牛气冲天

请教：一个三线城市远郊项目（离市区20公里），面积不足百亩,适合做成哪种物业或物业组合利润最大和风险最小化？
项目特点是:地块外围环水（水面几百亩的水库），且临水面占地块外周2/3;地形为坡地，且南低北高。
容积率上限为1。0，（可以降低容积率），用途应该判定为第二居所。

另请教：配套哪些设施，方能满足第二居所条件

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-17  09:14 编辑 ]

龙腾

1.按照LZ提供的情况认为规划高端物业（连排别墅式洋房）比较理想
2.如果是定位为高端物业，那么要有针对性的市场调查（把项目目标客户定位为的二套住房的购买者，要有针对性的了解其对此类产品的兴趣，关键的是在此之前市场上又无此类产品）
3. 房地产项目开发作为一种投资，它是一定有风险存在的，如何才能使操作风险降低，那就要看你对市场的了解情况，看你如何控制操盘的节奏，看你与当地相关职能部门的关系

配套方面考虑到项目与市中心的距离，可考虑在项目沿街部分规划配套商业，体量要控制，主要为本项目服务，另外配备商业性会所。在为其找一家品牌物管

[ 本帖最后由 龙腾 于 2008-1-15  21:05 编辑 ]

牛气冲天

感谢龙兄的回帖！
不过你建议做些沿街商业配套，我不同意。因为如果做高档物业成立的话，配套的内容应该在会所提供，而不是用做商业街来提供。

房策族のshow

如果说第二住所,那相对此地区的经济应该算是发达的了.既然是第二住所,肯定要比第一住所好一点吧,不知道你那边市调情况如何,消费者对公寓,高层有无抗性~~或多或少的也可以保养2奶啥的~~房型户型120-90为主~~

俗人俗语~~~一点小小建议~~

osten

本地块具有极强稀缺资源，同时南低北高，无论是在景观、朝向都将是个不可多得的好地！
根据我个人经验，此地块是极有潜力打造成类似万科十七英里的高端别墅类产品的。
本项目将是以：享受生活的客户为主力客户
但如果是三线城市，则一定要考虑市场消化能力等问题，不过如此稀缺地段～～，相信楼主也不会糟蹋的。

配套设施：利用景观，在享受生活上做文章。

osten

建议做满容积率，独立别墅＋ 小高， 以旅游度假、享受生活为推广主题。

地产之颠

项目好象有丰富的自然景观.我认为目标客户应该放大,搞成全城全市性项目,别墅和花园洋房,从项目自身创造卖点,考虑从旅游的角度开发,

蕾丝小公主

水上TOWN HOUSE,情景花园洋房,都是不错的选择

lqk

建议做中高档产品
1、三线城市消化高档产品能力不是很足
2、面积不足面亩，配套设施有局限性。
3、做一些洋房类似的中档产品，有利于消化带动人气。

ayaya

如果lz能够提供当地人口、市场分析报告、消费指数等等情况的话分析起来可能更有根据。
三线城市，三面环水，远离市区，自然资源不错，适合做高档物业，但是考虑到lz利润最大化风险最小化的问题，建议不要做纯别墅性质的独栋，可以考虑遵循坡地建筑由北向南小高层、多层梯度渐次规划，或者围合式的花园洋房，不临水的一面规划小区会所。不管哪种规划市调要充分，对本地区的消费水平、消费习惯和居住人口进行详细分析，规划前提是市场的了解，大家提的意见也只是供lz参考。
祝进展顺利