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A、市场比较法
定价的依据与原则：
类比可实现价值是指在当前的市场条件下，本项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类：
1、类比土地价值——地段资源的差异
地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：
        市政交通及直入交通的便利性的差异：
        项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：
        周边市政配套便利性的差异；
        地块累计商业价值（针对商业的地产因子）
2、项目可提升价值判断
如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。
以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要因素：
（1）、建筑风格和立面设计
（2）、单体户型设计、得房率
（3）、设备、材质档次
（4）、建筑规模
（5）、空间布局和环艺设计
（6）、建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）
（7）、停车条件（针对商业权重较大）
（8）、物业功能组合（针对商业权重较大）
（9）、小区配套
（10）、形象包装和营销策划
（11）、物业管理
（12）、发展商品牌和实力
3、价值实现的经济因素——经济、政策因素
区域规划：
房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。
政策方面：
利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。
定价法说明
        在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。
        在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。

计算方法：
本项目修正系数：土地评估系数 + 类比价值评估系数
可比楼盘系数：类比A项目价格     +类比A项目价格+     类比A项目价格
               类比A项目修正系数 类比A项目修正系数    类比A项目修正系数

本项目价格：平均可比楼盘系数*本项目修正系数=元/㎡
这是怎么算的啊？求高手发怎么算这个的