从今年１月１日起，北京商品住宅市场的多项新政策、新法规开始实施，其中包括房贷新利率、新现房合同、分户验收、大户型预征增值税等。这些新政策将给公众的置业、投资带来影响。
现房采用新合同
从１月１日起，由北京市建委、市工商局联合发布的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本开始实施，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容；开发商补充的内容若为“霸王条款”，与示范文本相悖，“霸王条款”无效。
凡是１月１日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人要在９０天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理房屋权属转移登记。
新出台的现房买卖合同文本中规定，瞒报抵押情况可要求双倍赔偿，而且，租户有优先购买权，现房合同要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定，现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。
现房实行网上签约
从１月１日起，北京市民购买经济适用房和商品房的现房可以先登录网站了解该项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，开发商再也无法通过谎报销售数字的手段来诱骗消费者购房了。
为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，因此，购房者在合同上签谁的名字，事先一定要考虑好。现房销售方在网上签约前须到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息。购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息，并在管理信息网的楼盘表里及时恢复可售标识。
此外，该政策对开发商的销售行为也进一步规范。网上公布能更好地制止开发企业虚拟买卖合同、囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者。
房贷执行新利率
去年，人民银行发出《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，宣布个人住房优惠贷款利率按基准利率６．１２％执行，银行可对符合条件的客户实行下浮１０％的优惠，即５．５０８％。
具体而言，对于购买第一套住房的资信良好用户５年期以上的个人住房贷款利率执行５．５０８％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照６．１２％的基准利率执行；同时将首付比例提高到３０％至４０％。
银行人士提醒按揭买房的购房者，即便是最优惠的贷款利率，也比调整前略有提高，每月的还款额有所增加。所以现在还款时要注意，以免因账户余额不足导致银行无法扣款，给自己造成罚息损失，留下不良信用纪录。
住宅分户验收
从１月１日起，北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等８项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
需要注意的是，分户验收不是对所有细节都进行分户验收，主要是房屋里面观感质量、设备的使用功能验收，而且分户验收不是突击，而是随着工程进展进行。一方面，《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，可以为消费者日后维权提供依据。另一方面，新规定重要求、轻处罚，对于如何处
罚没有达到标准的开发商，没有具体明确规定。因此，消费者的权利可能仍然停留在纸面上。
大户型预征增值税
对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，从１月１日以后，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过１４０平方米以上的，一律按０.５％的预征收土地增值税，对于１４０平方米（含）以下的不予预征土地增值税。
根据北京市地税局去年１２月底出台的这项新规定，对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整。而开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在今年３月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。
另外，对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。同时，凡在２００５年１２月３１日（含）以前建造的商品房已经税务机关确
认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。
业主可查询维修金
从１月１日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公，商品住宅维修资金的归集、业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、续筹、变更、过户、注销、查询等业务，要通过该系统操作。
同时，住房维修资金的网上办公系统将与维修资金银行系统实时联网，所有业务操作须在电子信息与纸质要件一致的前提下方可提交主管部门受理。凡是在旧系统归集完维修资金的住宅项目，开发企业也必须到北京市小区办进行用户注册审核及项目信息登记，并配合北京市小区办在一个月内将旧系统数据转移到新系统。
需要特别注意的是，去年征求意见的新《住房专项维修资金管理办法》，将会在今年出台实施。新办法》还规定，每年第四季度对住宅共用部位共用设施检查，并根据检查结果，制定下一年度计划。物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会。
节能实施新规定
建设部《民用建筑节能管理规定》已于１月１日起实施，原《民用建筑节能管理规定》同时废止。此次发布的《民用建筑节能管理规定》共３０条。其中明确鼓励民用建筑节能的科学研究和技术开发，推广应用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，促进可再生能源的开发利用。
规定指出，建设单位不得以任何理由要求设计单位、施工单位擅自修改经审查合格的节能设计文件，降低建筑节能标准。设计单位应当依据建筑节能标准的要求进行设计，保证建筑节能设计质量。施工图设计文件审查机构在进行审查时，应当审查节能设计的内容，在审查报告中单列节能审查章节；不符合建筑节能强制性标准的，施工图设计文件审查结论应当定为不合格。
空置房停止优惠
从１月１日起，北京市地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。值得注意的是，这里所说的空置房，是指建成于１９９８年６月３０日以前而直到１９９９年８月１日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。
实际上，由于符合本次退税标准的房屋较少，因此仅会对极少数这些空置房的购房者产生影响。
(中国房地产信息网
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