Sala_eyes

请教：
设计收购一家经营不好的酒店，进行翻新改造，重新包装后推入市场。
对这样的项目进行投资分析，是否需要考虑以下的因素：
1、收购价格+税费
2、装修预算
3、酒店经营分析（ADR、住房率、房价增幅、房间总数等）
4、租赁收入分析
5、物业10年（至少）后评估价值（物业增值部分）
6、RMB的Currency Appreciation
7、停车场收入
etc，除以上还需要考虑什么，是否需要把融资成本也考虑进入！是否必须用DCF法来分析？
这种分析后的结果，以NPV或者IRR为最终的分析结果还是，用别的，（说实话，我做的分析和老板想到的有很大的差别）
如果是2个项目，怎样做对比，或者说对比它们的什么部分！

不好意思，问题太多了！

PS.物业10年后的价值如何计算，是否可以简单的理解为“和中国的GDP同步增长！9%~11%”

Thanks

Johnnyl

1.其实投资分析说复杂也复杂，说简单也简单。第一个是市场的分析，这个是基础，是建构财务分析的基础；第二个是财务分析，简单地说，就是三大表，收入、支出、融资等等，得出NPV和IRR，如果这两个值在期望的之上，就基本具有可行性。第三个就是进行敏感性分析，大概预测未来的波动会怎么样。通过这些可以选择项目和方案。
2.融资的效益一定要算进去的，因为一般情况下融资都可以取得更好的回报率。
3.不知道你们老板想的是什么，所以没办法证判。
4.其实2个项目的比较最终除了市场情况之外，还是看NPV和IRR两个数据的。哪个高自然是哪个喽。
5.物业10年后的价值，一般算他的残值。
好久没写报告了，高手过来拍几砖吧

[ 本帖最后由 Johnnyl 于 2008-1-17  17:59 编辑 ]

Sala_eyes

多谢，基本上每个项目报告都是这样，但时间长了回头看看，才发现，其实很多东西都是拍脑袋出来的！
项目报告，特别是财务评价对于市场和行业的把握要求很高，没有太多的积累，策划出来的东西没有任何现实意义！

不过只看NPV或IRR是不是简单了点！

oOkevinOo

引用:

原帖由 Sala_eyes 于 2008-1-17  16:41 发表
请教：
设计收购一家经营不好的酒店，进行翻新改造，重新包装后推入市场。
对这样的项目进行投资分析，是否需要考虑以下的因素：
1、收购价格+税费
2、装修预算
3、酒店经营分析（ADR、住房率、房价增幅、房间总 ...

补充3点：
1，装修预算的问题。一般来说，酒店的装修频率是三年一次小修，五年一次大的装修。这样就存在一个预算尺度的问题。
2，人工与营销推广费用问题，静态或者动态？建议采用后者。
3，土地的折旧，对于旧的会计法则来说，土地是使用成本是采用直线折旧法的，在新的会计法则中可不提计这部分费用。
(关于物业升值问题，不可作为投资财务计算依据，但可单独在投资建议中指出)

不好意思，对酒店投资不是很熟悉。。但是总觉得包括我和LZ弄的东西都是非常静态的东西。因为在这样长期持有的项目中，其实最核心的部分---经营管理是恰恰最不能通过数字来表面的。就如同我们在现实生活中了解的一样，果真一个酒店真的能一如既往的在预测的投资期内能保持它的持续不变的利润和现金流么？显然在未来不可预见对手极其消费市场变化万千的情况下，这样的投资可行性报告都是非常苍白的。

[ 本帖最后由 oOkevinOo 于 2008-1-17  22:16 编辑 ]

nxj1983

1、其实整体要看你的项目怎么样了，是否真的能这么计算，计算10年投资回报率是否能达到百分之八，如果不能那这些成本都不要计算在内，
2、看看市场上有没有类似的产品如果有，你就要去还原这个项目
3、对于投资单身公寓，产权式公寓的投资者来说，短线投资是他们的通病
总之你是老老实实的去卖还是忽悠着卖看你项目自身情况而定，如果你这个市场内没有类似产品那就是忽悠忽悠，快速去化，交房走人

[ 本帖最后由 nxj1983 于 2008-1-18  09:33 编辑 ]

zxd5608

个人以为：
从描述中感到，你现在是推出一个产权式、或者托管式的酒店产品。这个财务分析个人以为应分成几个层面来做，不同层面做的东西不同。
1、如果是前期投资价值，那么首先是当地的宏观市场的基础和酒店行业的状况是前提，这里需要体现出当地经济发展的全貌和特点，比如：二、三产业的状况，比如：外来人口的状况，比如：外向经济型经济的水平，比如：当地的旅游业状况等等，这些将会让我们看到一个酒店业的发展基础。然后，还要看各种形态和档次酒店的经营水平和状况，这里是全面考察酒店业发展机遇和阻力。从而，我们可以发现是否可以进入，进入的点在哪里。进入后应该满足什么条件后方可获得较好的竞争优势。然后是地块地段分析，所处段的流动人口、公示效应、企事业单位、竞争对手以及餐饮业、娱乐业的发展基础，这样你就知道你的未来市场前景怎样？再来就是投资与产出的财务分析。包括很多方面，其中比较容易疏忽的是，公共部分的计算。比如：大堂、操作间以及工作电梯等的成本（直接投资成本和运营成本），比如：布草的成本计算，比如：二次装修时间及成本。最后是：运作成本和回报。
2、如果已经酒店已经买下来，而前面说的东西没有做，那么你在做这个同时，还要研究餐饮、娱乐、大堂等区域的经营方式、持有方式和面积计算方式。投资和销售的收益分析，这个是作为开发商整体投资的手段的分析，比如：持有比例，持有后抵押贷款的状况，资金二次投入的收益等。比如：投资对比分析，对比整体销售的收益，持有与销售比例的收益，持有出租收益的分析，等。这样就可以知道了开发商项目销售和回报最科学的状况。
3、呈与银行的投资报告。参照1.
4、产权酒店给消费者看的投资分析报告。那好的方面剪裁下来，
5、另一个要注意的是，酒店的经营管理方式。是出租给连锁酒店、还是自营、还是导入酒店运营公司。
6、还是整体造势经营，前期不计太多收益，等生意火爆后，卖给基金公司，此种方式的投资分析报告的做法还不同。运作方式也不同。

web55

我们集团已经投资了7家四星以上酒店（其中4个是重新改造的物业，3个为自建物业），运营了10年，具体问题你可以发EMAIL给我，希望能给你些帮助
web55@163.com

suaae

1、成本项
   成本项应包括收购款（如非上市公司，一般均按自有资金处理，不考虑融资成本），税费，改造成本（建安装修费用，管理费用，不可预计费用，由于是改造项目，结构及停车库需按实际情况预估）

2、收益项
   如果是经济性酒店，则收益主要与客房收入挂钩（ADR、住房率、房价增幅、房间总数等）之间做敏感性分析即可。
   如果是星级酒店，另列 餐饮收入 娱乐收入 以及其他收入（停车场收入、会议室收入等）做相应分析（此部分在有限条件下，可通过客房收入按经验值进行折算）
  
   
3、现金流分析
   建议做20年以上的现金流分析

4、10年后估值
   首先需要预测第一～第二十年内的经营收入的递增情况，一般来说前五年的客房入住率及房价都会逐年显著递增，稳定经营后递增率以三年或五年为单位稳定幅度递增。
   之后估算10年后的总体价值一般可按收益还原法进行估值（需考虑折旧问题）

suaae

另外在考虑可行研究的时候，NPV及IRR均需要考虑。NPV可以直观的显示项目可行或不可行，但是无法表明其程度，IRR则可以帮助判断项目风险的程度(主要指资金风险，默认对比的行业基准贴现率为现行贷款利率)。

乌龟上高速

在学习中进步！！！！！！！！！！！1