朕即短句

城市是人生活的平台，用人的尺度去丈量土地应是最好的了
如果临近有项目在运行或者已经落成，那么研究现有的竞争者就是很保险的方法，起码不用去猜。城市的发展决定地块本身的属性和资源，能给人提供什么样的平台，将来有什么变局。这就应该查相关的政府规划了，政府的规划之前会有当地比较牛的智囊机构来做调查研究，所以很有借鉴意义的。

在整个过程中充分的换位思考，会使得出的结论不至于偏颇

数据是前期必要的，市场调查就是要得到数据。之后有了初步的结论，就看心证的能力了。
不要光靠数据，数据是死的，只有思辨才是值钱的东西。

whq520

1、了解周边经济状况，政府规划等等宏观信息
2、市场调研：了解周边房地产市场信息、主要了解物业形态、产品规模、定位等等
3、数据整理分析市场的空白或竞争热点
4、地块分析
5、项目定位

tiandiwuxue

拿地前需要先做一项工作,就是地块的成本核算,从当地的目前项目均价(或者最低价)出发,结合开发成本(固定),其他成本,发展潜力,以及地块的容积率规划来大概核算开发商拿地的利润,决定是否拿地.
拿地后市场调查主要以下几个方面:
地块情况调查:地块基本指标,周围情况,交通,环境等等
宏观情况说明:市场大环境,区域环境,街道环境,竞争者情况,政策限制等
消费者调查:从各个方面来指出我们的目标客户群,他们的消费特征等
规划情况说明
然后就到了项目定位
SWOT
人群定位
物业类型定位
体量定位
风格定位
档次定位
景观定位
户形等等细节
成本核算
如果有商业就涉及到主力店

萍萍的窝

1对地块条件进行现场勘查，搞清楚地块条件，包括：面积、四至、道路情况、地表状况（拆迁、青苗、高压线等等）以及地块在整个城市中所处的位置
2针对地块在城市中所处的位置分析项目的定位，包括产品定位、形象定位、客户群定位，并作出多套建议
4根据开发商实际需求进行以上方案的辩证分析，并最终筛选出可执行方案

游泳的鱼儿

1、首先看项目投资环境如何？当地政府是否给开发商优惠政策？如果有优惠政策要充分利用政策，进行项目开发。（配套费、人防费有无减免的可能，如果做商业的话，地方政府是否会给出减利息免租金等政策）
2、进行地块成本核算
3、项目周边市场综合调查：消费人群、价格水平、周边配套等等大量的细致的调查。
4、调查结束，再测算一下项目预期利润空间。
5、项目定位阶段，是做商业还是做住宅？是做普通住宅还是做高档住宅？或是高层公寓或是别墅等等
6、做好策划销售工作。

厕所画画

房地产投资项目可行性研究报告提纲
第一部分 市场可行性分析
一、项目地块概况
（一）地块自身状况
（二）地块周边污染状况
（三）地块周边生活服务配套状况
1、购物配套
2、邮政配套
3、金融配套
4、娱乐配套
5、餐饮配套
6、医疗配套
7、教育配套
8、其它
二、城市整体市场调查与分析
（一）城市宏观环境调研结论列示
（二）城市房地产市场现状及发展趋势
1、城市房地产市场现状
2、城市房地产市场发展趋势
三、区域市场调查与分析
（一）区域市场总体状况调查与分析
（二）区域房地产市场调查与分析
1、区域房地产项目调查
（1）在售房地产项目调查
（2）潜在项目调查
2、区域房地产市场分析
四、城市类似项目调查与分析
五、项目SWOT分析
（一）优势分析（STRENGTH）
（二）劣势分析（WEAKNESS）
（三）机会点分析（OPPORTUNITY）
（四）威胁点分析（THREATS）
六、项目初步定位
（一）物业类型定位
定 位：
定位依据：
（二）目标客户定位
定 位：
定位依据：
（三）价格定位
定 位：
定位依据：
七、市场可行性结论

第二部分 项目财务可行性分析
一、项目投资估算及财务可行性分析的依据
二、项目主要经济技术指标
三、项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
1、土地使用权出让金
2、前期工程费
3、建安工程费
4、智能化设施费用
5、配套工程费
6、景观及道路工程费
7、公共设施（会所）建设费
8、规费
9、建设项目收费
10、监理工程费
11、不可预见费
12、开发成本
（二）开发费用估算
1、管理费用
2、财务费用
3、销售费用
4、开发费用
（三）总成本费用汇总及分摊表
四、项目投资及资金筹措计划
（一）项目投资及资金筹措计划
（二）贷款本息偿还计划
五、项目销售测算
1、住宅销售单价的确定
2、销售收入预测
六、财务分析
七、损益表与静态盈利分析
八、现金流量表与动态盈利分析
1、全部投资现金流量表（单位：万元）
2、自有资金现金流量表
九、资金来源与运用表
十、项目不确定性分析
（一）敏感性分析
（二）临界点分析
十一、评估结论

第三部分 项目可行性分析结论

ayaya

我觉得一个公司在拿地之前就应该对该地块及地块所在区域进行过前期的市场调查，拿地之后则是在前期市调的基础上结合地块属性和公司权益分析对地块进行规划，进而定位产品。

yixiao

就地快而言
其实在我们研究之前，很多时候开发商大概作什么产品心里已经计划了
我们只是在去研究分析给他吃一颗定心丸而已
地块周边简单的描述是肯定要得
首先，分析市场，找到机会；
然后根据地块的技术指标，提出一个具体的物业类型
这个用容几率、建筑密度、绿化率等很容易大概算出具体能作什么产品；
其次，如何利用先天优势，规避风险
再次，静态收益分析；
其实就一条思路
能做什么--作什么----赚多少钱

zipple

秀一下
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1、经济技术指标深研
   土地价值研判 [结合公司战略和现金流要求]
2、市场分析
   分析销售时的市场大势 [基于公司战略、现金流要求，制定项目开发周期和开发节奏]
      分析项目周边楼盘和生活人群的经济和需求状况
3、客户分析
   精研目标市场，确定细分市场
   确定客户的需求
4、产品分析[充分考虑市场性、
   建筑风格[平面布局、外立面、材料等]
   户型建议[面积区隔、户型配比、功能布局、人居标准、风俗习惯]
      景观规划[人、车动线、景观小品、人行道路等]
      功能配置[会所、职能、安全、基础配套]
      物业服务
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以上为以销售为导向的前期地块研究的方向

厕所画画

前两天公司要拿地 出了份这样的可行性报告 我只是借花献佛。