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预言一：国土部加强土地运行动态监测

　　2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。可以预见，明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。

　　预言二： 物业税将破冰而出

　　在2006年，物业税问题有破冰的可能，按照专家的意见，实施物业税后，住宅市场的中长期走势将由目前的“购买成本高、使用成本低向购买成本低、使用成本高”转变。市民买房前考虑的思路也会发生很大改变，现在买房前考虑更多的是能否买得起，有了物业税后，将考虑是否养得起。

　　预言三：继续调控，但不再增加调控力度

　　2006年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。2005年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。

　　预言四：楼市继续挤泡沫 房价还会往下走

　　明年房价要往下调整，民众要有能力买房子；政府对利息、税收有所作为，提高按揭利率，提高交易税打击炒房；同时房地产商要生产一些好的产品，不要把利润做得太高。”

　　预言五：楼市调控将强调因地制宜

　　明年楼市调控将强调因地制宜，“不存在一个给全国所有城市吃了都管用的药”。“2006年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。”

　　预言六：城市土地控制会出现“紧中有松”迹象

　　“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地。

　　预言七：“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复

　　不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。

　　预言八：2006年楼市要念好“稳省多”三字经

　　2006年楼市将趋于理性化，突出一个“稳”字，既要快速增长，也要稳定房价；楼盘应加快绿色化，突出一个“省”字；融资需要实现多元化，突出一个“多”字。

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预言九：房价还将继续下跌

　　现在中国的房地产依然存在局部泡沫，价格依然有下跌的空间。把买房的资金成本和租金作比较，买房的成本是要还本付息，回报则是租金，如果回报远远低于成本，是肯定支撑不下去，除非在心理上相信房价还会上涨。而现在人们的预期改变了，那么房价肯定是要下跌。

　　预言十：楼价两极化趋势愈发明显

　　明年楼价应该是稳中略有上升。但同时，也将出现一些不可避免的现象：楼价两极化的趋势会越来越明显，即优质优价，劣质劣价，即使相邻地块的楼盘，其售价也会因为产品均好性的问题，价格差距很大。

　　预言十一：捱过2005年人为冬天， 2006年房价难再猛涨

　　2006年的市场将相对回暖，但对于投机资本的遏止政策也将在2006年继续被贯彻执行，房价将难以再现2004年前后的猛涨局面，而这也将使向来起伏颇大的地产行业进入一个平稳发展的循环。

　　明年的全国房地产价格出现如2004年类似的猛涨的可能性已经不大。在2005年中执行所有遏止投机资本的税收和交易政策，在2006年都将继续高效执行下去，非正常的房价快速上涨，在2006年出现的可能性不大。

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2006中国房地产市场预言

　　预言一：“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复

　　2006年，会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。

　　预言二：2006年房地产投资增速将与2005年持平

　　随着调控的持续，房地产开发模式逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。

　　如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，预计2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳。

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　预言三：办公用房市场会价格和成交量将明显下降

　　由于过去房地产市场无序疯狂炒做，办公用房价格也存在巨大泡沫，从现在几大城市建成的办公用房总量分析，已经超出实际需求用量。

　　另外由于北京、上海等地商务成本迅速提高，新进入这些城市的外来企业已经明显减低，最近几年实际需求在下降。而小企业无力承受抬高的房价，小企业已经采用居家办公形式解决了问题。无论一些大型城市的办公用房需求也会明显降低。

　　预言四：城市土地控制会出现“紧中有松”迹象

　　“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地。

　　预言五：低价房价格有望降低25%---35%

　　因为过去的低价房地产市场由于受到整体房地产市场泡沫炒做的影响，实际上许多房子已经被炒家和投资客所控制。房价也被大幅的炒高了。如果这些炒家和投资客因为资金原因退出这个市场，那么房价会明显下降。

　　因此如果各地大量提高低价房包括安居房的供应，打击投机客，那么有望降低低价房价格，降幅在25%---35%。

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预言六：房地产成交量下降

　　2006年高价住宅房会出现房价大幅下降，成交量也大幅下降的局面。

　　因为过去高价房基本是投机客和炒家购买为主，只有少量的长期投资客，现在国家打击炒做行为，炒家投机者无法获得银行贷款，只能被迫抛售房子，退出市场。房价大幅下降回归是必然。下降幅度在50%左右

　　同时也没有新的投机客再进入高价房市场，自然成交量会进一步减少。

　　预言七：内地开发商开始考虑通过REITs谋求海外上市

　　虽然目前海外REITs(房地产信托投资基金)在中国内地活动比较频繁，但制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITs在内地还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITs在香港的成功上市，给了许多同行新的启示:像长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的！

　　预言八：海外开发商开始做进入的前期准备

　　按照现行法律规定，海外投资者要在中国内地注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入内地市场为时不远。宏观调控后，内地房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。

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预言九：住房保障问题得到重视，货币补助将是大势所趋

　　2005年，经济适用房问题引起了社会各界的激烈争论，再加上控制房价的压力巨大，于是一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是我积极倡导的。实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！

　　预言十：房地产商总部将向北京集中

　　政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者、顶级人才的聚集地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗？是的！没办法，这就是“首都效应”，也是中国特色。

　　预言十一：“廉租房”政策取代现行经济适用房政策

　　2006，或将彻底取消现行经济适用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市场中租住房屋，政府则给予一定的租金补贴。

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2006中国房地产融资预言

　　预言一：2006房地产信托 在监管与创新间行走

　　随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。这一年，信托产品创新将继续沿袭2005年的发展，成为行业的主旋律；由分类监管带来的信托公司的分化与整合将对信托公司格局形成新调整，其结果是行业分化现象加剧，金融控股模式将凸现。

　　预言二：典当融资 非主流中求发展

　　典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。上海、北京两地的房屋和土地典当业务曾一度异常火爆。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。但去年7月份发生在上海的个人投资者通过典当套现完成资本出逃的那一幕不会重现。

　　预言三：2006信托政策 “200份突破”依然不容乐观

　　自2003年“121号文件”颁布以来，国内银行不断加大对房地产开发贷款的控制力度，借此契机，房地产信托业务量得以迅猛发展。而2005年“212号文件”的颁布，直接表达了监管层对房地产信托的限制态度。基于政策的惯性，部分专家预测2006年境内金融机构信贷会继续紧缩，因此200份究竟能不能真正突破，依然不容乐观。

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预言四：2006信托创新依然是主流

　　“212号文件”把以“过桥贷款”为主的信托业务牢牢遏制住后，先前房地产信托业务中的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资类型，将会在未来一段时间内受到来自信托市场和房地产市场的双重抑制。2006年股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式的信托融资方式，有可能在同步捆绑着其他高级形态的金融工具后，成为新型房地产信托业务的过渡载体。开发商可以再次以“借钱生钱”的方式撬动银行的融资杠杆。

　　预言五：2006年 银行仍作为房地产融资的主渠道

　　2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，在2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。无论如何，2006年，对于整个银行业来说，改革的步伐更加紧迫。

　　预言六：银行收紧房贷委托贷款， 2006年将愈演愈烈

　　越来越多的“委托贷款”将从开发商拿到地那一刻就介入，而且风险规避的手段将更加完善。当银行收紧房贷已经成为所有开发商必须面对的事实时，沉寂多年的委托贷款再次焕发生机，这种趋势始自2004年年底，并将在2006年愈演愈烈。

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预言七：房地产融资多元化大势所趋

　　房地产业的发展离不开金融的支持。”实行土地拍卖后对房地产开发企业的资金要求越来越高了，因为参加投资资格的保证金动辄就是数千万元，很多中小企业越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷方面的困难。这样就迫使很多企业不得不用更多的方式获得资金，各种各样的联合和融通渠道应运而生。以万科为例，在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通渠道。类似这种合作的形式越来越多，尤其是国内好的突出的企业，越来越多的资金会向这些企业倾斜。

　　预言八：部分开发商走上私募路

　　银根紧缩对房地产融资渠道的影响在今年宏观调控后变得更加明显。为筹到足够的资金，一些开发商不得不私募或通过上市融资。但各种渠道融资利率不一，会使银行以外的资本市场非常混乱，这个问题将受到政府和开发商的密切关注。

　　预言九：固定利率房贷浮出水面

　　其实早在3月16日的通知中，央行就表明了立场：“合同期内贷款利率也可采用固定利率的确定方式。”2005年8月，央行发布《二○○四年中国房地产金融报告》时，提出考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。到10月中旬就传出三家银行关于推出固定利率房贷的申请已获得了央行批准，正在等待银监会批复的消息。这也就意味着一旦监管部门“放行”，固定利率房贷将打破国内浮动利率房贷一统天下的局面，为购房者提供更多选择。

　　预言十：房企可探索私募融资

　　私募房地产信托基金由于投资标的和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大的局限性。用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

影子

我们将拭目以待!