绿箩花

市场调研已经做过不少，但是对于别墅项目的市场调研而言，感觉有点难度！
    假设：一市场调研人员，交通工具只有自行车一辆，需要得到几个别墅项目的一手调研资料， 如何进行？如何进入其样板间？如何获取其真实的销售价格。

loveqiao

一般别墅调研我们会包车前往，同时可有2，3人同时前往售楼处。当然由于调研人员一般都很年轻，所以我们并不会装客户，而是以投资公司的名义拜访。我们的身份要么是投资公司欲整体收购该案，要么就是以带客户投资的人员为目的进行调研。言谈举止之间可以对房地产显得生疏，但要变现出对投资回报率的敏感。如询问价格租金的比值，价格涨幅等，让人觉得不是调盘，而是评判投资价值。最好懂一些金融知识，这样不会怀疑。

womeihouwang

顶楼上的，另外还包括整体的一个别墅推广上的形象与定位揣摩，
这个靠长期对市场敏感的积累，个人感觉也非常重要。

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骑自行车去市调别墅只有一种办法，装作住在附近的农民，经过了无所谓的进去看看。装得很牛比，家里有很多的钱，就是没有地方花。适用于600万以下的别墅，曾经有过成功的案例。

绿箩花

别墅的调研，总感觉没有一定的底气，开着公司的车出去说话感觉都不自在，同事说能装多牛都多牛，可是总是做不到这一点，也就做不好好的市场调研员。

石榴花

最好直接说是同行,切磋切磋或是请教，我想对方也不会拒你于千里之外

kingnod

我还是觉得说是同行比较好一点，完了之后如感觉资料不准确，打电话再对一下。

风自南

别墅的调研最好是明调，关键是与对方提前预约好如果假装客户的话会让接待人员很讨厌
因为别墅的轮序很重要，轻易每天来不来了很多客户，因为调研浪费
论序是很讨厌的事情，一旦被看穿态度就变了，很难调出东西来。
所以说1、 如果没有那气质和阅历千万别装客户
      
      2、 提前电话沟通与预约很重要
  
      3、一定要执著，不要被几句拒绝的话而放弃

      4、最好是帅哥和美女搭配着去，成功率要高些

      5、别墅的调研，如果有现房一定要进去看结构，样板间绝对不能放过。

  说几句自己做别墅的感受
      在北京香山地区做项目的时候，刚到北京人生地不熟的，也没有车，
      领导交待的任务，三天时间调研完，香山区域的13个别墅项目，没有办法
      拿着同事给自己画的楼盘分布图，基本靠双腿走完的（很多地方没有公交车，自己也没有骑自行车）
      想想那段日子就感觉很痛苦，抱着一个信念才挺过来的，很多地方没有人，
     偶尔碰见一个溜湾的老大爷，都高兴得跟他聊聊当地的风土人情。
      我们的调研报告非常详细，是我从业以来看的最牛的调研报告，
      大大小小几十项，一看都头疼。不过基本算是完成了。
      基本都是提前预约好，当场听一遍沙盘，提一些问题，有的地方销售员主动就帮你
      填写调研报告了。

xyg310

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坦白说同行吧~

别把售楼员想的那么白痴。有钱人的的很多东西是装不出来的~

拆穿了反倒更不好~