昆明市场(部分)
２００４年之前，昆明商品房均价每平方米２０００元－２３００元，仅列全国省会城市的倒数第二；但２００４年之后，均价已经达到２７００－３０００元，但却赶不上成本的增幅。
房地产商的成本主要有３大块：土地成本，约占２０－３０％；土建成本，约占４０－５０％；管理、财务、税费等成本，约占１０－２０％；公共市政配套，如建设绿地、道路、幼儿园、配电室等设施，约占１０％;设计成本，所占比例不超过５％;广告投入成本等顶多达到销售总收入的１％。因为土地必须由土地交易中心拍卖出售，导致地价陡升, 昆明开发商拿地的平均成本已经从过去的30～60万元一亩，到现在的80～100万元一亩；其次是建材成本在大幅上扬，比如钢筋、水泥、砖块的价格涨了近一倍。
2005年5月，国家调控房地产市场过热状况的一系列政策出台，进入6月，市场形势急转直下。最突出也是最直接的表现是，房子不好卖，房价也不再上涨，而降价的压力却增大。
今年下半年的变化是：
首先，房地产供应总量放大，相对于往年八九十个楼盘、一两百万方的供应总量而言，今年房交会的楼盘数量虽不惊人——一百多个楼盘，但总建筑面积却高达四五百万方。这其中有30多个新楼盘集中亮相，实际上这30多个新楼盘有不少是应该在上半年就推向市场的，但由于政策、市场的影响，被推迟到房交会才面市。另外，还有四五十个新盘正等着上市。
其次，二环路以内大型商业地产项目是主角，而纯住宅楼盘，除中央丽城二期外，大都是些中小盘或尾盘。顺城、东盟国际城、正义路改造等大型商业地产项目待发，在今后一年多的时间里，昆明商业地产格局将发生巨变。这么多重量级的商业地产项目都集中在昆明的第一商圈，无论是项目所处的地段、还是开发商的实力都在伯仲间，那么，几者之间如何错位，如何营造自身特有的商业氛围，甚至如何招商、经营就成了众所注目的事，大项目之间的过招稍有不慎就可能带来全盘被动。因此，产品的定位和创新、营销推广的细化和务实、后续招商和经营的确定等问题。今年的商业地产由于房产新政的出台，捡了便宜，一度成了救命稻草，这根稻草现在看来也靠不住多久了。
再次，昆明四区的房地产出现了截然不同的发展势头。北市区进入调整期，类同楼盘过多，竞争加剧，总体规划上的局限使其发展前景堪忧。南市区尤其是东南方向，将是昆明房地产业下一个风暴眼，未来不久这里将涌现出大量的新楼盘。西市区虹山、高新区一带尚有潜力可挖，不过，政府规划和土地总量对这一带的限制较大。
一方面是越来越多的人和资金涌进房地产行业，供应量成几何倍数增长；另一方面却是越来越理智的消费群体、越来越饱和的市场和越来越透明的政策。总体而言，政府对房地产行业的调控政策进入了成熟期，开发商拿地、立项都处在一个相对透明的平台上。
但有一点可以肯定，昆明房地产不能只靠等待，应主动改变适应形势，以往那种拿到地就能赚钱的好时光，可能不会再来了。由于消费者已经对生造概念、虛化作秀的营销等手段失去了兴趣，这就要求开发商只能从产品创新、务实营销和品牌建设上下工夫，在合适的地段上盖合适的房子，以合适的价格和富于特色的营销策略售给合适的客户群体。
首先一个变化是，房地产供应总量迅速放大，新盘层出。相对于往年八九十个楼盘、一两百万方的供应总量而言，今年房交会的楼盘数量虽不惊人——一百多个楼盘，但总建筑面积却高达四五百万方。这其中有30多个新楼盘集中亮相，实际上这30多个新楼盘有不少是应该在上半年就推向市场的，但由于政策、市场的影响，被推迟到房交会才一展芳容。更可怕的是，还有四五十个新盘正等着上市，如果房交会传来房价大涨，哪怕是房价走稳的消息，这些笼中之虎就会扑将出来。
其次，二环路以内大型商业地产项目是绝对的主角，而纯住宅楼盘，除中央丽城二期外，大都是些中小盘或尾盘。顺城、东盟国际城、正义路改造等大型商业地产项目蓄势待发，可以想象，在今后一年多的时间里，昆明商业地产格局必将发生翻天覆地的巨变。值得特别关注的是，这么多重量级的商业地产项目都集中在昆明的第一商圈，无论是项目所处的地段、还是开发商的实力都在伯仲间，那么，几者之间如何错位，如何营造自身特有的商业氛围，甚至如何招商、经营就成了众所注目的事，大项目之间的过招稍有不慎就可能带来全盘被动。因此，产品的定位和创新、营销推广的细化和务实、后续招商和经营的确定等问题，开发商不可不慎！今年的商业地产由于房产新政的出台，捡了个大便宜，一度成了开发商的救命稻草，这根稻草现在看来也靠不住多久了。
再次，昆明四区的房地产出现了截然不同的发展势头。北市区进入调整期，类同楼盘过多，竞争加剧，总体规划上的局限使其发展前景堪忧。南市区尤其是东南方向，将是昆明房地产业下一个风暴眼，未来不久这里将涌现出大量的新楼盘，但南市区应该接受北市区的经验教训，规划和市政配套建设上不要重蹈覆辙。西市区虹山、高新区一带尚有潜力可挖，不过，政府规划和土地总量对这一带的限制较大。
总体而言，政府对房地产行业的调控政策进入了成熟期，开发商拿地、立项都处在一个相对透明的平台上，同时由于投资者已经对生造概念、虛化作秀的营销等手段失去了兴趣，这就要求开发商只能从产品创新、务实营销和品牌建设上下工夫，在合适的地段上盖合适的房子，以合适的价格和富于特色的营销策略售给合适的客户群体。
一方面是越来越多的人和资金涌进房地产行业，供应量成几何倍数增长；另一方面却是越来越理智的消费群体、越来越饱和的市场和越来越透明的政策，房地产业的下一个春天何时到来，实在不敢草率断言。但有一点可以肯定，昆明房地产下一个春天不能只靠等待，开发商必须主动改变适应形势，以往那种拿到地就能赚钱的好时光，可能不会再来了。
3、昆明市房地产市场供需现状分析:
①从昆明目前购房群体中抽取350份的调查表明：18%的消费者准备在3个月内购房,26%的准备一年内购房,73.7%的购房是用于自住,投资占7.6%，2005年昆明市房地产市场的供给主要来自于消费需求，投资需求量并未上升到危险的地步。
②消费者对于区域选择问题上，市中心仍排第一，比例在44%以上；南、北市区成为最观注的购房区,其中南市区占34.2%，北市区占20.1%，市中心占18.3%，东市区占14.7，西市区受观注最小，一个重大原因就西市区配套不全。
③期房选择：目前大部分仍打算购期房。年轻人购房群体仍是主流。商品房选择比例占75%。其中酒店式公寓最受观注。 户型面积101㎡--120 ㎡单位最受欢迎，120 ㎡以上的开始下降。40%的投资者将60 m2—70 m2的房子作为投资对象，3室2厅1厨1卫的房子最受欢迎。
④对目前昆明房价走势67%的人持乐观态度。目前昆明房价均价2700—3000之间，2400—2500的房价受消费者喜欢。
2005年昆明市房地产开盘的楼盘简介市调情况等
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