三七二十八

1、了解地块的各个规划要点，弄清楚此地块是规划高层好是多层产品。
2、分析地块的现状、周边状况及虽在城市的位置（中心区还是郊区）
3、对市场进行深入透彻的调查，得出市场那种产品销售较好，那种滞销，市场缺少那种产品。
4、地块的优劣势分析，在根据地块综合情况分析该地块适合做什么产品，此种产品能否与市场需求吻合。

飘影

1、首先，要把这块地及周边的情况了解清楚，地块本身的，如面积、规划设计条件等；目前周边的环境，居住人群，及所在地段近期的规划等地域性因素；
2、自身条件、融资能力及投资方式的分析；
3、做可行性分析，包括：
1）宏观因素分析（如国家政治、经济、文化、风俗习惯及房地产政策等）
2）区域性因素分析（如地方政治等）
3）微观市场分析（如当地房地产市场分析、街区分析等）
4）进行市场预测（如需求预测、供给预测）；
5）寻找市场空白点；
6）锁定目标客户群；
7）项目定位；
8）成本测算；
9）财务评价
10）盈亏平衡分析
11）敏感性分析
12）风险分析
4、结合地块特点进行产品定位，找设计院做产品设计；
5、组建营销队伍。

笑傲江湖

感谢楼上各位朋友捧场啊
欢迎大家更加深入的讨论

绿箩花

以下是针对一地块所做的报告框架，要求对该地块的进行产品规划与市场价格预测，我是根据以下的框架所进行的。
    看有什么帮助没有！
报告说明       
第一部分   区域概况       
1、地理位置       
2、历史文化       
3、交通状况       
4、经济状况
4.1经济增长       
4.2 工业发展       
4.3第三产业       
4.4 民营经济       
5、区域规划       
6、总结       
第二部分  该区域房地产发展概况       
1、楼市总体状况       
2、分析       
第三部分   项目概况       
1、地块区位及具体相关数据       
2、周边现有配套       
3、周边楼盘个案分析       
3.1 个案一
3.2个案二       
3.3个案三
4、项目SWOT分析       
4.1项目优势       
4.2项目劣势       
4.3市场机会       
4.4项目威胁       
第四部分  项目定位初步构思       
1、市场整体形象定位       
2、目标客户群定位       
3、价格定位预测       
第五部分  项目地块预测       
1、挂牌基本数据信息       
2、项目用地基本情况       
3、项目成本预测       
4、销售预测       
5、地价预测       
第六部分  合理化建议       
1、户型建议       
1.1 政策以及消费群体影响       
1.2 婚房一族对住房的影响       
1.3 市场导向与房产销售人员、设计者对户型看法       
1.4 结论       
2、交房标准       
3、小区规划建议       
4、宣传优势       
5、该区域将来的楼盘供应量       
结   尾

乐子

一、研究地块：经济指标、地块形状、周边状况、历史渊源、未来发展；确定产品大致类型
二、分析市场：现有项目、购房群体、销售周期、建筑风格、景观营造；寻找市场差异点，分析共性与差异性
三、项目规划：建筑布局、产品结构、建筑风格、景观规划、各产品的比例；

[ 本帖最后由 乐子 于 2008-1-26  11:40 编辑 ]

轩辕哲

研究个啥...似乎都很明白的样子。
老潘这个问题不错！

周会平

主要从本区域去分析，是否值得KFS去竞标这块地，关键从以下几方面考虑：
   1、地段、虽然说现在地段的决定性作用没有以前那么的强烈，但是在还是起着基础性的支撑性作用
   2、周围的配套、具有一定的参考价值，周围的配套决定了是作住宅用地还是商业用地
   3、交通、周围的交通情况如何，决定了今后客户对产品是否感兴趣呢？
   4、周围是否有景观价值、 现在人们对是否有景观享受给予一个项目一定的价值，比如旁边是否有公园，或者周围是否有其他的自然景观。
  5、 本区域的规划、  今后地块周围会有什么样的规划呢？这就决定了地块今后的升值空间
  6、公用设施、  市政配套如何，周围是否有学校、医院等
  7、人口规模、  周围的人口规模，从中可以得出今后的市场需求情况如何
  8、地块的特征、包括地块的形状、长宽、地块是否平整等
  9、区域的楼盘特征、   区域的楼盘是高档社区还是低档的、就决定了今后的楼盘定位
  10、等等。。。。。。。。想去睡觉去了以后有机会再和你们切磋

[ 本帖最后由 周会平 于 2008-2-27  21:47 编辑 ]

天才小子

拿到一块地或进入某一城区，本人认为应该从政策、竞争和客群等三方面去把握。
1、政策，包括了解当地政府优惠政策、行政性事业收费和配套收费情况，与地块所属区域的政府部门建立良好的沟通渠道，及时获取有价值的信息。
2、竞争，包括地块所在区域的房地产市场现状、周围竞争性楼盘、房地产企业和项目销售价格、主力户型和去化量等等。
3、客群，对当地消费者购房需求进行调研，可采用访谈、问卷等形式，了解他们的购房需求类型、收入水平、心理承受价位、配套需求等等。
综合以上三方面进行项目定位和概念性规划方案设计。

wolfboylxz

我们的研究流程：
1、宏观环境研究：城市区位、政策环境、经济环境、社会文化、城市规划、商业发展概况
2、区域市场研究：土地市场、住宅地产、商业地产、复合地产
3、项目营销环境研究：住宅消费者研究、商业投资者研究、竞争对手研究
4、项目本身研究：区位、配套、开发价值、容积率讨论
5、开发战略研究：赢利模式、竞争策略、开发进度
6、项目定位研究
7、经济分析：投资估算、销售预测、财务评价、风险分析

挑战人生

1.首先分析市场,市场需要什么 什么样的产品好卖  (最近2年在这个区域什么产品最受欢迎

2.分析开发商,开发商的实力 和开发商的预期价值

3.分析客户群体  客户将来会是什么人

4.分析政策走势  分析政府政策对市场有多大影响力以及即将出台的政策

5.分析容率  分析项目怎么做能多出面积

6.分析投入产出比 项目投资和回报是不是在合理的比例中
  
8.分析机会成本 资金回笼速度

9.产品定位