吉人天相

1994至2007年对于研究房地产周期来说，短短的15年是不够的，并且从20世纪90年代开始受一些市场经济不完善以及突发事件的影响，使得这种周期更加不能说明问题，本人不会断言广州的周期是几年，因为还没有经历一个真正、完整的周期。但为什么还要分析这个周期呢？对于从事房地产人员来说，把握房地产大势，才能够练就自我。

（一）三级市场缓慢发展阶段：1994年至1997年
1994年之后经历了宏观调控广州的房价开始回落，香港人在广州买房的热情有所回落，但至1997年还是维持着比较稳定的水平，这种热情维持到了1997年香港回归。但是二级市场的火爆，成交量增速迅猛，对三级市场的促进作用并不大，三级级市场的状况与当时还是处于高速发展阶段的二级市场相差甚远。又因当时三级市场的政策还没有充分放开，故三级市场的交易量并没有太明显的增长。1997年底，广州三级市场交易面积为20.45万平方米，同比增长为-0.05%。
（二）三级市场快速发展阶段：1998至2004年
1998年，受香港楼价急泻影响，广州二级市场发展步伐放缓，从1999年至2003年，广州原8区二级市场的交易量未出现过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。大批香港“负资产”人士把原来在广州购置的物业委托地产中介放售，由于楼价较低，广州很多中产人士开始把置业目光投放到三级市场。同年，广州市国土房管局公布新规定承诺在45个工作日内办理房屋过户登记手续，政府部门这一举措极大地激发了楼市买卖双方的热情，1998年底，原8区的三级市场交易面积达同比1997年实现了近一倍的增长。
同时1999年至2004年，政府出台了一系列措施促进了三级市场的蓬勃发展。如房改房上市（99年底3945万平方米）、福利分房终止（1999年底）、“房屋交易契税从3%降低至1.5%”（1999年8月）、“交易过户在10个工作日内完成”、“房产评估采用估价模块”、“个人住房公积金的贷款额度最多可达25万元”、“交易、登记两所合署办公”、“交易即发房产证”、“部分事权下放到芳村区房管局”，以及二手楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等，不断激发广州市民在三级市场的购买热情，三级市场交易量连续7年（1998～2004年）保持超过36%的年同比增长率。
（三）三、二级市场联动效应显现阶段：2004至今
从2004年开始，二、三级市场的一、二手房价格增幅逐渐接近，交易量增幅也同步上上，二、三级市场、产品相似度不断提升，价格持续上涨增幅较大，成交量增速开始下降。同时，可以看出在2002年以前，二、三级市场并没有较好的联动发展，彼此之间体现出了极强的替代性。
（四）小结
1994-1997年，是广州房地产市场继1993年房地产泡沫后，较快发展的阶段。在这个阶段被压抑的住房需求得到扩大化，人们对新房的需求达到了前所未有的高度，三级市场才刚刚起步，处于萌芽状态、增长缓慢或者是负增长；
1998-2004年，由于香港金融危机以及广州市相关房地产政策的影响，改善居住需求进一步释放，在此阶段二手房成为广大群众的选择，在此阶段，三级市场的发展速度惊人，可以用“快速补课”来形容，而一手房由于香港金融危机的影响交易较少；
2005年以后，二手房与一手房成交面积比重接近0.8:1,而对照欧美等国家这个比重则是在8:1,6:1等，故此，二手房与一手房的相似性逐渐增强，其增长趋势较为接近，成熟的房地产市场呈现出雏形