时调整价格进行增幅比例调整以顺应市场需求。

sysware

目前用的多的是竞争导向的定价方式，就是以竞争对手的为依据，再根据本项目与竞争项目各项要素的对比情况考虑本项目定价

cockattack

这个话题很好，很多前辈都给出了有用的建议，感谢了

雷神猪头鱼

正好最近有新楼盘要定价，这么好的帖子

顶！！！

中山狼

因为定价直接影响项目的销售进度及投资商的利润目标的实现。所以在各个项目中的定价策略及方法就显得非常重要了。根据我对项目的操作及项目的整体考虑我认为在定价的时候要考虑以下几个方面。
1：投资商的利润目标（利润率）及销售周期考虑（资金的回笼计划）。仅仅单纯考虑利益最大化是不现实的
2：定价有一个经验成分在里面。在大多数情况下是成本定价法及横向比较法等方法的综合运用。根据企业的资金状况及企业的整体战略（或者策略），定出一个项目的基本价格（大致是均价）。
3：在具体的价格策略中，可以综合运用各种定价方法。层差、朝向差、景观差异、边间差异，总价差异等方法，这个部分有很多理论都有阐述
4：在销售过程中，根据各个单位的销售状况进行价格调整来控制整个项目的销售，以价格作为核心手段，实现所有单位的销售。
一点粗浅的看法，怡笑大方

houwencai

第八部分 价格定位及策略
一、        价格定位
1、价格定位的主要因素
楼盘价格因素是多方面的，而消费者购买楼盘也是多方面考虑的。以前主要考虑的是地段。香港首富李嘉成就讲，购买楼盘：地段、地段、还是地段。现在不同了，社会发生了翻天覆地的变化，人们观念也发生翻天覆地的变化。原来买房是图上班方便，现在图清静、舒适。随着工交的发达和私驾车的普及，地球的距离大大缩短，地段已经不是购楼的唯一选择。
从市调情况看，消费者够买楼盘注重的因素见下图：
   
购房者购房注重因素的选择相对较为分散，从高到低排序前五位的为：地理位置、销售价格、户型结构、交通便利、楼盘规模，其余各因素排序依次为投资潜力、周边配套、物业管理及周边景观等。伴随着房产消费理念的趋于成熟，购房者购房关注因素的综合性愈来愈强。
2、类比物业权重值
权重100        23        9        7        10        6        15        8        5        10        7        权
重
值
合
计
  物
业
名
称        均
价
元/㎡        地块区位        楼盘
规模        市政配套        交通
便利        物业管理        户型结构        投
资
潜
力        周边景观        其他因素        营销策划       
山水龙城        4500        3        9        2        4        6        15        8        3        5        7        62
上尧花园        5400        15        7        5        8        5        15        6        5        7        5        78
中桦家园        5200        23        6        7        10        5        9        5        5        2        5        76
佳隆花园                20        6        7        10        4        5        4        5        10        6        77
3、本案基价
本案售价：【类比物业均价1+ 类比物业均价2+ 类比物业均价3】÷【权重1+权重2+权重3】×本案权重值
【4500＋5400＋5200】÷【62＋78＋76】×77
=15100÷216×77
=5382元
4、价格走势修正案
烟台市区有代表性楼盘价格走势表
时间        天合城        雪玉花园        上尧花园        中桦家园
2007.7        4300        4650        4600        4500
2008.1        4700        5500        5400        5200
    价格增长        9.3%        18.3%        17.4%        15.6%
      权重        0.15        0.2        0.35        0.3
修正本案价格增长幅度:
【类比物业增长比例1×权重1+类比物业增长比例2×权重2+类比物业增长比例3×权重3+类比物业增长比例4×权重4】×100%
【0.093×0.15×＋0.183×0.2＋＋0.174×0.35×0.156×0.30】×100%
=【0.01395＋0.0366＋0.0609+0.0468】×100%
=0.15826×100%
=15.8%
本项目定价还需要考虑到市场的不稳定性因素：
◆包括国家新的政策对房地产的影响；
◆2008年房地产增长幅度从一月份烟台的市场情况看，基本上是处于平稳状态，连续几年的过快增长，目前增长空间很小；
◆        片区消费者的接受程度；
◆        资金的回笼；
◆        推盘的速度和热度。
考虑到上述实际情况的需要，对增幅修正如下:
15.8%×1/3=5.2%
5、本案最终确定的价格
5382×（1+5.2%）=5661元
因而建议：开盘均价定为5600元/