笑傲江湖

假若你所在的公司(或者是开发商)拿到了一块地
要你做地块研究
你将如何来做该地块研究
从而得出一个合理的项目定位呢??

欢迎大家认真而深入的探讨
对其中的精华帖  有鲜花奖励的啦~~

[ 本帖最后由 hawkel 于 2008-1-17  14:10 编辑 ]

neo.F

一、研究地块——价值发现
1、挖掘历史
历史是有价值的，历史也是被多数人遗忘的甚至是不知道的，以提升地块价值的角度研究地块的过去一定会有重大发现。
2、理清现状
人们能看到的，所相信的莫过于眼前的事物了，所以，整合现有资源是最基本的。
3、看到未来
城市规划——国家的、城市的、人民的一个美好的梦，谁不想有个好梦呢，以未来的眼光看待地块其潜力总是无限的。
二、地块定位——价值塑造
从价值发现到价值塑造是水到渠成，还要结合具体地块来定。

房策族のshow

房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场。即对房地产产品的消费者而言，永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位。开发房地产前，必须要有一个清晰的认识：高、中、低三个档次的市场，不是你一个开发商能够全部通吃下来的。即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。

osten

小show一下。

从一块土地，其实我们可以得出很多信息 。起码，从一块土地，你应该推导出产品。但前提是： 以客户为导向。
通过对土地的评估：四至、交通、文教卫设施、商业氛围、等等方面，我们可以得出大致的结论。
1，这块土地具有的属性将有什么客户？如：城市住宅、城郊住宅、郊区住宅以及具有稀缺资源的地块。他们分别将有其客观条件
2，选择这块土地的客户将会是那帮人呢？ 对于城市住宅其核心竞争力为城市便捷生活，城郊＝第一居所，郊区住宅＝第二居所或低价，具有稀缺资源的就是我们所说的豪宅。
3，针对土地的属性，研究其客户，他们的最要需求就是我们的地块的核心竞争力。
4，针对客户进行产品设计，最后得出我们的产品。

所以，从一块土地，其实可以知道产品最终形态。但是其中复杂过程，绝对不是只纸片语可以描述的了的。～～

见笑了。

lkfnt

首先，会对拿地的城市做一次市场调查，包括现有楼盘的规模、价格、定位以及居住习惯、消费习性等。
然后，对地块本身及地块附近做些分析，有没可利用的资源，如坡地、小河、公园、绿地等。
再次，根据当地情况提出大概户型及规划建议供公司高层决策。
关于公司财务状况，个人认为是先开多少以及价格策略，那是中后期考虑的事，首先得决定户型、规划及项目定位，而这些需是在取得市场实际数据的基础上得出的。

mysslk

基本思路：    调查----筛选---定位（找出空白点）----定制-----财务分析与组合分析（利益最大化）-------开发

陈小腿

个人感觉，首先是要熟悉自己。
KFS在拿地之前就应该有自己清醒的认识，自己的强项是什么，是住宅还是商业，住宅的话是什么类型的，公寓、别墅还是什么其他的；自己比较理解什么客群？层峰人士还是中产阶级？-----在分析这些之后，才知道那些地是应该拿，那些地是不应该拿的。

然后再对地进行研究。
要从专业的市场调查公司搞清楚专业和详尽的数据，弄清楚城市消费结构、人群年龄结构、未来需求数量、城市产业结构、未来发展方向和城市规划等等。

接着是区域研究
供给、需求、价格、未来等等一系列的东西。

期间最好使用先进的统计和分析根据来进行判断，除了横向分析之外还要纵向分析，除了水平分析之外还要交叉分析，只有看的透彻了，才足够理智，头脑才不会发晕，才可以确定后续的工作。


暂时写这么多吧。请大家指点。

我非英雄

拿到一块地或进入某一城区，本人认为应该从政府、市场和客户三方面去把握。
1、政府。包括了解当地政府优惠政策、行政性事业收费和配套收费情况，与地块所属区域的政府部门建立良好的沟通渠道，及时获取有价值的信息。
2、市场。包括地块所在区域的房地产市场现状、周围竞争性楼盘、房地产企业和项目销售价格、主力户型和去化量等等。
3、客户。对当地消费者购房需求进行调研，可采用访谈、问卷等形式，了解他们的购房需求类型、收入水平、心理承受价位、配套需求等等。这方面最好请专业代理公司实施。
综合以上几方面在与销售公司、设计单位进行沟通，进行项目定位和概念性规划方案设计。
以上是本人一些肤浅的观点，欢迎各位指正。

loveqiao

1、了解地块所在区域的概况，发展现状，未来规划，有无重大利好市政配套的建设等。
2、了解地块的周边土地市场。
3、了解地块周边商品房市场，重点个案的销售情况，价格情况等。
4、了解地块自身属性，经济指标，地块确权，拆迁事宜等等。
5、进行价格研判。
6、进行投资测算。
7、得出项目初步结论。

takepains9

1、分析目前市场需要什么?  根据该地块在区域市场的认知度，确定产品特性。比如：大众认可的，作大众产品，即好销售（降低风险），又能提高利润，还能获取口碑。
2、分析将来的市场需要什么？稀缺，决定产品价值。
3、分析开发商需要什么？是利润、周期，还是口碑？根据需要，制定相应的产品特定。比如：开发商要快速回款，市场认可多层，那我就作多层规划。
4、分析地块形状，最适合做什么产品。
5、分析利润值
6、分析容积率
7、分析销售需求