面粉贵过面包？资金决定此项目生死。
首先觉得LZ给的信息不完善，建筑密度，地块形态，地块周边，地价等等都没有。。
市场信息的空白更决定了业态定位的预测属于典型的拍脑袋胡扯型。
好了，话题不延展开来了，我们来分析一下项目定位大的思路吧
前提：做满容积率！！！！
1，经济指标概算。地块面积决定了是单体建筑，楼层数量肯定达到25层+，地上建筑高度理论上应该75米+，3-4层的地下人防+停车场，地面建筑的建安成本就应该达到1500-1800，地下建筑的建安成本应该是2800-3000左右。这样在不包含地价的情况，我们可以推测出在包含营销税费管理融资费用等一系列成本覆盖下，楼面成本应该在2200-2500/平。
2，衡阳住宅市场情况：２００７年，我市二手房销售均价为１４２９．２元／平方米。按房屋类型分，高层住宅的销售均价为２１３２．２元／平方米，多层住宅的销售均价为１４０５．８元／平方米，其他类型住宅为１７６１．３元／平方米；按地段级别分类，一级地段的销售均价为２２５９．０元／平方米，二级地段的销售均价为１５６９．０元／平方米，三级地段的销售均价为１１９７．９元／平方米。
小节：楼面成本价格的价格远高于一级市场住宅均价，成本的因素倒逼项目的高端营销策略。
项目硬伤(即营销规避和产品设计注意要点)
A,预售证发放的条件以及银行放款条件是项目的资金核心：资金回笼的速度和数量！
a,投资总量达到35%还是地面建筑达到规划一半才能领预售证？
b，楼层封底才能银行放款；
B,高架桥因素分析：
a，人流人气的分散问题；
b，地面人车交通分流问题;
c, 噪音的问题；
C，临近酒店：
a, 酒店的品质铸就了此项目的部分市场形象；
b，酒店顾客的人车分流问题
c, 酒店的娱乐设施的噪音问题
D，地块面积问题；
a,居住环境问题；
b，安全问题；
c，绿化景观问题；
题外语：我本人并不认为容积率一定要做满才能达到项目定位策略的最佳化，因为从此块地块的面积来说，就决定了发展商的实力不过尔尔，一贯的追求做满容积率反倒容易引起成本的过高以及发展商投资的风险性。因为在项目定位的核心中，利润目标的可执行性以及足够的安全边际效应，才是我们策划人遵循不变的真理。所以在本案中如果在发展商地价并不处于劣势的情况下，我建议本项目建设9-11层的高层，应该才是最佳的选择。
[ 本帖最后由 oOkevinOo 于 2008-1-27 15:25 编辑 ]
